Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 24/06453

N° Portalis DB2E-W-B7I-M4QH

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e DIEBOLD-STROHL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [M]

— Mme [H]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [M]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Comparant en personne

Madame [D] [H]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire

Morgane SCHWARTZ, Greffier lors des débats

Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail du 6 janvier 2021 pour une durée d’un an tacitement reconduit l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA a donné à bail à M. [X] [M] et Mme [D] [H] un logement à usage d’habitation n° 0491026009 – 3ème étage – [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 484,20 euros outre un acompte sur charges de 159,86 euros et 18,69 euros pour les autres postes.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA a mis en demeure ses locataires et leur a proposé un plan d’apurement de sa dette à hauteur de 50 euros par mois.

Le bailleur a informé la Caisse d’Allocations Familiales le 18 août 2021 et saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 19 juin 2023 laquelle lui en a accusé réception.

Le bailleur a notifié par lettre recommandée avec avis de réception un congé aux locataires pour le 30 septembre 2023 (accusé de réception signé le 15 juin 2023).

M. [X] [M] et Mme [D] [H] n’ont pas quitté le logement.

Puis elle a fait assigner M. [X] [M] et Mme [D] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance des locataires de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner les locataires ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner les défendeurs à payer la somme de 5 960 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation de 745,69 euros ;

— condamner la partie défenderesse à payer 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 4 septembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel un accompagnement budgétaire auquel le couple n’adhère pas serait à mettre en place. L’augmentation espérée des revenus de Monsieur pourrait permettre de stabiliser la situation.

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance exposant que la dette locative atteint 7 021,45 euros au 28 août 2024. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

M. [X] [M], comparant, expose qu’il a créé une société le 20 juillet et a un peu plus d’argent. Il souhaite des délais. Mme [D] [H], régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et n’est pas représentée.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » y compris de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ

L’article L.442-6 du Code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.- Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 juin 2023 un congé a été délivré aux locataires pour le 30 septembre 2023 au motif du non-paiement des loyers et accessoires et leur a refusé le droit au maintien dans les lieux en raison de leur mauvaise foi.

Il est établi que les locataires à la date du congé n’étaient pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants, l’extrait de compte locataire présentant au 31 mai 2023 un solde débiteur de 2 319,86 euros. Que d’ailleurs depuis cette date, le solde débiteur du compte locatif n’a guère cessé de croître.

Qu’il est constant que les locataires se sont maintenus dans les lieux, l’assignation du 21 juin 2024 leur ayant été délivré à étude.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 1er octobre 2023.

III. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Le montant de la dette locative, le peu de paiements réalisés depuis la date de la notification du congé, alors que la dette ne cesse de croître, ne permet pas de retenir qu’ils sont de bonne foi de sorte qu’ils ne peuvent prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont ils seront déchus.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement… ».

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 28 août 2024 établissant que M. [X] [M] et Mme [D] [H] restent lui devoir à cette date la somme de 7 021,45 euros. Le montant demandé par assignation est ainsi justifié, les bailleurs étant solidaires.

M. [X] [M] ne conteste par devoir cette somme.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement de la somme de 5 960 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments, du diagnostic social et financier, de la reprise du paiement du loyer courant pour l’échéance d’août 2024 et de ce que le propriétaire s’en remet à l’appréciation du juge, M. [X] [M] et Mme [D] [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets du congé seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [X] [M] et Mme [D] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [X] [M] et Mme [D] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 15 juin 2023 le bail conclu le 6 janvier 2021 pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA et M. [X] [M] et Mme [D] [H] portant sur un logement à usage d’habitation n° 0491026009 – 3ème étage – [Adresse 8] est résilié à la date du 1er octobre 2023 ;

PRONONCE la déchéance de M. [X] [M] et Mme [D] [H] de leur droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [M] et Mme [D] [H] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 5 960 euros (cinq mille neuf cent soixante euros) (décompte arrêté à la date de l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [X] [M] et Mme [D] [H] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 165 euros (cent soixante-cinq euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets du congé pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation du bail et la déchéance du droit au maintien dans les lieux seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la résiliation du bail et la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouveront leur plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [X] [M] et Mme [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que M. [X] [M] et Mme [D] [H] soient solidairement condamnés à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [M] et Mme [D] [H] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [M] et Mme [D] [H] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 11], CUS HABITAT, devenu OPHEA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection