TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00179 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UZJR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 07 Avril 2026

[K] [R] épouse [Z]

C/

[M] [E] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2026

à Maître Adam LAKEHAL

Expédition délivrée le 07 Avril 2026 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [K] [R] épouse [Z], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [E] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er septembre 2023, Madame [K] [R] épouse [Z] par l’intermédiaire de son mandataire la S.A.R.L [V]/IMMOVA a donné à bail à Monsieur [M] [E] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 432,46 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 9 juillet 2025, Madame [K] [R] épouse [Z] a fait signifier à Monsieur [M] [E] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Madame [K] [R] épouse [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, Madame [K] [R] épouse [Z] a ensuite fait assigner Monsieur [M] [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non-paiement des loyers et charges de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence :

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [M] [E] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— voir condamner Monsieur [M] [E] [J] au paiement par provision la somme de 3.509,12 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2025, quittancement de novembre 2025 inclus,

— dire et juger que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de décembre 2025 à février 2026, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant,

— le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité conventionnelle d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (491,19 euros) jusqu’à son départ effectif des lieux,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 juillet 2025,

— le voir condamner au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais de commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 novembre 2025.

A l’audience du 6 février 2026, Madame [K] [R] épouse [Z], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.982,69 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise. Elle indique qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement des loyers et ni de justification de l’assurance locative.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 5 novembre 2025, Monsieur [M] [E] [J] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [K] [R] épouse [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

A titre liminaire, il est relevé que lors de l’audience il est fait mention du défaut d’assurance du locataire. Or le commandement délivré le 9 juillet 2025 ne fait uniquement mention des impayés de loyer de même que l’assignation délivrée le 5 novembre 2025, de sorte que le défaut d’assurance locative ne peut être retenu comme moyen d’acquisition de clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail conclu le 1er septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII « Clause résolutoire »), laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.558,28 euros a été signifié le 9 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [E] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 10 septembre 2025 et Monsieur [M] [E] [J] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [M] [E] [J] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Toutefois, Madame [K] [R] épouse [Z] ne justifiant nullement de la mauvaise foi du locataire permettant de prononcer une expulsion immédiate et sans délai, il sera demandé à Monsieur [M] [E] [J] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Madame [K] [R] épouse [Z] sera déboutée de sa demande à ce titre.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, Madame [K] [R] épouse [Z] produit un décompte du 5 février 2026 démontrant que Monsieur [M] [E] [J] reste devoir la somme de 4.982,69 euros, mensualité de février 2026 comprise.

Monsieur [M] [E] [J], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.982,69 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 1.558,28 euros, date de la délivrance du commandement de payer et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [M] [E] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 10 septembre 2025 au 28 février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [E] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [K] [R] épouse [Z], Monsieur [M] [E] [J] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2023 entre Madame [K] [R] épouse [Z] et Monsieur [M] [E] [J] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [E] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [K] [R] épouse [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de Madame [K] [R] épouse [Z] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] [J] à verser à Madame [K] [R] épouse [Z] à titre provisionnel la somme de 4.982,69 euros (décompte arrêté au 5 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 1.558,28 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] [J] à payer à Madame [K] [R] épouse [Z] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] [J] à verser à Madame [K] [R] épouse [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [E] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,