N° RG 24/03316 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVRD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/03316

N° Portalis DB2E-W-B7I-MVRD

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Marc JANTKOWIAK

— défenderesse

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

06 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1]

agissant par son syndic, la S.A.S. CITYA RUHL-SEGESCA

Inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n° B 305 218 232

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 94

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. MAXIM

Inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n° 484 228 33

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Vice-Présidente

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/03316 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVRD

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL MAXIM est copropriétaire dans l’immeuble Résidence [Adresse 1] à [Localité 5], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société CITYA RUHL-SEGESCA.

Suite à des impayés de charges de copropriété, la SARL MAXIM a été mise en demeure par lettres recommandées avec accusés de réception du 19 juillet 2023 et du 10 août 2023 d’avoir à régler respectivement les sommes de 762 euros et 795,60 euros. Une sommation par commissaire de justice du 27 septembre 2023 lui a également été délivrée aux fins de paiement de la somme en principal de 1 631,48 euros.

Par assignation délivrée le 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] à 67000 STRASBOURG représenté par son syndic, a fait citer la SARL MAXIM devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées.

A l’audience du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

Condamner la SARL MAXIM au paiement de la somme de 3 466,29 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2023, Condamner la SARL MAXIM au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner la SARL MAXIM aux entiers dépens, y compris les frais de sommation de payer de Maître [T] [R], commissaire de justice,Condamner la SARL MAXIM au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire et juger qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le coût de l’ensemble des frais, dépens et honoraires d’avocat, frais de commissaire de justice, frais de contentieux et précontentieux du contrat de mandat du syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR, exposés par le Syndicat des copropriétaires seront à la charge exclusive de la SARL MAXIM,Ordonner que la décision à intervenir soit exécutoire par provision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] représenté par son syndic soutient que la SARL MAXIM n’a pas régularisé la situation d’impayés en dépit de plusieurs mises en demeure et d’une sommation. Il rappelle que l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure reprend très précisément l’énumération de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’imputabilité des frais de recouvrement aux copropriétaires concernés. Il ajoute que l’article 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a permis au syndic de copropriété et aux syndicats de copropriétaires de prévoir dans le contrat de mandat le quantum des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés. Il indique que l’article 9.1 du contrat de mandat du syndic reprend précisément les dispositions de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965 concernant l’imputabilité des frais de recouvrement aux copropriétaires concernés. Il estime que les frais de recouvrement à l’encontre de la SARL MAXIM ne relèvent pas de la gestion courante du syndic mais bien d’une gestion particulière facturée séparément et qu’ils restent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant qui les a occasionnés et ce en application de l’article 10-1 précité.

Bien que régulièrement citée par dépôt à l’étude, la SARL MAXIM ne s’est ni présentée ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 6 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] représenté par son syndic produit :

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires notamment ceux des assemblées des 19 décembre 2022 et 26 février 2024 ayant notamment approuvé les comptes et adopté les budgets prévisionnels,

— les appels de fonds du 1er avril 2023 au 30 juin 2024,

— le contrat de mandat de syndic,

— les mises en demeure du 19 juillet 2023 et du 10 août 2023 adressées par lettres recommandées avec accusé réception, avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse indiquée » pour la première lettre et sans preuve d’accusé de réception pour la seconde, leur réception par la SARL MAXIM n’étant ainsi pas justifiée.

Il ressort des pièces produites que la SARL MAXIM ne s’acquitte plus de ses obligations de copropriétaire.

Les appels de fonds produits et notamment le courrier récapitulatif du 13 mars 2024 mettent en lumière que la SARL MAXIM reste redevable au titre des charges de copropriété, déduction faite des frais de recouvrement et de procédure, de la somme de 2 222,08 euros (3 466,29 euros – 1 244,21 euros).

La SARL MAXIM, non comparante, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Par conséquent la SARL MAXIM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] représenté par son syndic, la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 2 222,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, date de l’assignation, valant interpellation suffisante au titre des charges de copropriété, appel de charges de copropriété du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettre de mise en demeure du 19 avril 2023 de 45,60 euros,

— frais de lettre de mise en demeure du 11 mai 2023 33,60 euros,

— frais de lettre de mise en demeure du 19 juillet 2023 de 45,60 euros,

— frais de lettre de mise en demeure du 10 août 2023 de 33,60 euros,

— frais de contentieux transmission auxiliaire de justice du 18 septembre 2023 de 480 euros,

— frais de sommation de payer du 27 septembre 2023 de 125,81 euros,

— frais de contentieux transmission auxiliaire de justice du 13 mars 2024 de 480 euros,

Soit un montant total de 1 244,21 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de « contentieux transmission auxiliaire de justice » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais « de sommation de payer » de 125,81euros correspondant à un commandement de payer dont il n’est pas justifié du caractère nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance. Il sera également rappelé que les frais de commandement de payer font partie des dépens, dès lors ils ne peuvent être réclamés deux fois.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un accusé de réception de l’envoi d’une mise en demeure en date du 19 juillet 2023, les trois autres mise en demeure ne sont pas justifiées (les lettres des 19 avril 2023 et 11 mai 2023 ne sont pas produites et la lettre du 10 août 2023 ne comporte pas d’accusé de réception).Conformément à l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élève à 45,60 euros.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, la SARL MAXIM est redevable de la somme de 45,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la carence répétée de la SARL MAXIM, sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit.

Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] représenté par son syndic, en limitant le montant, et de condamner la SARL MAXIM à lui payer la somme de 1 000 euros.

Sur les mesures accessoires

La SARL MAXIM, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, une somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL MAXIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 2 222,08 euros au titre des impayés de charges de copropriété du 1er avril 2023 au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 ;

CONDAMNE la SARL MAXIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 45,60 euros au titre des frais exposé pour le recouvrement de la créance ;

CONDAMNE la SARL MAXIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL MAXIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, représenté par son syndic, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MAXIM aux dépens de l’instance, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Maryline KIRCH Gussun KARATAS