N° RG 24/00332 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MNTK

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/00332 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MNTK

Minute n°

Copie exec. à :

M^e David FRANCK

M^e Serge HECKEL

Le

Le greffier

M^e David FRANCK

M^e Serge HECKEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [X]

né le 17 Mai 1942 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 155

Madame [D] [T]

née le 27 Août 1964 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 155

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [S],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Serge HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité du bail commercial

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

M. [U] [H] et Mme [D] [N] [G] ont signé avec M. [K] [S] un contrat dénommé « bail commercial » le 2 janvier 2023 portant sur la location d’un fortin de quatre pièces d’une superficie de 150 m² situé [Adresse 6] [Localité 13], l’activité exercée étant celle d’artiste plasticien.

Interrogé par M. [S] sur une location du fortin à des ateliers d’artistes, le [Adresse 10] [Localité 13] l’a informé le 2 mars 2023 que la seule activité autorisée était celle d’entretien et de réparation de motos.

Par un acte de commissaire de justice délivré à M. [S] le 8 janvier 2024, M. [H] et Mme [N] [G] ont saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’annulation du bail commercial, subsidiairement de résiliation.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 janvier 2025, M. [H] et Mme [N] [G] demandent au tribunal de :

— constater, dire et juger que la présente action est recevable et bien fondée,

— prononcer la nullité du bail commercial conclu le 2 janvier 2023,

— condamner M. [S] à leur restituer la somme de 12 220,82 € correspondant aux sommes versées par eux depuis la conclusion du bail commercial,

— condamner M. [S] à leur verser la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice moral,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 2 janvier 2023 aux torts du bailleur,

— condamner M. [S] à leur verser la somme de 12 822,87 € en réparation de leur préjudice financier,

— condamner M. [S] à leur verser la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice moral,

— en tout état de cause, débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

— condamner M. [S] aux entiers frais et dépens,

— condamner M. [S] à leur verser une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

M. [S], dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 décembre 2024, demande de :

— déclarer la demande de M. [H] et Mme [N] [G] mal fondée,

— débouter M. [H] et Mme [N] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— déclarer le bail du 2 janvier 2023 caduc,

— à défaut, déclarer le bail du 2 janvier 2023 nul et de nul effet,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail du 2 janvier 2023 aux torts et griefs exclusifs du preneur,

— condamner solidairement, subsidiairement in solidum, M. [H] et Mme [N] [G] aux entiers dépens et à verser une somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 4 février 2025, évoquée à l’audience du même jour et mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS

— A titre liminaire :

Il sera rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « déclarer » ou « constater » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de la décision, mais dans ses motifs.

— Sur la qualification du contrat signé le 2 janvier 2023 par M. [S] et M. [H] et Mme [N] [G] :

M. [S] fait valoir que le contrat signé par les parties n’est pas un bail commercial mais une promesse de bail sous condition, relevant que l’acte ne prévoit aucun loyer et qu’il érige en condition la réalisation de travaux spécifiques pour rendre les locaux exploitables.

Il relève que les travaux n’ont pas été exécutés de sorte que la promesse est caduque.

M. [H] et Mme [N] [G] s’opposent à cette argumentation. Ils précisent que l’acte est expressément qualifié de bail commercial et que le bail fixe un loyer consistant en la réalisation de travaux d’aménagement.

Une promesse peut être une promesse unilatérale ou une promesse synallagmatique.

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Conformément à l’article 1106 du code civil, le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s’obligent réciproquement les uns envers les autres.

La promesse synallagmatique est constituée de l’offre faite par une partie à l’autre qui l’accepte, de lui donner à bail tel bien à compter de telle date et moyennant tel prix. Il est constant que dans cette hypothèse, la promesse de bail vaut bail lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix.

En l’espèce, aux termes du contrat signé par les parties, M. [S] donne à bail des locaux [Adresse 4] à [Localité 13], ce que les consorts [L] [G] acceptent pour y exercer « tous commerces sauf nuisances et restauration » ou conformément à une mention manuscrite une activité d’artiste plasticien.

Le contrat fixe une date d’effet au 2 janvier 2023, soit sa date de signature, et ne stipule de façon expresse aucune condition, ni aucun délai en référence avec une condition.

Si le contrat prévoit des travaux de rénovation du bâtiment, rénovation qualifiée de complète, outre la transformation des locaux intérieurs via l’intervention d’un architecte et la création d’une nouvelle disposition des pièces à la charge des preneurs, la réalisation de ces travaux n’est pas qualifiée de condition.

Les travaux sont développés sous le titre fixation du loyer initial du contrat.

Compte tenu de l’ampleur des travaux de rénovation à réaliser, travaux nécessitant l’intervention d’un architecte, il sera retenu que le prix n’est pas dérisoire et qu’il a été fixé en nature, sous la forme de réalisation de travaux, et que la réalisation de ces travaux ne constitue dès lors pas une condition à réaliser dans le cadre d’une promesse.

Il sera en conséquence jugé que le contrat du 2 janvier 2023 est un bail commercial, étant rappelé que les parties à un bail peuvent se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux des articles L.145-1 et suivants du code de commerce.

La demande de caducité de l’acte formée par M. [S] sera rejetée.

— Sur la demande de nullité du bail commercial :

M. [H] et Mme [N] [G] demandent que la nullité du bail soit prononcée pour erreur sur les qualités essentielles du bail, pour dol, pour absence de contenu certain du contrat ou pour défaut du bailleur pour contracter.

Ils relèvent que M. [S] leur a donné à bail un fortin pour y exercer une activité d’artiste plasticien alors qu’il n’en avait pas la jouissance et que la seule activité autorisée était celle d’entretien et de réparation de motos.

M. [S] s’oppose aux arguments développés par les consorts [L] [G] et fait valoir que ceux-ci avaient connaissance qu’une convention d’occupation le liait au [Localité 9] autonome de [Localité 13] et que les locaux étaient situés sur cette zone.

Il ajoute que le bail porte sur des locaux existants et exploitables.

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Par ailleurs, l’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En l’espèce, le bail signé le 2 janvier 2023 par M. [S] et les consorts [L] [G] mentionne expressément que l’usage du fortin loué l’est pour une activité d’artiste plasticien.

Si cette mention a été ajoutée par une mention manuscrite, il n’est pas établi qu’elle l’aurait été après la signature du contrat et que M. [S] aurait ignoré l’activité projetée, étant observé que M. [S] ne communique aucun contrat et qu’il fait expressément état de cette activité dans le courriel du 14 janvier 2023 qu’il a adressé au [Localité 9] autonome de [Localité 13] pour demander une autorisation de principe de location du fortin « à différents ateliers d’artistes ».

Le fortin est situé sur une parcelle mise à la disposition de M. [S] par le [Adresse 10] [Localité 13] selon un contrat du 27 février 1996.

Or, conformément à l’article 3 de ce contrat de mise à disposition, « le terrain et les locaux mis à disposition sont destinés à l’exercice d’une activité d’entretien et de réparation de motos », ce que le [Localité 9] autonome de [Localité 13] a rappelé à M. [S] le 2 mars 2023.

M. [S], en sa qualité de signataire de ce contrat, d’occupant des lieux et d’exploitant d’un commerce « Self moto Rhin » ne pouvait ignorer l’existence et le contenu de cette clause.

Ainsi, le fortin, objet du bail commercial, était incompatible avec l’activité projetée par M. [H] et Mme [N] [G] dès avant la signature du contrat.

Si, comme l’affirme M. [S], M. [H] et Mme [N] [G] ne pouvaient ignorer que le fortin se situait sur une zone du [Localité 9] autonome de [Localité 13], aucun élément ne démontre que ceux-ci avaient en leur possession les éléments, dont le contrat de mise à disposition du 27 février 1996, pour savoir que seule l’activité d’entretien et de réparation de motos était admise sur cette zone.

D’ailleurs, le bail commercial ne fait pas état d’un tel contrat de mise à disposition mais laisse en réalité apparaître M. [S] comme pouvant librement disposer des lieux et il ne liste aucune pièce qui y serait annexée.

Il s’ensuit que le consentement de M. [H] et Mme [N] [G], ceux-ci n’ayant pas été informés par leur cocontractant des restrictions pesant sur l’activité pouvant être exercée et de l’impossibilité consécutive d’y exercer l’activité d’artiste plasticien prévue au bail, a été vicié lors de la signature du contrat sur une qualité substantielle de la chose louée.

Le bail commercial du 2 janvier 2023 sera dans ces conditions annulé.

La nullité du bail entraîne obligation pour le bailleur de restituer les sommes versées par le preneur au titre du bail.

A ce titre, M. [H] et Mme [N] [G] demandent le remboursement d’un droit d’entrée de 5 000 € et le remboursement des travaux réalisés dans le fortin pour une somme de 7 822,87 €, soit un montant total de 12 822,87 €.

M. [S] s’oppose à ces demandes, exposant ne pas avoir perçu de droit d’entrée et contestant les factures produites par les consorts [L] [G].

En ce qui concerne le droit d’entrée dont font état M. [H] et Mme [N] [G], force est de constater qu’ils ne produisent aucun élément de nature à rapporter la preuve de l’existence d’un droit d’entrée et du versement d’une somme de 5 000 € à M. [S].

Le bail commercial ne fait en effet référence à aucun droit d’entrée et le justificatif bancaire d’un retrait d’une somme de 5 000 € par Mme [N] [G] le 1er décembre 2022 est insuffisant pour démontrer le versement d’une telle somme à M. [S] dans le cadre d’un bail commercial signé un mois plus tard, le 2 janvier 2023.

La demande formée au titre d’un droit d’entrée sera rejetée.

S’agissant des travaux, M. [H] et Mme [N] [G] produisent diverses factures ainsi que des photographies.

Il sera observé que les photographies, à supposer qu’elles concernent le bien objet du contrat, ne permettent pas d’appréhender la nature exacte des travaux qui auraient été réalisés, faute de photographies d’un même lieu avant et après travaux.

Les factures ou tickets de caisse antérieurs à la date d’effet du bail, soit le 2 janvier 2023 ou qui ne mentionnent pas de date seront écartés, M. [H] et Mme [N] [G] ne démontrant pas avoir eu accès aux lieus loués avant cette date, ces éléments ne permettant en outre pas de rattacher la dépense à des travaux [Adresse 4] à [Localité 13].

Il en sera de même des éléments rédigés en langue allemande dont un ticket relatif à des frais d’essence.

La facture de la Sas Batibois Alsace du 16 janvier 2023 d’un montant de 311,20 € libellée au nom de M. [H] [Adresse 2] ne mentionne aucun élément en lien avec le local objet de la location.

Seront cependant retenues comme se rapportant au local situé [Adresse 7] les factures suivantes :

— facture 69 du 6 janvier 2023 de [O] rénovations, « enlèvement enduit sur tout le rez-de-chaussée », adresse du chantier [Adresse 5], pour un montant de 960 €,

— facture 70 du 11 janvier 2023 de [O] rénovations, « débarras de déchet », adresse du chantier [Adresse 5], pour un montant de 960 €,

— facture 72 du 16 janvier 2023 de [O] rénovations, « maçonne un mur de longueur 4 m et 2,5 m de hauteur en brique de récupération maison », adresse du chantier [Adresse 5], pour un montant de 1 380 €,

— facture 3083 du 18 janvier 2023 de Sas Ad services, « location benne 10 m3 + collecte gravats chantier [Adresse 11] », pour un montant de 800 €,

Ainsi, M. [S] sera condamné à payer la somme de 4 100 € à M. [H] et Mme [N] [G].

— Sur le préjudice moral :

M. [H] et Mme [N] [G] demandent que M. [S] soit condamné à leur payer la somme de 3 000 € en réparation d’un préjudice moral.

Ils font état d’un stress et de perturbations dans leur vie personnelle et professionnelle.

M. [S] s’oppose à toute indemnisation faute de la preuve de l’existence d’un tel préjudice.

M. [H] et Mme [N] [G], qui demandent une indemnisation globale pour la réparation d’un préjudice moral, ne produisent aucun élément de preuve de nature à démontrer l’existence d’un tel préjudice.

Ils seront déboutés de cette demande.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [S], qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer M. [H] et à Mme [N] [G] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par M. [S] sur ce fondement sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [K] [S] de sa demande de caducité du contrat signé avec M. [U] [H] et Mme [D] [N] [G] le 2 janvier 2023,

ANNULE le bail commercial signé le 2 janvier 2023 par M. [K] [S] et M. [U] [H] et Mme [D] [N] [G],

CONDAMNE M. [K] [S] à payer à M. [U] [H] et Mme [D] [N] [G] la somme de quatre mille cent euros (4 100 €),

DEBOUTE M. [U] [H] et Mme [D] [N] [G] de leur demande au titre d’un préjudice moral,

CONDAMNE M. [K] [S] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [K] [S] à payer à M. [U] [H] et Mme [D] [N] [G] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [K] [S] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ