Min N° 26/00364

N° RG 26/00434 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIYH

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1]

C/

Mme [Z] [T]

M. [I] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 avril 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante

Monsieur [I] [O]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne,

Greffier : Madame DEMILLY Florine, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 04 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Madame [Z] [T] et M.[O]

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [T] et M. [I] [O] sont propriétaires des lots n° [87 et 130] de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 3] à Meaux (77 100), pris en la personne de son syndic, la SAS CITYA PROXIMMONET, a fait assigner Mme [Z] [T] et M. [I] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

3 980,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 06 janvier 2026 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2025 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;1 072,80 euros au titre des frais de recouvrement ;1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;2 256 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;le tout avec capitalisation des intérêts, exécution provisoire et condamnation du défendeur in solidum aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il sollicite l’application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Au soutien de sa demande indemnitaire, il fait valoir que le non-paiement des charges expose et contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété, préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 février 2026. le syndicat des corpropriétaires de l’immeubles [Adresse 4], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

Régulièrement cités en l’étude du commissaire de justice, Mme [Z] [T] et M. [I] [O] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [Z] [T] et M. [I] [O], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété des défendeurs ; les appels de charges et travaux ;les relevés individuels de charges entre le 04 décembre 2023 et le 04 décembre 2025 ; les procès-verbaux des assemblées générales en date des 29 juin 2023, 25 juin 2024, et 27 juin 2025, portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux, ainsi que deux attestations de non recours du Syndic à l’encontre des décisions de ces assemblées ; le décompte de la créance pour la période du 05 juin 2024 au 01 janvier 2026 ;des courriers de relance du 14 novembre 2024, 20 janvier 2025, 12 février 2025, la mise en demeure en date du 17 mars 2025 et l’itérative mise en demeure en date du 24 octobre 2025 ; le règlement de copropriété ; le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Mme [Z] [T] et M. [I] [O] restent devoir la somme de 3 980,41 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 06 janvier 2026, appel de janvier 2026 inclus.

Le demandeur produit le règlement de copropriété comportant une clause de solidarité. Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à lui payer cette somme, qui produira intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 2 176,86 euros, montant de la mise en demeure, conformément à l’article 1344-1 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…) ».

Le demandeur sollicite, au titre des frais, la somme globale de 1 072,80 euros, ventilée comme suit :

33,60 euros au titre de la première mise en demeure le 15 novembre 2024 ;45,60 euros au titre de la deuxième mis en demeure le 20 janvier 2025 ; 33,60 euros au titre de la troisième mise en demeure le 13 février 2025 : 480 au titre de « transmission à l’avocat / lettre comminatoire » le 13 mars 2025 : 480 au titre de « transmission à l’avocat / Assignation » le 19 mai 2025 ;

Il justifie des trois lettres de mise en demeure / relance des 14 novembre 2024, 20 janvier 2025 et 12 février 2025 par le syndic lui-même. En outre, le contrat de syndic prévoit les tarifs ainsi appliqués en cas d’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée (45,60 euros) ou d’une relance après mise en demeure (28 euros).

En revanche, les frais de « transmission » du dossier à l’avocat et de lettre d’avocat relèvent en réalité de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ils ne constituent pas des frais « nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et relèvent éventuellement des frais irrépétibles. Le contrat de syndic comporte en ce sens outre une clause propre aux prestations relatives aux litiges et aux contentieux dite « hors frais de recouvrement », conformément à l’analyse du tribunal, et incluant les frais de transmission du dossier à l’avocat, néanmoins pour un montant référencé de 340 euros. De même, les sommes réclamées au titre des frais de poursuite (assignation) relèvent des frais irrépétibles. Ces frais ne seront donc pas indemnisés au titre de l’article 10-1 précité.

Enfin, le demandeur produit le règlement de copropriété comportant une clause de solidarité.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme de 112,80 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, est équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière est ordonnée en application de cet article, à compter de la date de délivrance de l’assignation, s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter de la date du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [T] et M. [I] [O], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Mme [Z] [T] et M. [I] [O], condamnés aux dépens, devront verser au syndicat des corpropriétaires de l’immeubles [Adresse 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 256 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, somme justifiés par les factures d’honoraires produites.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera ainsi rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [T] et M. [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 3] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la SAS CITYA PROXIMMONET, les sommes de :

—  3 980,41 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 05 juin 2024 au 06 janvier 2026 appel du premier trimestre 2026 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur la somme de 2 176,86 euros ;

—  112,80 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

—  300 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 15 janvier 2026, s’agissant des charges et frais de recouvrement, et à compter de la date du prononcé de la présente décision s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] et M. [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 2 256 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] et M. [I] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La greffièreLa juge