Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 10] Civil

N° RG 24/05545

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2OK

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MINUTE N° 24/685

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e ROSELMAC

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [R]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A. SACA DOMIAL, Société d’Habitations à Loyer Modéré

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDERESSE :

Madame [W] [R]

née le 24 Mai 1980 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire

Morgane SCHWARTZ, Greffier lors des débats

Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 août 2021 avec effet au 23 août 2021 pour une durée d’un an tacitement reconduit, la SACA DOMIAL a donné à bail à Mme [W] [R] un logement à usage d’habitation n° 011607 – 4ème étage sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 441,39 euros outre des acomptes sur charges générales de 52,17 euros et de 35,00 euros pour l’eau.

Des loyers étant demeurés impayés la SACA DOMIAL a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales le 17 mars 2022.

Elle a ensuite fait signifier à Mme [W] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2024.

Puis elle a fait assigner Mme [W] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024 pour constater ou obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 septembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le service social a constaté la carence de la locataire.

La SACA DOMIAL, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [R] ; de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 219,53 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Elle a exposé s’en remettre à la décision sur l’octroi de délais de paiement.

Mme [W] [R] a comparu. Elle a exposé la précarité de sa situation.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SACA DOMIAL justifie avoir saisi le 17 mars 2022 la Caisse d’Allocations Familiale. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions est réputée constituée deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location conclu le 2 août 2021 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La SACA DOMIAL produit un décompte arrêté à la date du 4 septembre 2024 et expose à l’audience que Mme [W] [R] reste lui devoir à cette date la somme de 4 219,53 euros.

Mme [W] [R] ne conteste pas de montant.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4 219,53 – 565,88 soit 3 653,65 euros déduction faite de l’échéance du mois d’août 2024 qui n’est pas exigible à la date de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 556, 01 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR L’OCTROI DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès

lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Le bailleur s’en remettant sur l’octroi de délais de paiement afin de permettre à la locataire d’apurer sa dette locative. Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience et en l’absence de justificatifs de nature à apprécier sa capacité financière à régler sa dette, sa demande de délais sur ce fondement ne peut être que rejetée.

Toutefois l’article 1228 du Code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Les éléments de la cause permettent d’autoriser Mme [W] [R] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [W] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de la SACA DOMIAL sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 2 août 2021 avec effet au 23 août 2021 pour une durée d’un an tacitement reconduit entre la SACA DOMIAL et Mme [W] [R] concernant un logement à usage d’habitation n° 011607 – 4ème étage sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [W] [R] à verser à la SACA DOMIAL au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 3 653,65 euros (trois mille six cent cinquante-trois euros et soixante-cinq cents) (décompte arrêté à la date de l’audience), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 556, 01 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [W] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 152 euros (cent cinquante-deux euros) chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [W] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SACA DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Mme [W] [R] soit condamnée à verser à la SACA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [W] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la SACA DOMIAL ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection