TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01724 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL25

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Organisme [Localité 2] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3] AGGLOMERATION, représentée par son représentant légal – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par MaîtreFrançois WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [I] [L] [U] – demeurant [Adresse 5] [Localité 2]

Non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 21 mars 2023, l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION a donné à bail à Madame [I] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable fixé à 414,47 SM -2015236901Il faut prendre le loyer qui figure dans le bail

€.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION a fait signifier à Madame [I] [U], le 17 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 4 354,08 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [I] [U].

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE SAINT LOUIS AGGLOMERATION a fait assigner Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse. Elle demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat ;

— Ordonner l’évacuation de Madame [I] [U], ainsi que tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 7], sous astreinte d’un montant de 30 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

— Autoriser la demanderesse à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour faire expulser la défenderesse ainsi que tous occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants ;

— Condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

—  4 797,98 euros au titre des loyers et des charges dus jusqu’au mois de mai 2025 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente demande ;

—  750 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, hors charge à compter du mois de juin 2025 jusqu’à évacuation définitive de la locataire,

—  850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 20 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, représenté par son conseil, l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION reprend, oralement, le bénéfice de son assignation du 25 juin 2025. Il actualise sa créance en indiquant que celle-ci s’élève désormais à la somme de 2 095,55 € selon décompte arrêté au 9 décembre 2025. Il ajoute qu’il a trouvé un accord avec Madame [I] [U], que celle-ci lui a déjà versé une somme de 1 500 euros et qu’elle s’est engagée à verser 200 € par mois en plus du loyer pour apurer l’arriéré locatif. Il exprime son accord avec ces modalités de remboursement et demande au juge d’assortir les délais de paiement d’une clause cassatoire.

Citée par acte délivré à personne, Madame [I] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 06 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

En l’espèce, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la commission de coordination le 02 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2025.

En conséquence, la demande est recevable.

2. Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 décembre 2025.

La demande formée par l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION est donc recevable.

Sur les demandes principales

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-68 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail du 21 mars 2023, régularisé par les parties, avant la loi n° 2023-68 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, précise qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Madame [I] [U].

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, un commandement de payer a été signifié à la défenderesse pour paiement d’un montant en principal de 4 354,08 euros.

L’analyse du décompte produit par l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION fait ressortir que le manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 septembre 2024, rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 novembre 2024.

2. Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION verse aux débats le bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies aux débats qu’au 9 décembre 2025, la dette locative de Madame [I] [U] s’élève à la somme de 2 095,55 euros.

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de la somme de 2 095,55 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 juin 2025.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION a indiqué, lors de l’audience, que la défenderesse a versé la somme de 1 500 euros au titre de la dette relative aux loyers impayés et que cette dernière s’engage à verser la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Compte tenu du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Mme [I] [U].

Le montant de la dette arrêté au 9 décembre étant de 2 095,55 euros, Mme [I] [U] pourra s’en libérer en 10 mensualités de 200 euros et une dernière mensualité de

95,55 €, sauf meilleur accord entre les parties.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit normalement.

*

En l’espèce, la demanderesse a précisé lors de l’audience qu’un accord est intervenu avec Madame [I] [U] quant à l’apurement de sa dette.

En conséquence, les effets de clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [I] [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [I] [U] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu d’assortir la décision d’une astreinte, le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour en assurer l’exécution.

SMC’est juste, j’enlève juste car je l’ai écrit plus haut

Sur les demandes accessoires

1. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [U] succombe à l’instance de sorte qu’elle sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 septembre 2024 et celui de l’assignation du 20 juin 2025.

SMCe n’est pas demandé, sauf si j’ai loupé qqch ?

2. Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION concernant les frais non compris dans les dépens.

3. Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision SMOrdonnance = assignation en référé

Jugement= assignation au fond

mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2023 entre l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION d’une part et Madame [I] [U] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8], sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [U] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION la somme de 2 095,55 euros SMJe n’écris pas les montants en lettres pour éviter les erreurs mais ce n’est pas faux de le faire

au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 20 juin 2025 ;

AUTORISE Madame [I] [U] à s’acquitter de cette somme en 10 mensualités de 200 euros et une dernière mensualité de 95,55 € SMTu as écrit 11 x 200 + 95, ce qui aurait fait 2295

;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [I] [U] soit condamnée à verser à l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE Madame [I] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [I] [U] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE [Localité 2] AGGLOMERATION la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2026, par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,