Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 20 février 2025, n° 24/05994

TJ Évry 20 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que Monsieur [Y] [W] n'a pas justifié de paiement des charges dues et a confirmé l'existence d'une créance à son encontre.
Accepté
Inexécution des obligations de paiement
Le tribunal a reconnu que les manquements répétés de Monsieur [Y] [W] à ses obligations de paiement causent un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Responsabilité du débiteur pour les frais de recouvrement
Le tribunal a jugé que Monsieur [Y] [W] doit supporter les frais de recouvrement en raison de son non-paiement des charges.
Accepté
Condamnation aux dépens du perdant
Le tribunal a statué que Monsieur [Y] [W], en tant que partie perdante, doit supporter les dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 20 févr. 2025, n° 24/05994
Numéro(s) :	24/05994
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLER
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 9 ] [ Adresse 8 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/05994 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJPU

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 8], dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le CABINET IMMOBILIERE DE L’ORGE, dont le siège social est [Adresse 4]

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 3]

Non comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 23 Septembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Décembre 2024 et mise en délibéré au 20 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [W] est propriétaire des lots numéros 111 et 131 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 11] sise [Adresse 2] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet IMMOBILIERE DE L’ORGE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [Y] [W] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 4 440,20 € selon arrêté de compte du 15 juin 2024, APPEL PROVISIONNEL 4T2025 et Appel Fonds Travaux 10/2025 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 2 500,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 846,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 3 mai 2024 sur une somme de 12 244,18 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner le défendeur en tous les dépens.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire.

Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 3 mai 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [Y] [W], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DU PARC sollicite le paiement de la somme de 12 100,18 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 mai 2024, appel du 1er mai 2024, 1/3 CURAGE DES CANALISATIONS inclus, outre une somme de 144,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 12 244,18 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 111 et 131 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 16 décembre 2021, 20 octobre 2022 et 14 novembre 2023,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un décompte du 15 juin 2024, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er juillet 2024 pour la période du 30 juin 2022 au 1er juillet 2024, appel FONDS TRAVAUX LOI ALUR du 1er juillet 2024 et APPEL 3ème trimestre civil 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 906,05 euros,

— un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 15 juin 2024, sur la période du 4ème trimestre civil 2024 au 4ème trimestre civil 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 1 534,15 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, aucun procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été produit.

Il en résulte :

— que le montant de 55,94 euros représentant le total des sommes de 13,83 euros et 14,14 euros mentionnées les 1er juillet et 1er octobre de l’année 2022 et les 1er janvier et 1er avril de l’année 2023 dans l’arrêté de compte du 15 juin 2024 au titre des fonds travaux ALUR n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

— et que le montant de 27,89 euros mentionné le 1er juillet 2024 dans l’arrêté de comte du 15 juin 2024 au titre des fonds travaux ALUR n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et fonds travaux loi ALUR impayés sur la période du 30 juin 2022 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre civil 2024 et Fonds de travaux loi ALUR juillet 20224 inclus, s’élève à la somme de 2 822,22 euros (= 2 906,05 € – 13,83 € – 13,83 € – 14,14 € – 14,14 € – 27,89 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 3 mai 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— que le montant de 83,67 euros représentant le total des sommes 27,89 euros mentionnées sur l’arrêté de compte du 15 juin 2024 au titre des appels de fonds travaux ALUR d’octobre 2024 et janvier et avril 2025 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

— et que, les exercices comptables débutant le 1er juillet de l’année N pour se terminer le 30 juin de l’année N+1, il en résulte que la somme de 613,66 euros représentant le montant total des appels provisionnels des 3ème et 4ème trimestres civils 2025 mentionnés sur l’arrêté de compte du 15 juin 2024 au titre des sommes à échoir n’est pas justifiée puisque l’approbation du budget prévisionnel 2024-2025 votée lors de l’assemblée générale du 14 novembre 2023 (résolution n°11) concerne la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges, seulement, devenues exigibles sur la période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025 s’élève à la somme de 836,82 euros (= 1 534,15 € – 27,89 € – 27,89 € – 27,89 € – 278,94 € – 27,89 € – 278,94 € – 27,89 €).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M.[Y] [W] a déjà été condamné par jugement en date du 16 décembre 2022 du tribunal judiciaire d’EVRY pour non paiement de ses charges de copropriété. Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement du défendeur au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Les manquements répétés de M. [Y] [W] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M.[Y] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] [Adresse 6] réclame une somme de 846,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de déduire de la créance réclamée les frais intitulés “SUIVI DOSSIER”, le caractère exceptionnel des diligences effectuées n’étant pas démontré.

Seuls apparaissent fondés :

les frais d’hypothèque légale l’assemblée générale des copropriétaires ayant donné mandat au syndic d’entreprendre une procédure de saisie immobilière à l’encontre de M. [Y] [W], ainsi qu’il résulte de la résolution n°19 du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 novembre 2023, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 60,00 euros, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

Les frais “DILIGENCES POUR ASIGNATION ACCELEREE AU FONDS DECOMPTE FOURNI A AVOCAT”

M. [Y] [W] sera condamné au paiement de la somme de 228,00 euros au titre des frais exposés par le Syndicat des copropriétaires LES HAUTS DU PARC pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[Y] [W], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

M. [Y] [W] sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[Y] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires LES HAUTS DU PARC la somme de 2 822,22 euros au titre des charges et fonds travaux loi ALUR impayés sur la période du 30 juin 2022 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre civil 2024 et Fonds de travaux loi ALUR juillet 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 3 mai 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[Y] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 836,82 euros au titre des charges, devenues exigibles sur la période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M.[Y] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] HAUTS DU PARC la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M.[Y] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 228,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M.[Y] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] DU PARC la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[Y] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,