MINUTE N° : 25/00070

JUGEMENT

DU 04 Avril 2025

N° RG 24/02562 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JIGN

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “RESIDENCE FLEURIE”

ET :

[E] [L]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND, lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 février 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 04 AVRIL 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “RESIDENCE FLEURIE” représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE immatriculée au RCS de [Localité 5] N° 307 213 249, demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par M^e LE CARVENNEC substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 27 #

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [E] [L]

né le 16 Mai 1929 à , demeurant [Adresse 4]

non comparant, représenté par M. [L] [T], son fils, muni d’un pouvoir de représentation,

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [K] est propriétaire des lots n°31, n°08 et n°19 dans l’immeuble situé [Adresse 3] (37).

Le 21 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE FLEURIE a donné assignation à M. [E] [K] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 5476,58 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au27 mars 2024 ;la somme de 1075,01 € au titre des frais de recouvrement,la provision de 1046,91 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du dernier recommandé ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens;

rappeler que le jugement sera exécutoire à titre provisoire ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 27 mars 2024 la somme de 5476,58 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

Par mention au dossier, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 octobre 2024 suite au courrier du fils du défendeur et de l’âge de ce dernier nécessitant qu’il puisse être représenté par son fils à l’audience.

A l’audience de renvoi du 05 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE FLEURIE, représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de1863,83 selon décompte en date du 03 février 2025.

M. [E] [K], représenté par son fils, reconnaît le non paiement des charges de copropriété suite à des travaux votés en assemblée générale pour lesquels Foncia devait faire parvenir un partenaire financier. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois et sollicite la modération des frais, dépens et article 700 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 05 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE FLEURIE verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 03 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

634,75

Frais sollicités (en ce compris somme relevant article 700 et dépens

1229,11

TOTAL

1863,86

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [E] [K] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 03 février 2025 à hauteur de la somme de 617,10 €. Les intérêts de retard de 17,62 € n’étant pas fondés ont été déduits (634,75-17,62).

La lettre de mise en demeure présentée puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [E] [K] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 617,10€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 03 février 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 215 €.

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 160,01€.

Les frais d’assignation relèvent des dépens et les débours d’avocat soit des dépens soit de l’article 700 du Code de proécdure civil. Ils seront examinés ci-après.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [E] [K] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 700 €. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350€ seront accordées en conséquence.

***

M. [E] [K] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 725,01 € au titre des frais de recouvrementaugmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse, âgée de 95 ans et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur 11 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [E] [K] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort

Condamne M. [E] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE FLEURIE les sommes suivantes :

617,10 € (SIX CENT DIX-SEPT EUROS DIX CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 03 février 2025 ;725,01 € (SEPT CENT VINGT-CINQ EUROS UN CENTIME) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Autorise M. [E] [K] à se libérer de cette dette en 11 mensualités de 150 €, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [E] [K] aux dépens;

Condamne M. [E] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE FLEURIE la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRESIDENT