AFFAIRE : N° RG 24/00432 – N° Portalis DBWK-W-B7I-CO5A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS

JUGEMENT

Le 18 Décembre 2025

Le Tribunal judiciaire de SOISSONS composé de :

Président : Carole MAILLARD (rapporteur)

Assesseur : Christophe DE BOSSCHERE

Assesseur : Tatiana SAVARY

Greffier : Marie DUFOUR

a rendu le jugement suivant entre :

DEMANDEUR :

M. [X] [K]

né le 15 Février 1980 à [Localité 7] – HAITI

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Lucie GOMES, avocat au barreau de SENLIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE DU [Adresse 2] à [Localité 10] [Adresse 9] [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne-lise RIVIERE, avocat au barreau de LAON

DÉBATS :

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue en audience publique devant Carole MAILLARD, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. La date du délibéré a été indiquée dans les conditions prévues par la loi.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte de Maître [Z] [P], notaire associé de la SELARL [M] [S] et [Z] [P], notaires à [Localité 8], en date du 30 septembre 2021, [U] [K] est devenu copropriétaire de biens et de droits immobiliers dépendant de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 12], se décomposant comme suit :

Bâtiment A :

Lot numéro un (1) :

Dans le bâtiment A, au rez de chaussée, un LOCAL COMMERCIAL, dégagemet, wc, débarras.

— Et les 225/1.000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

— Et les 254/1.000èmes des charges communes d’entretien du bâtiment A.

— Et les 395/1.000èmes des charges communes d’entretien de l’entrée commune A du bâtiment A.

— Et les 225/1.000 èmes des charges communes d’entretien de la cour commune.

Lot numéro deux (2) :

Dans le bâtiment A, au rez de chaussée, un DEBARRAS.

— Et les 19/1.000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

— Et les 22/1.000èmes des charges d’entretien du bâtiment A.

— Et les 106/1.000èmes des charges communes d’entretien de l’entrée commune C du bâtiment A.

— Et les 19/1.000 èmes des charges communes d’entretien de la cour commune.

Lot numéro cinq (5) :

Dans le bâtiment A, au premier étage, un APPARTEMENT comprenant: entrée, séjour, cuisine, couloir, salle de bains, trois chambres, WC.

— Et les 235/1.000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

— Et les 266/1.000èmes des charges communes d’entretien du bâtiment A.

— Et les 454/1.000èmes des charges communes d’entretien de l’entrée commune A du bâtiment A.

— Et les 235/1.00èmes des charges communes d’entretien de la cour commune.

Lot numéro dix (10) :

Dans le bâtiment A, au sous-sol, caves.

— Et les 31/1.000ème des parties communes générales de l’immeuble

— Et les 31/1.000 èmes des charges communes d’entretien de la cour commune

— Et les 35/1.000èmes des charges communes d’entretien du bâtiment A.

LOT HORS CONSTRUCTION :

Lot numéro quatorze (14) :

Un Parking

— Et les 2/1.000èmes des parties communes générales de l’immeuble

— Et les 2/1.000 èmes des charges communes d’entretien de la cour commune

Le réglement de la copropriété et l’état descriptif de division ont fait l’objet d’un acte reçu par Maître [M] [S] en date du 1er juin 2007.

*

Par un acte en date du 31 mai 2024, [U] [K] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 2] à [Localité 11], aux fins de voir :

Vu l’alinéa 2, article 42, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu les dispositions de l’article 9,13 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

A titre principal :

— Prononcer l’annulation de l’Assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 11], en date du 23 mars 2024, ainsi que du procès verbal de ladite assemblée, les prescriptions d’ordre public en matière de forme et de délai de convocation à l’Assemblée générale n’ayant pas été respectées.

A titre subsidiaire :

— Annuler la résolution n°4 de l’Assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] en date du 23 mars 2024.

En tout état de cause :

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à verser à [U] [K] la somme de 3.000,00€, au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner en tous les dépens le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], dont distraction au profit de la SELARL LEX JURISMO, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

— Dire et juger que [U] [K] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, auxquels sera condamné le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Par des conclusions signifiée par RPVA le 12 mai 2025, [U] [K] maintient toutes les prétentions qu’il a antérieurement émises à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 11].

[U] [K] expose les faits suivants :

La convocation à l’Assemblée générale du 23 mars 2024 devait être adressée par lettre recommandée, ce qui n’a pas été le cas, puisque Monsieur [K] n‘a reçu aucun courrier lui indiquant qu’une réunion était prévue, de sorte qu’en l’espèce, la forme prescrite par les textes pour la convocation n’a pas été respectée.

La convocation doit être adressée au moins 21 jours avant la réunion.

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à reconnu cette irrégularité, en convoquant une nouvelle assemblée générale des copropriétaires pour régulariser la situation.

Contrairement aux exigences de l’alinéa 2 de l’article 18 du décret du 17 mars 1967, la notification du procès-verbal de l’assemblée générale se résume à adresser le procès-verbal, sans aucune mention figurant sur celui-ci, quant au délai de contestation et la reproduction intégrale du texte de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que cette notification n’est pas valable.

L’Assemblée générale qui était appelée a voter la résolution n°4 ne s’est vu proposer que la possibilité, donnée au syndic, pour la saisie immobilière de lots, de procéder à la vente forcée des lots numéro 1 et 2 de Monsieur [K], sans qu’il ne soit indiqué ni le montant de la mise à prix , ni le montat des sommes estimées définitivement perdues, de sorte que cette résolution n’est pas valable.

*

Par des conclusions en réponse signifiées par RPVA le 10 février 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] demande au tribunal :

— Statuer ce que de droit sur l’ensemble des demandes d’annulation de l’Assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2024.

— Débouter Monsieur [K] de sa demande fondée sur l’article 700 du CPC.

La copropriété a toujours rencontré des difficultés pour obtenir le paiement des charges courantes, de la part de Monsieur [K].

Chaque appel de charge impayé a fait l’objet d’une relance en recommandé avec accusé de réception.

Monsieur [K] a fait divers courriers aux termes desquels il a mis en avant des prétextes pour ne pas régler ses charges.

Au premier trimestre 2023, Monsieur [K] avait cumulé 4.121,26€ de charges impayées, mettant à mal l’équilibre financier de la copropriété.

Par une ordonnance du 20 juin 2023, le Tribunal Judiciaire de SOISSONS a enjoint à Monsieur [K] de payer au syndic de copropriété la somme de 4.121,26€, mais ce dernier n’a pas réglé celle-ci.

Face à cela , le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à mis à l’ordre du jour de l’Assemblée générale fixée le 23 mars 2024, l’autorisation à donner au syndic pour poursuivre la vente forcée des lots n°1 et 2 appartenant à Monsieur [K] par voie de saisie immobilière.

La convocation de Monsieur [K] à cette assemblée a été déposée par courrier RAR le 1er mars 2023, présenté le 2 mars 2023, et jamais réclamé par ce dernier, lequel ne s’est pas présenté à cette Assemblée.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 octobre 2025 ;

MOTIFS :

Vu le décret du 17 mars 1967 ;

Le procès-verbal de l’Assemblée générale ordinaire du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] en date du 23 mars 2024 a été déposé le 03 avril 2024, et [U] [K] a agi en l’espèce avant le 03 juin 2024, soit avant l’expiration du délai de 2 mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que son action est recevable.

En l’espèce il n’est pas justifié d’une convocation par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à l’Assemblée générale du 23 mars 2024 par lettre recommandée, conformément aux prescriptions de l’article 64 dans sa rédaction issue du décret n°2015-1325 du 21 octobre 2015, qui sont d’ordre public , de sorte qu’il convient de prononcer l’annulation de l’Assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 11] en date du 23 mars 2024, ainsi que du procès verbal de la dite assemblée.

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] sera condamné à verser à [U] [K], au titre de l’article 700 du CPC, le montant de 1.000,00€.

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de la SELARL LEXJURISMO.

En application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, [U] [K] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Prononce l’annulation de l’Assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 11], en date du 23 mars 2024 ainsi que du procès-verbal de la dite Assemblée ;

Condamne Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de la SELARL LEXJURISMO ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à verser à [U] [K] la somme de 1.000,00€, au titre de l’article 700 du CPC ;

Ordonne que [U] [K] soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le présent jugement a été prononcé par Madame Carole MAILLARD, Présidente, assistée de Marie DUFOUR, Greffier, et ils en ont signé la minute.

Le Greffier, La Présidente,