N° RG 25/04625 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTDI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 25/04625

N° Portalis DB2E-W-B7J-NTDI

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M. [O] et Mme [L]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Madame [W] [L]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

Monsieur [P] [M] [O]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Septembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 27 mars 2009 avec prise d’effet au 1er avril 2009, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L], qui se sont engagés solidairement, un logement situé porte 2, étage 0, au [Adresse 3] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 387,88 euros par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 23 septembre 2024, revenus non réclamés, OPHEA a notifié à Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] un congé pour le 31 décembre 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 7 257,67 euros jusqu’au 23 septembre 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] par actes de commissaire de justice le 30 octobre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L], par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 6 480,68 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER solidairement en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 533,72 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 15 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

À cette audience, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 19 juin 2025, selon lequel les locataires sont parents d’un enfant mineur scolarisé, ils perçoivent des revenus mensuels à hauteur de 3 430,83 euros et ont des charges mensuelles à hauteur de 540 euros, Monsieur [P] [M] [O] a perdu son emploi de conducteur de bus en juin 2025 et doit engager des démarches auprès de France Travail, Madame [W] [L] travaillerait quant à elle en tant qu’assistante maternelle. Il est fait état d’une première procédure suite à des impayés qui aurait été clôturée en août 2019 du fait de l’apurement de la dette locative par les locataires et qu’à compter du mois de mars 2021 une nouvelle dette locative se serait constituée. Les locataires ont mis en place un plan d’apurement convenu à hauteur de 70 euros par mois et règlent en réalité davantage depuis plusieurs mois. Dans ces circonstances, il est sollicité le maintien des locataires dans les lieux.

L’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 6 507,90 euros au 20 juin 2025 et précise qu’un plan d’apurement a été signé avec les locataires et que ces derniers le respectent en ayant repris le paiement du loyer courant. Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois en sus du loyer courant et ce, quand bien même les délais de paiement excèdent 36 mois.

Monsieur [P] [M] [O], cité à étude, comparait en personne. Il ne conteste pas la dette et précise que les revenus du foyer ont diminué. Son épouse perçoit un salaire de 1 700 euros et lui devrait percevoir des allocations chômage à hauteur de 800 euros à compter du mois d’août 2025. Il estime les charges mensuelles du foyer à 540 euros.

Madame [W] [L], citée à étude, ne comparaît pas ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

“ les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.”

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] pour le 31 décembre 2024 au vu des impayés de loyers au 23 septembre 2024 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser cet impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 décembre 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 décembre 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 11 avril 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 6 480,68 euros (échéance du mois de mars 2025 incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L].

Ils doivent donc être déchus de leur droit au maintien dans les lieux et les restituer sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] doivent être condamnés solidairement au règlement en deniers ou quittances de la somme de 6 507,90 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 20 juin 2025 (dernière échéance incluse : mois de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de juin 2025 jusqu’à restitution des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de ces dispositions, il convient, eu égard aux circonstances de la cause, les locataires ayant repris le paiement du loyer courant en versant en sus un complément pour apurer la dette et de l’accord d’OPHEA, d’accorder des délais de paiement à Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si les intéressés apurent leur dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s’il n’avait jamais été résilié.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L], succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 décembre 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] d’autre part, portant sur un logement porte 2, étage 0, au [Adresse 3] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] de leur droit au maintien dans les lieux ;

DIT en conséquence que Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] ainsi que tous occupants de leurs chefs devront restituer les locaux visés ci-dessus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] à verser à OPHEA la somme de 6 507,90 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 20 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de juin 2025 jusqu’à restitution des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] un délai de 93 mois, sauf meilleur accord, pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 92 mensualités de 70 euros chacune et une 93ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra son plein effet ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [M] [O] et Madame [W] [L] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS