N° RG 24/05880 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3HS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 1]

[Localité 2]

HAGUENAU Civil

N° RG 24/05880 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3HS

Expédition exécutoire et annexes

à Maître Emmanuel BERGER;

M. [G] [O]

le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

15 OCTOBRE 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [O]

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

Comparant en personne

DÉFENDERESSE :

La S.C.I. SAMOSA

Dont le siège est sis [Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuel BERGER, avocat au Barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Octobre 2024.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 24/05880 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3HS

EXPOSE DU LITIGE

Sur requête de Monsieur [G] [O] datée du 21 juin 2024 et enregistrée le 28 juin 2024, le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU a rendu le 28 juin 2024 une ordonnance d’injonction de faire aux termes de laquelle il :

— ordonne à la S.C.I. SAMOSA, représentée par Monsieur [B] [L] de procéder à l’installation d’un système de chauffage dans le logement du requérant sis [Adresse 5] à [Localité 3], sous astreinte de 50,00 euros (cinquante euros) par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la notification de la présente ordonnance ;

— suspend l’obligation de paiement des loyers par Monsieur [G] [O] à la SCI SAMOSA jusqu’à la réalisation effective des travaux d’installation d’un système de chauffage dans son logement ;

— se réserve la compétence de liquider l’astreinte ainsi prononcée,

— dit que l’affaire sera examinée à l’audience de ce Tribunal le mardi 10 septembre 2024.

Dans sa requête, Monsieur [O] expose que le logement ne dispose d’aucune installation de chauffage ; que, malgré ses démarches et les risques pour sa santé et celle de ses enfants, le bailleur n’a jamais fait fonctionner un système de chauffage ; que le logement a été déclaré non conforme par la CAF et non décent par la commission départementale.

L’ordonnance a été notifiée le 25 juillet 2024 à la S.C.I. SAMOSA, qui a constitué avocat le 6 septembre 2024 et par conclusions du même jour demande au Juge des Contentieux de la Protection de dire et juger qu’il n’y a pas lieu à astreinte ni à suspension des loyers.

La S.C.I. SAMOSA expose être propriétaire d’un immeuble comprenant six logements sis [Adresse 4] à [Localité 3], dont l’un a été loué à Monsieur [O] par contrat de bail du 1er mars 2021.

Elle a confié un mandat de gestion à l’agence HH GESTION depuis le 3 avril 2017.

La S.C.I. SAMOSA relève que le chauffage fonctionnait avant la signature du bail, ce dont le locataire précédent peut attester. Il a été constaté par l’agence immobilière et le voisin des manipulations inadéquates sur la chaudière de la part des locataires.

Il a été proposé à Monsieur [O] de passer en tout électrique, ce qu’il a accepté à l’oral, et les radiateurs électriques ont été achetés le 20 mai 2021. Cependant, les époux [O] ont changé d’avis et refusé la conversion du système de chauffage vers l’électrique.

Suite au constat d’indécence de la CAF du Bas-Rhin du 8 décembre 2021, Monsieur [L], gérant de la S.C.I. SAMOSA, a remplacé la chaudière par une chaudière neuve à condensation selon facture du 16 décembre 2021, et l’installateur a précisé qu’il ne fallait plus toucher la chaudière, ce que le locataire a fait dès le lendemain.

L’intégralité des travaux requis dans le cadre du constat d’indécence ont été terminés le 2 avril 2023.

L’historique des éléments factuels a été repris par la société HH GESTION, qui précise que la famille [O] a toujours nié avoir touché aux réglages qui pourtant, selon les dires des chauffagistes intervenus sur place, ne peuvent pas se dérégler sans action manuelle.

La pose de thermostat d’ambiance a été préconisée fin 2023 mais n’était nullement une obligation.

Ce n’est qu’en juin 2024 que Monsieur [L] a été prévenu du rapport d’ENGIE de début 2024 et de la problématique du désembouage du circuit de chauffage et de la tenue d’une réunion de la commission de conciliation du 30 mai 2024 qui avait conclu à l’indécence du logement. Il s’agissait de réaliser un nettoyage et désembouage complet du circuit et des 5 radiateurs et de poser des robinets thermostatiques. L’agence a fait établir un devis par ENGIE qui a refusé d’intervenir. Une autre entreprise a été mandatée pour le nettoyage du circuit, dont l’intervention était prévue le 24 juin 2024, ce dont Monsieur [O] était informé lorsqu’il a saisi le Tribunal.

La S.C.I. SAMOSA argue que les locataires ont constamment déréglé la chaudière, ce qui a engendré l’encrassement du circuit, les précédents locataires n’ayant jamais rencontré ce problème. Par ailleurs, Monsieur [O] fait tout pour empêcher les travaux. Il a refusé une intervention proposée le 28 juillet 2024, puis finalement après proposition de trois dates, l’intervention a eu lieu le 23 août 2024. Le chauffagiste a été incité à partir avant la fin des travaux, et Monsieur [O] a refusé la prochaine intervention prévue le 30 août 2024.

À l’audience du 10 septembre 2024, Monsieur [O] a comparu en personne, assisté de Monsieur [P], et la S.C.I. SAMOSA était représentée par son gérant Monsieur [L], assistée de son conseil.

Monsieur [O] indique que dès l’entrée dans les lieux il a découvert que le chauffage ne fonctionnait pas et en a alerté l’agence gestionnaire. Il y a eu 13 à 14 interventions pour faire réparer le système de chauffage, et entre temps il a dû acheter des bouteilles de gaz à raison de 3 à 5 par mois pour un coût de 28,00 à 34,00 euros. Il a alerté la police, a saisi la commission départementale, qui a conclu le 8 décembre 2021 a l’indécence du logement. Il ajoute que ses enfants ont froid depuis 2021, et précise qu’on lui a proposé une intervention à 15h10 ce qui n’était pas sérieux alors que le problème dure depuis trois ans. Il ne voulait pas changer le chauffage par des radiateurs électriques car cela était trop cher.

Il précise qu’il déménagera dans un nouveau logement à compter du 15 octobre 2024.

Il demande la liquidation de l’astreinte et des dommages et intérêts à hauteur de 3.000,00 euros.

Il ajoute avoir fait la plupart des signalements oralement car il ne maîtrise pas l’écriture en langue française et observe que même après l’intervention du changement de chaudière, cela ne fonctionnait pas.

Le conseil de la S.C.I. SAMOSA reprend le contenu de ses écrits tandis que Monsieur [L] ajoute que la chaudière est individuelle de sorte que seule la famille [O] a pu intervenir manuellement sur cette dernière.

Il sera statué par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

Sur la demande en dommages et intérêts et en liquidation d’astreinte :

Aux termes de l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose par ailleurs que “Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement”.

En l’espèce, suite au constat d’URBAM CONSEIL du 8 décembre 2021, Monsieur [L], gérant de la S.C.I. SAMOSA, a fait installer une nouvelle chaudière selon facture du 16 décembre 2021.

L’agence HABITAT HUMANISME a indiqué s’être régulièrement déplacée en 2022 et 2023 pour vérifier le fonctionnement de la chaudière, et procéder à des “re-réglages”, tandis que les chauffagistes intervenus ont indiqué que ces derniers ne peuvent se dérégler sans action manuelle.

L’entretien annuel du 4 octobre 2023 conclut au bon fonctionnement de la chaudière, mais préconise l’installation d’un thermostat d’ambiance pour la régulation de la température de chauffage.

Aucun défaut de diligence ne peut dont être imputé au propriétaire pour cette période sus-visée.

Lors de l’installation dudit thermostat début 2024, il a été constaté un dysfonctionnement du circuit de chauffage, avec nécessité de désembouage des radiateurs et du circuit pour permettre une circulation d’eau chaude.

L’agence HABITAT HUMANISME a indiqué avoir fait parvenir à chaque fois à Monsieur [L] les comptes-rendus de ces rendez-vous avec les préconisations conseillées.

Il s’en suit qu’une inaction du propriétaire peut lui être imputée pour la période de janvier 2024 à mai 2024, soit durant cinq mois.

Pour la période postérieure, suite à l’avis de la commission Départementale de conciliation de la DDETS du 30 mai 2024, il est justifié de diligences actives de la part de la S.C.I. SAMOSA, qui par l’intermédiaire de son agence gestionnaire a sollicité l’intervention d’ENGIE, qui a indiqué ne pas être en mesure d’intervenir compte tenu de la complexité de l’installation en date du 11 juin 2024.

Un autre chauffagiste a pu être mandaté courant juin 2024, pour des interventions programmées en août 2024, et il résulte des échanges mails que Monsieur [O] n’a pas entendu se rendre disponible pour les deux à trois interventions planifiées.

Dès lors, il n’y a pas lieu à liquidation de l’astreinte fixée dans l’ordonnance du 21 juin 22024 et notifiée le 25 juillet 2024.

En revanche, il convient d’indemniser le préjudice de jouissance durant les cinq mois d’inaction du propriétaire, à hauteur de 100,00 euros par mois, soit un total de 500,00 euros.

Monsieur [O] produit des factures d’achat de bouteilles de gaz, utilisées pour le chauffage d’appoint, sur les périodes de décembre 2022 à février 2023 d’un total de 359,09 euros, puis de novembre 2023 à avril 2024 pour un total de 663,47 euros. Il n’est pas établi que ce coût soit supérieur à celui qu’il aurait exposé au titre du chauffage individuel, de sorte qu’il sera débouté de sa demande au titre du préjudice financier.

Par suite, il y a lieu de condamner la S.C.I. SAMOSA à payer à Monsieur [O] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, et de débouter Monsieur [O] du surplus de ses demandes.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

La S.C.I. SAMOSA succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. SAMOSA à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [O] du surplus de sa demande en dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [O] de sa demande en liquidation d’astreinte ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE la S.C.I. SAMOSA aux entiers dépens de la présente instance ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge