MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 22/05327 – N° Portalis DBX4-W-B7G-ROTQ

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier lors des débats

Madame CHAOUCH, Greffier lors du prononcé

DEBATS

à l’audience publique du 07 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [J] [F] épouse [Z]

née le 16 Février 1968 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 465

DEFENDERESSE

S.D.C. DE LA [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 500

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Mme [J] [F] épouse [Z] est copropriétaire du lot 42 correspondant à l’appartement n°6 de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété immobilière.

Elle y exerce son activité de médecin.

Par acte du 16 décembre 2022, Mme [Z] a fait assigner le [Adresse 9] [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction :

— A titre principal

— juger nulle l’assemblée générale du 19 septembre 2022 du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5],

— A titre subsidiaire

Vu l’article R.143-2 du code de la construction et de l’habitation,

— constater que la résolution 14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 constitue une atteinte à la jouissance des parties privatives de son lot,

— constater que la résolution 14 décidant de la fermeture permanente du portillon constitue une entrave à l’exercice de son métier,

— juger nulle la résolution 14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 du [Adresse 9] [Adresse 5],

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à maintenir le portillon [Adresse 8] ouvert en permanence du lundi au vendredi, de 8 heures à 20 heures, et ce dans l’attente de l’éventuelle adoption par l’assemblée générale d’une résolution définissant de nouvelles modalités d’accès à la résidence dans des conditions compatibles avec l’exercice d’une activité médicale dans la résidence, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de la signification de jugement à intervenir,

— En toutes hypothèses

— condamner le [Adresse 9] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – le condamner aux entiers dépens.

Suivant ordonnance du 30 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de Mme [J] [F] épouse [Z] tendant à l’annulation dans son entier de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] tenue le 19 septembre 2022, après avoir constaté que :

— en l’absence de vote, les points 4, 15, 18 et 19 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 n’étaient pas des décisions,

— Mme [Z] a voté ‘pour’ les résolutions 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 qui ont été approuvées,

— elle a voté ‘contre’ les résolutions 5, 13 et 16 qui ont été rejetées.

Demeurait en revanche la contestation de la résolution n°14 suivant laquelle les copropriétaires avaient voté pour la mise en place d’un système d’ouverture uniquement par clé pour le portillon donnant sur l’allée des cordeliers afin que la résidence soit fermée et ne pas laisser la possibilité de garder ce portillon ouvert.

Lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2024, l’assemblée générale a adopté une résolution n°12 intitulée ‘demande de M. [C] : sécurisation de la résidence par fermeture à clé du portillon donnant sur l’allée des cordeliers', suivant laquelle il a été décidé que ‘le portillon sur l’allées des cordeliers sera fermé à clé 24h/24 et 7j/7 tout au long de l’année'.

Par mention au dossier le 10 janvier 2025, le juge de la mise en état a décidé que les fins de non recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires suivant conclusions d’incident signifiées le 9 janvier 2025 seraient examinées par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 7 avril 2025, est intervenue le 20 février 2025.

Prétentions des parties

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 15 janvier 2025, Mme [Z] demande au tribunal de :

A titre principal

— rejeter l’ensemble des demandes de forclusion et d’irrecevabilités soulevées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5],

— constater que la résolution 14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 constitue une atteinte à la jouissance des parties privatives du lot de Mme [Z],

— constater que la résolution 14 décidant de la fermeture permanente du portillon constitue une entrave à l’exercice de son métier par Mme [Z],

— constater que la résolution 12 de l’assemblée générale du 12 septembre 2024 produira le même effet que la résolution 14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022,

— juger nulle la résolution 14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 du [Adresse 9] [Adresse 5],

— juger que pour donner toute son efficacité à l’annulation de la résolution 14, toute résolution ultérieure consistant à la fermeture à clé du portillon donnant sur l'[Adresse 2], toute chose étant égale par ailleurs et notamment la résolution 12 de l’assemblée générale du 12 septembre 2024, ne pourra produire d’effet,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à maintenir le portillon [Adresse 8] ouvert en permanence du lundi au vendredi, de 8 heures à 20 heures, et ce dans l’attente de l’éventuelle adoption par l’assemblée générale d’une résolution définissant de nouvelles modalités d’accès à la résidence dans des conditions compatibles avec l’exercice d’une activité médicale dans la résidence, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de la signification de jugement à intervenir,

A titre subsidiaire

— rejeter l’ensemble des demandes de forclusion et d’irrecevabilités soulevées par le [Adresse 9] [Adresse 5],

— constater que la résolution 14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 constitue une atteinte à la jouissance des parties privatives du lot de Mme [Z],

— constater que la résolution 14 décidant de la fermeture permanente du portillon constitue une entrave à l’exercice de son métier par Mme [Z],

— juger nulle la résolution 14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à maintenir le portillon [Adresse 8] ouvert en permanence du lundi au vendredi, de 8 heures à 20 heures, et ce dans l’attente de l’éventuelle adoption par l’assemblée générale d’une résolution définissant de nouvelles modalités d’accès à la résidence dans des conditions compatibles avec l’exercice d’une activité médicale dans la résidence, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée à compter de la signification de jugement à intervenir,

En toute hypothèse

— condamner le [Adresse 9] [Adresse 5] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 15 janvier 2025, le [Adresse 9] [Adresse 5] demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10.07.1965, notamment ses articles 2, 24, II a) et 42 ;

Vu l’article 162-2 du code de la sécurité sociale, ensemble les dispositions de la loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 « relative à la prévention de la délinquance » ;

Vu les articles 122, 123, 789 du code de procédure civile ;

— déclarer irrecevable la demande ‘ juger nulle toute décision ultérieure à la résolution 14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 dès lors qu’elle viserait à produire le même effet que celle attaquée ‘ ;

— déclarer irrecevable la demande ‘ juger que la résolution 12 de l’assemblée générale du 12 septembre 2024 ne pourra produire d’effet ‘ ;

— déclarer irrecevable, faute d’intérêt à agir de Mme [Z] après l’adoption de la résolution 12 de l’assemblée générale du 12 septembre 2024 à laquelle elle s’est soumise, l’action en nullité de la résolution 14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 ;

— déclarer irrecevable sa demande à ‘condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à maintenir le portillon [Adresse 8] ouvert en permanence du lundi au vendredi, de 8 heures à 20 heures', subsidiairement, l’en débouter ;

— débouter Mme [Z] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros de dommages-intérêts ;

— la débouter de toutes ses autres demandes ;

— la condamner à payer au [Adresse 9] [Adresse 5] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— la condamner aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la procédure

1.1 En application de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Ces dispositions imposent que la contestation soit formée par voie d’assignation et non de conclusions, à peine d’irrecevabilité. La demande d’annulation d’une décision d’assemblée générale ne peut être que principale et non additionnelle ou connexe en raison de l’autonomie de chaque assemblée générale (2e Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 20-14.266).

Toutefois, est régulièrement formée la demande d’annulation d’assemblée générale formée par voie de conclusions additionnelles déposées, avant l’expiration du délai prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans l’instance introduite par l’assignation initiale tendant à l’annulation d’une précédente assemblée générale, lorsque cette demande additionnelle se rattache à la prétention originaire par un lien suffisant de dépendance ou de connexité.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2024 a été notifié à Mme [Z] le 8 octobre 2024.

Le délai de forclusion prévu par l’article 42 pour solliciter l’annulation de ladite assemblée générale a donc expiré le 8 décembre 2024.

Il est exact que Mme [Z] n’a fait délivrer durant ce délai aucune assignation au syndicat des copropriétaires dans laquelle elle sollicite l’annulation de la résolution n°12 adoptée le 12 septembre 2024 par l’assemblée générale. Elle l’a toutefois contestée par voie de conclusions additionnelles (n°3), signifiées le 17 novembre 2024.

Or, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 12 septembre 2024 a réitéré la résolution n°14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 de sorte que la connexité entre ces deux résolutions n’est pas contestable.

Il s’ensuit que la contestation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 12 septembre 2024, formée par voie de conclusions additionnelles signifiées avant l’expiration du délai de forclusion, est recevable.

1.2 L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

S’agissant de l’intérêt à agir, l’article 31 du même code prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie par principe au jour de l’introduction de la demande en justice. Il en va toutefois autrement lorsque le demandeur est privé, en cours d’instance, de tout intérêt légitime à agir par suite d’une circonstance extrinsèque au litige.

Il est de jurisprudence constante que si l’assemblée générale, qui a à nouveau statué sur les questions votées par une assemblée générale contestée, n’a pas fait l’objet d’un recours, le copropriétaire qui poursuit la nullité de la première assemblée générale n’a plus d’intérêt à agir. Ce n’est toutefois que lorsque la décision postérieure est devenue définitive que l’action initiée contre la décision adoptée antérieurement devient sans objet.

Au cas présent, un recours étant formé contre la résolution n°12 du 12 septembre 2024 ayant réitéré la résolution attaquée n°14 du 19 septembre 2022, ladite réitération ne fait pas obstacle à la recevabilité de l’action en nullité exercée contre l’assemblée antérieure.

Les fins de non recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires seront donc rejetées.

2. Sur la demande d’annulation de la résolution n°14 du 19 septembre 2022

L’article 25 g) de la loi n°65-557, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.

En application de l’article 26 de la même loi, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En vertu de l’article L161-1 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux à usage d’habitation, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments à usage professionnel sont accessibles à tous au sens de l’article L111-1, dans les cas et selon les conditions déterminées par les articles L162-1 à L164-3. Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage.

L’article 111-1 précité dispose ainsi que, au sens du livre I de la première partie du code de la construction et de l’habitation et sous réserve d’une définition particulière, on entend par (…)

3° Bâtiment ou aménagement accessible à tous : un bâtiment ou un aménagement qui, dans des conditions normales de fonctionnement, permet à l’ensemble des personnes susceptibles d’y accéder avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux, d’utiliser les équipements, de se repérer, de s’orienter, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles il a été conçu, quelles que soient les capacités ou les limitations fonctionnelles motrices, sensorielles, cognitives, intellectuelles ou psychiques de ces personnes.

Selon l’article R. 143-2 du même code, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.

Au cas présent, il est constant que l’exercice de l’activité médicale est autorisée par le règlement de copropriété et qu’un cabinet médical répond à la définition d’un établissement recevant du public, telle qu’elle est énoncée à l’article R.143-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il est soutenu par la demanderesse que l’accès à son cabinet médical, rendu impossible par l’entrée sur l'[Adresse 2], est plus difficile depuis l’entrée [Adresse 3], ce à quoi le syndicat des copropriétaires oppose qu’un accès plus difficile n’est pas pour autant impossible.

Il n’est pas contesté que l’accès au bâtiment est plus court depuis l’entrée de l'[Adresse 2].

Il résulte encore des pièces versées que :

— la plaque de Mme [Z] est apposée sur l’entrée sise [Adresse 3],

— cette entrée sise [Adresse 3] est équipée d’un digicole, dont le syndicat des copropriétaires observe sans être contredit que le code peut parfaitement être communiqué par Mme [Z] à sa patientèle ;

— l’entrée sise [Adresse 3] est encore équipée d’un interphone, sur lequel Me [H], commissaire de justice mandaté par le défendeur, a constaté le 31 mars 2023 que l’appartement n°6 est bien référencé ; l’officier public ministériel a encore vérifié à cette occasion le bon fonctionnement dudit interphone, ce qui n’est pas contesté par la demanderesse qui critique la platine du bâtiment et non de l’entrée ;

— l’accès au bâtiment du cabinet médical depuis l’entrée sise [Adresse 3] s’opère sur un chemin piétonnier en béton et en bon état, en partie entre deux haies entretenues.

Aucun obstacle n’a été constaté sur ce cheminement, qui paraît tout à fait praticable pour des personnes en fauteuil roulant ou à mobilité réduite.

Le moyen tiré de la non – conformité aux personnes handicapées de la platine interphone équipant le bâtiment, invoqué par la demanderesse, est parfaitement inopérant, dès lors que la difficulté se situe à l’intérieur de la résidence, au niveau du bâtiment du cabinet médical, et se trouve la même quelle que soit l’entrée utilisée pour accéder audit bâtiment.

L’argument selon lequel l’accès par l'[Adresse 3] offrirait moins de sécurité pour les patients, désormais contraints de se garer sur le parking d’un supermarché à proximité n’est pas plus convaincant, aucun parking de stationnement n’étant constaté à proximité de l'[Adresse 2]. Me [H] a au demeurant constaté qu’un passage piéton permettait l’accès du parking du supermarché à l’entrée sis [Adresse 3].

Mme [Z] échoue donc à apporter la preuve, qui lui incombe, de l’entrave qui serait causée par la résolution n°14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 à l’exercice de son activité professionnelle. Celle-ci ne saurait résulter uniquement de ce que le chemin d’accès à son cabinet se trouve simplement plus long.

Sa demande tendant à l’annulation de ladite résolution sera donc rejetée.

Il en ira de même, par conséquent, de ses demandes tendant à :

— la suspension des effets de toute résolution ultérieure consistant à la fermeture à clé du portillon donnant sur l'[Adresse 2], et notamment la résolution 12 de l’assemblée générale du 12 septembre 2024,

— la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à maintenir ouvert le portillon de l'[Adresse 2] à certains horaires,

— la réparation du préjudice causé par l’abus de droit du syndicat des copropriétaires.

3. Sur la demande reconventionnelle

Il ne saurait être déduit de l’introduction de l’instance initiale par Mme [Z] et du maintien de ses demandes un caractère préjudiciable pour le syndicat des copropriétaires du seul fait du rejet de ses demandes, dès lors qu’il résulte des conclusions de la demanderesse qu’elle s’est méprise sur la portée de ses droits, sans qu’il ne puisse en être déduit un abus dans leur exercice ou une volonté de nuire au défendeur.

La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts ne peut donc qu’être rejetée.

4. Sur les frais du procès

Mme [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de la totalité des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, Mme [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Rejette les fins de non recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires,

Déboute Mme [J] [F] épouse [Z] de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022,

Déboute Mme [J] [F] épouse [Z] de sa demande tendant à la suspension des effets de toute résolution ultérieure consistant à la fermeture à clé du portillon donnant sur l'[Adresse 2], et notamment la résolution 12 de l’assemblée générale du 12 septembre 2024 ;

Déboute Mme [J] [F] épouse [Z] de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à maintenir ouvert le portillon de l'[Adresse 2] à certains horaires,

Déboute Mme [J] [F] épouse [Z] de sa demande indemnitaire,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de sa demande indemnitaire,

Condamne Mme [J] [F] épouse [Z] aux dépens,

Condamne Mme [J] [F] épouse [Z] à verser au [Adresse 9] [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Mme [J] [F] épouse [Z] au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,