Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s1, 25 avril 2025, n° 24/08884

TJ Strasbourg 25 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que Monsieur [C] ne s'est pas acquitté de ses obligations de copropriétaire et que les charges étaient exigibles suite à l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a reconnu que le comportement de Monsieur [C] a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au débiteur
Le tribunal a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés et devaient être remboursés par Monsieur [C].
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a statué en faveur du syndicat, lui accordant le remboursement des frais irrépétibles en raison de la défaillance de Monsieur [C].

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s1, 25 avr. 2025, n° 24/08884
Numéro(s) :	24/08884
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Raphaëlle BOURGUN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble LA TOURNELLE sis [ Adresse 7 ]

Texte intégral

N° RG 24/08884 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCCM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 9]

11ème civ. S1

N° RG 24/08884

N° Portalis DB2E-W-B7I-NCCM

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Raphaëlle BOURGUN

— M. [C]

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA TOURNELLE sis [Adresse 7]

pris en son syndic, la S.A.S. CABINET LAEMMEL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par M^e Raphaëlle BOURGUN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 318

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [C]

né le 28 Février 1962 à [Localité 13] (67)

demeurant [Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Vice-Présidente

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Avril 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/08884 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCCM

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [C] est copropriétaire du lot n° 26 dans l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 4] [Localité 8], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la SAS IMMIUM LAEMMEL.

Suite à des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 4] 67000 STRASBOURG représenté par son syndic a saisi le Tribunal judiciaire de Strasbourg qui, par jugement du 21 juin 2021, a condamné Monsieur [J] [C] à payer la somme de 4 521,97 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 18 juin 2020.

Faisant valoir que les impayés de charges de copropriété avaient persisté, Monsieur [J] [C] a été mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 août 2024 d’avoir à régler la somme 4 815,24 euros (déduction faite de la somme de 4 521,97 euros déjà prise en compte par le jugement du 21 juin 2021).

Par assignation délivrée le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 12] situé [Adresse 3] à 67000 STRASBOURG représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [J] [C] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées.

A l’audience du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA TOURNELLE situé [Adresse 5], représenté par son syndic, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Condamner Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 4 815,24 euros au titre des arriérés de charges de copropriété dus pour la période de juin 2020 au 13 août 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation ;

— Condamner Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [J] [C] aux entiers frais et dépens compris les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour recouvrement de la créance qui seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration ;

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 5], représenté par son syndic, soutient que Monsieur [J] [C] n’a pas régularisé la situation d’impayés en dépit d’une mise en demeure. Il rappelle qu’il incombe à Monsieur [J] [C] de payer la somme de 4 815,24 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété de juin 2020 au 13 août 2024. Il soutient que la carence du défendeur mettant à mal la copropriété contrainte de multiplier les procédures judiciaires à son encontre justifie sa condamnation au paiement de dommages et intérêts. Il ajoute qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les frais de recouvrement à compter de la mise en demeure devront rester à la charge de Monsieur [J] [C], copropriétaire débiteur.

Bien que cité par dépôt à l’étude, Monsieur [J] [C] ne s’est ni présenté ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Le tribunal a autorisé la partie demanderesse à communiquer en cours de délibéré les délibérés des assemblées générales.

Par bordereau de communication de pièces en délibéré du 11 février 2025, la partie demanderesse a transmis les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 29 décembre 2020, 29 mars 2022, 5 septembre 2023 et 25 septembre 2024.

A la demande du tribunal, la partie demanderesse a transmis par courrier du 9 avril 2025 le contrat de syndic de copropriété du 5 septembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 4] [Localité 8], représenté par son syndic, produit :

— le contrat de mandat de syndic,

— la copie exécutoire du jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 21 juin 2021 condamnant Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 4 521,97 euros au titre des charges et provisions de charges échues au 18 juin 2020,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires notamment ceux des assemblées des 29 décembre 2020, 29 mars 2022, 5 septembre 2023 et 25 septembre 2024 ayant notamment approuvé les comptes et adopté les budgets prévisionnels,

— le décompte de charges annuel du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— les appels de fonds du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— le décompte de charges annuel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— le relevé de compte au 13 août 2024,

— la mise en demeure du 19 août 2024 adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, dont l’avis de réception a été signé par Monsieur [J] [C] le 20 août 2024.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [J] [C] ne s’acquitte plus de ses obligations de copropriétaire.

Les appels de fonds produits et le relevé de compte du 13 août 2024 mettent en lumière que Monsieur [J] [C] reste redevable au titre des charges de copropriété, déduction de la somme de 4 521,97 euros déjà prise en compte par le jugement du 21 juin 2021, de la somme de 4 157,79 euros (4 185,01 euros au titre de l’arriéré de charges du 1er janvier 2022 au 13 août 2024 – 27,22 euros au titre du solde créditeur de charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022) étant précisé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas le montant des charges dues antérieures au 1er janvier 2022 de sorte qu’il sera débouté de sa demande de ce chef.

Monsieur [J] [C], non comparant, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Par conséquent, Monsieur [J] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA TOURNELLE situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS IMMIUM LAEMMEL, la somme de 4 157,79 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, date de l’assignation, valant interpellation suffisante au titre des charges de copropriété, appel de charges de copropriété du 1er janvier 2022 au 13 août 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure qui seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration. Il produit le courrier de mise en demeure du 19 août 2024 avec accusé de réception ainsi que le contrat de syndic qui prévoit une somme forfaitaire de 36 euros TTC pour l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [C] à verser à la partie demanderesse la somme de 36 euros, et de rejeter pour le surplus la demande de remboursement des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui n’est par ailleurs, ni chiffrée ni justifiée

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse au débats copie d’un jugement du 21 juin 2021 qui a condamné Monsieur [J] [C] pour un arriéré de charges. Il apparaît que ce dernier ne paie plus les charges de copropriété depuis plusieurs années et ce, malgré une première condamnation. Il y a dès lors lieu de le condamner à verser à la partie demanderesse une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [J] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 4] [Localité 8], représenté par son syndic, une somme de 750 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS IMMIUM LAEMMEL, la somme de 4 157,79 euros au titre des impayés de charges de copropriété (appel de charges de copropriété du 1er janvier 2022 au 13 août 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS IMMIUM LAEMMEL, de sa demande au titre des impayés de charges de copropriété antérieurs au 1er janvier 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer la somme de 36 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS IMMIUM LAEMMEL, au titre des frais de mise en demeure ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS IMMIUM LAEMMEL, pour le surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS IMMIUM LAEMMEL, au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS IMMIUM LAEMMEL, la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Président

Maryline KIRCH Gussun KARATAS