TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01251 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKMM

Minute : 24/00554

S.A. IN’LI

Représentant : Maître Danielle MOUGIN de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne,

C/

Monsieur [E] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Danielle MOUGIN, membre de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [O]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 février 2023, In’Li SA a donné à bail à M. [E] [O] un logement situé [Adresse 3], [Localité 7], outre un emplacement de stationnement n°88 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 747,33 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 135,25 €.

Des loyers étant demeurés impayés, In’Li SA a fait signifier à M. [E] [O], par exploit de commissaire de justice du 5 mars 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 778,73 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, In’Li SA a fait assigner M. [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 13 septembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

In’Li SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o rejeter la demande reconventionnelle formée par le défendeur au titre du système de chauffage ;

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [E] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o condamner M. [E] [O] à payer :

? la somme provisionnelle de 2 900,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 16 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 22 février 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [E] [O] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire. Elle souligne que M. [E] [O] ne fournit aucune preuve des désordres qu’il allègue au soutien de sa demande reconventionnelle.

M. [E] [O], comparant, reconnaît la dette dans son principe, sollicite l’octroi de délais de paiement mensuels à hauteur de 100 euros, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et demande reconventionnellement la remise en état du chauffage collectif. Il actualise sa situation personnelle et financière, et précise que ses difficultés ont été entraînées par le défaut de fonctionnement du dispositif de chauffage, obligeant à compenser par une surconsommation d’électricité.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

Par note en délibéré, transmise au greffe le 18 septembre 2024, autorisée par le juge, In’Li SA a adressé un décompte locatif actualisé de sa créance.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 22 février 2023 que M. [E] [O] doit payer un loyer d’un montant de 747,33 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 135,25 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 908,73 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [E] [O] restait devoir la somme de 2 900,00 € euros à la date du 16 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 276,76 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 623,24 €, arrêtée au 16 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

M. [E] [O], comparant, reconnaît la dette dans son principe. L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] [O] au paiement d’une somme de 2 623,24 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024, date de l’ordonnance.

Les causes du commandement de payer et de l’assignation ont été désintéressées en totalité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, le bail conclu le 22 février 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 10 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 5 mars 2024 pour la somme en principal de 3 778,73 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2024.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, M. [E] [O] propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette. Il justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, il précise percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 3 000 euros tandis que sa compagne perçoit un salaire d’environ 1 800 euros, ce qui lui permet d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Ces efforts de paiement sont établis par le décompte locatif depuis le mois de juin 2024.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, M. [E] [O] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront par ailleurs suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [E] [O] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [E] [O] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, In’Li SA pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [O]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [E] [O], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à In’Li SA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande reconventionnelle en rétablissement du fonctionnement du chauffage

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, M. [E] [O] allègue un désordre qu’il ne démontre pas, de sorte qu’une contestation sérieuse est élevée à ce titre par In’Li SA.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 5 mars 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

VU LA CONTESTATION SÉRIEUSE :

DISONS N’Y AVOIR LIEU A RÉFÉRÉ sur la demande de travaux formée par M. [E] [O] ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2023 entre In’Li SA et M. [E] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 7], outre un emplacement de stationnement n°88 situé à la même adresse sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

CONDAMNONS M. [E] [O] à verser à In’Li SA la somme provisionnelle de 2 623,24 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024, date de l’ordonnance ;

AUTORISONS M. [E] [O] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 2 623,24 euros, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNONS M. [E] [O] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 22 février 2023 entre In’Li SA et M. [E] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 7], outre un emplacement de stationnement n°88 situé à la même adresse, sur la période courant du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [E] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [E] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [O] à payer à In’Li SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTONS In’Li SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [E] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 15 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION