Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 29 Janvier 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN de KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [P] [M]

Bâtiment C

2 Rue des Hêtres

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne

Monsieur [B] [J]

4 Le Gotay

44430 LE LANDREAU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 novembre 2025

date des débats : 13 novembre 2025

délibéré au : 29 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02224 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N35M

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [P] [M] + Monsieur [B] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 janvier 2024 à effet au même jour, [H] [N] a donné à bail à [P] [M] et [B] [J] un logement de type 2 lui appartenant sis, 2 rue des Hêtres, bâtiment C, outre un local à vélo n°63 et un parking – 44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 595 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 35 €.

[H] [N] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 31 janvier 2024, portant sur ledit logement, conformément au préambule du contrat.

Par actes de commissaire de justice des 21 et 23 janvier 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [P] [M] et [B] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 244,41 € arrêté au 16 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 16 et 27 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [P] [M] et [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

déclarer son action recevable et bien-fondée ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner en conséquence l’expulsion de [P] [M] et [B] [J], ainsi que tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;condamner solidairement [P] [M] et [B] [J] à lui payer la somme de 5 796,88 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2025 sur la somme de 3 244,41 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner [P] [M] et [B] [J] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner solidairement [P] [M] et [B] [J] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner in solidum [P] [M] et [B] [J] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 7 août 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025. À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES, représenté par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8 296,78 € au titre des loyers et charges échus à la date du 6 novembre 2025. Elle fait état de trois versements effectués récemment par les locataires, deux paiements de 255 € et 894 € le 16 septembre 2025 et un paiement de 301€ le 14 octobre suivant.

Régulièrement assignée à étude, [P] [M] a comparu. Elle déclare être la seule occupante des lieux depuis le 8 juin 2024 et n’avoir actuellement aucune ressource. Par ailleurs, elle s’engage à verser la somme totale de 150 € par mois.

Régulièrement assignée en application de l’article 659 du code de procédure civile, [B] [J] a comparu. Il déclare avoir effectué un état des lieux de sortie avec le propriétaire du logement le 8 juin 2024 ainsi que lui avoir transmis son congé par lettre simple à laquelle ce dernier n’a pas répondu.

Les deux parties étant présentes, il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Par une note en délibéré en date du 19 janvier 2026, l’avocat de la partie demanderesse indique au tribunal que [B] [J] n’a pas transmis de congé à son bailleur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 31 janvier 2024 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8.1 de ce contrat stipule que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a le bailleur à l’encontre de [P] [M] et [B] [J] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 24 janvier 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation des 16 et 27 mai 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation des 16 et 27 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par la partie demanderesse au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploits de commissaire de justice en date du 21 et 23 janvier 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [P] [M] et [B] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 244,41 € arrêté au 16 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à l’article VIII.

D’après le relevé de compte locataire, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [P] [M] et [B] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [P] [M] et [B] [J] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8 296,78 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 6 novembre 2025 réglés par Visale au bailleur.

Pourtant, seules quatre quittances subrogatives (n°15 pour octobre 2025, n°12 pour août 2025, n°9 pour avril 2025 et n°4 pour décembre 2024) sont versées aux débats et on peut noter que dans son assignation, ACTION LOGEMENT SERVICES précise que les indemnités d’occupation seront dues dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative. Enfin, l’attestation de créance émane d’ACTION LOGEMENT SERVICES elle-même et non du bailleur. Or, nul ne peut se constituer de preuve à lui-même.

Malgré l’absence de la présentation de la totalité des quittances locatives les locataires ne s’opposent pas au montant de la somme réclamée.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article VII que « pour l’exécution de toutes les obligations du présent contrat en cas de pluralité de locataires, il y aura solidarité et indivisibilité entre eux », ceux-ci « sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail ». Cet article précise que « la solidarité du collataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet ».

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « La solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. »

En l’espèce, [B] [J] déclare lors de l’audience avoir donné congé à son bailleur le 8 juin 2024 par lettre simple, lettre à laquelle le bailleur n’a pas donné de réponse.

Or, par une note en délibéré en date du 19 janvier 2026, l’avocat de la partie demanderesse rapporte le contraire.

Le locataire n’étant pas en mesure d’apporter la preuve d’avoir délivré congé à son bailleur, les dispositions selon lesquelles la solidarité prend fin 6 mois après la date d’effet du congé ne peuvent s’appliquer.

Par conséquent, [P] [M] et [B] [J] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 8 296,78 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 6 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 7 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 640,81 €, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

D’après le relevé de compte locataire, [P] [M] et [B] [J] ont effectué deux virements de 255 € et 894 € le 19 septembre 2025 puis un troisième de 301 € le 14 octobre 2025. Or le loyer s’élevant à la somme de 640,81 €, le versement effectué au mois d’octobre ne couvre pas la totalité du montant du loyer. Par conséquent, les locataires n’ont pas repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience.

Lors de l’audience, [P] [M] indique qu’elle n’a aucune ressource et qu’elle ne peut verser par mois que la somme totale 150 € à son bailleur.

Au regard de ces éléments, les locataires n’étant pas en situation de régler leur dette locative et en l’absence de reprise de paiement intégral des loyers, aucun délai de paiement ne sera accordé à [P] [M] et [B] [J].

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [M] et [B] [J], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.

L’article 700 du code de procédure civile

Ils seront également condamnés in solidum à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 31 janvier 2024 entre [H] [N] et [P] [M] et [B] [J], concernant le logement sis 2 rue des Hêtres, bâtiment C, outre un local à vélo n°63 et un parking – 44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement [P] [M] et [B] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 296,78 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [P] [M] et [B] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 7 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 640,81 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

ORDONNE à [P] [M] et [B] [J], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [P] [M] et [B] [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [P] [M] et [B] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY