N° RG 25/00409 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNZX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00409 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNZX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 juin 2025

Le Greffier

Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

12 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. ADOMA

immatriculée au RCS de [Localité 10]

sous le n° B 788 058 030

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Christian GAMALEU,

substituant Maître Florence APPRILL-THOMPSON,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [S] [Z] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA,

Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.E.M ADOMA a donné en location à Monsieur [Z] [K] [S] un logement B523 sis [Adresse 4] à [Localité 13], en vertu d’un contrat de résidence ayant pris effet le 01/01/2023, moyennant une redevance mensuelle de 572,21€.

Des redevances étant demeurées impayées, la S.A.E.M ADOMA a mis en demeure Monsieur [Z] [K] [S] de régulariser son arriéré locatif par lettre recommandée avec avis de réception signé le 05/10/2024.

Cette démarche étant restée infructueuse, la S.A.E.M ADOMA a fait assigner, par acte de commissaire de justice signifié en date du 05/02/2025, Monsieur [Z] [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins :

De faire constater la résiliation du contrat de résidence à la date du [1] le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur,D’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [K] [S], ainsi que tous occupants de son chef, du logement B523 sis [Adresse 4] à [Localité 13], au besoin avec le concours de la force publiqueD’ordonner en tant que de besoin la séquestration, aux choix de la partie demanderesse et aux frais du défendeur, des meubles et objets mobiliers appartenant à Monsieur [Z] [K] [S] qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion D’ordonner, à défaut d’évacuation des locaux par Monsieur [Z] [K] [S] à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, sa condamnation à une astreinte de 150€ par jour D’obtenir sa condamnation, par provision, au paiement de l’arriéré locatif, soit la somme de 2775,73 € arrêtée au 05/11/2024, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignationD’obtenir sa condamnation au versement, par provision, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 € à compter du 01/12/2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés D’obtenir le versement d’une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens de l’instance

A l’audience du 1er avril 2025, la demanderesse a repris les termes de son assignation, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 5019,66 € au 12/03/2025.

Cité à étude, Monsieur [Z] [K] [S] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort des termes du contrat de résidence conclu le 03/01/2023 que le résident est tenu à une obligation de paiement d’une redevance mensuelle, ceci à terme échu, outre les éventuelles prestations facultatives.

L’article 11 de ce même contrat prévoit une clause résolutoire donnant la faculté au gestionnaire « de résilier de plein droit le contrat (…) en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat (…) » ; étant précisé que « cette résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la mise en demeure ».

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose quant à lui que « le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire

Ce même article impose en outre que la résiliation du contrat soit signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, la S.A.E.M ADOMA justifie avoir notifié à Monsieur [Z] [K] [S] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 1828,43 €, soit une somme représentant au moins deux fois le montant mensuel de la redevance acquittée pour le logement, par lettre recommandée avec avis de réception signé le 05/10/2024.

Cette mise en demeure étant restée sans effet et la mise en œuvre de cette clause résolutoire s’avérant conforme aux exigences de fond et de forme prescrites par l’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 06/11/2024.

Enfin, il est utilement rappelé que l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 exclue l’application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, de sorte que le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne saurait trouver application au cas d’espèce.

Monsieur [Z] [K] [S] étant sans droit ni titre depuis le 06/11/2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [Z] [K] [S] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du contrat de résidence, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Au besoin, il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [K] [S] à payer ce montant.

Sur la fixation d’une astreinte

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [Z] [K] [S] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse, satisfait déjà à l’objet dévolu en cette matière à l’astreinte par l’article L 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Le bailleur produit un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir à la date de résiliation du contrat de résidence la somme de 2775,73 €, terme d’octobre inclus.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner le défendeur au paiement de la somme de 2775,73 €, terme d’octobre inclus.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [K] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, l’équité commande de rejeter la demande formulée par la S.A.E.M ADOMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence prenant effet le 01/08/2015 entre la [11] ADOMA et Monsieur [Z] [K] [S] concernant le logement n° B523 sis [Adresse 4] à [Localité 13], sont réunies à la date du 06/11/2024,

DISONS que Monsieur [Z] [K] [S] est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux précédemment loués, parties privatives et communes du foyer,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [K] [S] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement B523 sis [Adresse 4] à [Localité 13], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [Z] [K] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [Z] [K] [S] à payer à la S.A.E.M ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 € à compter de la date de résiliation du contrat de résidence jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [Z] [K] [S] à payer à la S.A.E.M ADOMA la somme de 2775,73 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de résiliation du contrat de résidence, terme d’octobre inclus,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [K] [S] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTONS la S.A.E.M ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA