Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

N° RG 24/04670 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKFY

Code NAC : 30C

DEMANDERESSE :

La société CYRILLUS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 421 022 997 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Lénaïck BERTHEVAS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jérôme CULIOLI, avocat plaidant au barreau de NICE.

DÉFENDERESSE :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 17], société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 444 354 310 dont le siège social est situé [Adresse 23] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS :

Monsieur LE FRIANT, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 27 Février 2025, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte dressé en la forme authentique le 1er juin 2011, la SCI du [Adresse 17] (ci-après la SCI du [Adresse 16]) a donné à bail commercial à la société Cyrillus les lots n° 1 (boutique, magasin) et 7 (deux réserves auxquelles on accède par un escalier intérieur) dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 13] (78) ainsi que les lots

n° 11, 12 (deux locaux commerciaux) et 39 (vitrine extérieure intermédiaire située entre les locaux des [Adresse 10] [Adresse 16]) dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 16] à [Adresse 45] (78), pour l’activité de prêt-à-porter hommes femmes enfants – accessoires s’y rattachant – linge de maison à l’exclusion de toute autre même temporairement, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 97.000 €.

Le fonds de commerce exploité à cette adresse par la société CYRILLUS, l’est sur l’assiette de deux baux distincts portant sur des locaux voisins ayant été réunis à savoir le bail ci-dessus visé et un bail consenti par la société SELECTIRENTE du 31 mai 2011 portant sur un local commercial en rez-de-chaussée et 1er étage dans un immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 46].

Les deux locaux ont été réunis en 2011, suivant demande de Permis de construire n°78646 10 V0177, déposée le 18 novembre 2010.

Le 29 mai 2020, la société CYRILLUS a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er juin 2020. Par acte en réponse signifié le 31 juillet suivant, la SCI du [Adresse 16] a accepté le renouvellement du bail à compter du 1er juin 2020, moyennant la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 125.000 € en principal.

C’est dans ces conditions qu’après avoir signifié à la SCI du [Adresse 16] un mémoire préalable le 30 mai 2022, la société Cyrillus l’a faite assigner, par exploit introductif d’instance en date du21 septembre 2022, devant le juge des loyers commerciaux de Versailles.

Par jugement du 25 mai 2023, la présente juridiction a :

— constaté le renouvellement au 1er juin 2020 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux dépendant d’immeubles situés [Adresse 11] à [Localité 46] (78) ;

— dit que le montant du loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement édictée par l’article L. 145-34 du code de commerce ;

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail

renouvelé :

— ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [L] [H],

— fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel ;

— réservé les dépens ;

— sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 15 novembre 2023.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 28 novembre 2024.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la SCI DU [Adresse 17] par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 25 février 2025, la SAS CYRILLUS demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu l’ensemble des éléments versés aux débats,

— rejeter les prétentions et les moyens de la SCI DU [Adresse 17],

— dire que le bail s’est renouvelé à compter du 1er juin 2020, pour une nouvelle période de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 entrée en vigueur,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé de la manière suivante :

A titre principal

— du 1er juin 2020 au 31 mai 2021 à la somme de de 33.660 € HT et HC,

— à compter du 1er juin 2021 à la somme annuelle de 56.100 € HT et HC,

A titre subsidiaire

— à compter du 1er juin 2020 à la somme annuelle de 50.500 € HT et HC,

— dire qu’ont couru les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer,correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la société CYRILLUS et le montant du loyer fixé par jugement à intervenir, à compter du 21 septembre 2022 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

— condamner la SCI DU [Adresse 17] à verser à la SAS CYRILLUS la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI DU [Adresse 17] aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— elle accepte de retenir la surface de 195,10 m² évalué par le géomètre du bailleur,

— les locaux commerciaux expertisés ont une configuration qui est de nature à impacter négativement la valeur locative,

— l’état actuel de l’immeuble dont dépendent les locaux litigieux dénote franchement par rapport aux autres immeubles de la rue,

— le comptage piéton de l’expert [K] ne peut être retenu dès lors qu’il a été effectué pour une période postérieure au renouvellement du bail,

— l’expert a retenu 4 mètres de vitrine sur rue et a écarté le calcul du bailleur,

— son expert amiable, M. [L] [J] a retenu une surface pondérée de 81,47 m²,

— le coefficient de pondération de 0,8 retenu par l’expert judiciaire pour la seconde zone de vente est justifiée par la présence de nombreux poteaux, du caractère étroit de la zone, de l’absence d’éclairage naturel et du fait que les plafonds y sont bas,

— concernant la troisième zone de vente, en raison des difficultés d’aménagement du fait de la présence de poteaux, de la configuration en longueur, de la faible hauteur sous plafond, de la cabine d’essayage avec poteaux et de l’absence totale d’éclairage naturel, un coefficient de pondération de 0,50 doit être retenu,

— concernant la réserve en étage, elle souscrit à la pondération de 0,10 pour les surfaces de moins de 1,80 m,

— elle conteste le choix d’un coefficient de 0,20 et propose de retenir 0,15 pour les surfaces de plus d'1,80 mètre du fait de la difficulté d’accès de la réserve à l’étage, l’absence d’isolation et de chauffage, le phénomène de couloir créé par le peu de surface supérieure à 1,80m,

— elle estime qu’une surface totale de 89,16 m²P devrait être retenue,

— la décapitalisation des prix de cession de droit au bail ou droit d’entrée, dans l’examen des références de loyers, ne constitue pas un élément de loyer permettant une comparaison pertinente,

— concernant les références locatives, elle entend donc se reporter au rapport amiable de Monsieur [L] [J] dont il résulte que l’ensemble des références relevées aux termes de son rapport, qu’il s’agisse de nouvelles locations, de renouvellement de baux avec loyers déplafonnés ou encore de fixation judiciaire de loyer déplafonné, que celui-ci arrive avec pertinence à un loyer au m2 d’un montant de 650 € par an,

— l’expert [J] a retenu les considérations suivantes :

o L’empIacement de bonne commercialité, à proximité de l’axe commercial majeur de [Localité 46], de la [Adresse 34] et des Halles, ainsi que de la [Adresse 36],

o La desserte par les transports en commun,

o La visibilité des locaux malgré un linéaire de façade moyen sur rue,

o La distribution sur deux niveaux reliés,

o L’éclairement naturel des locaux,

o La profondeur des locaux au rez-de-chaussée, de plus de 27m,

o Le premier étage très mansardé,

o L’importance superficielle moyenne,

o La présence de nombreux poteaux et murs porteurs,

o L’immeuble en état dégradé,

o Les équipements et locaux techniques (notamment climatisation) qui se trouvent dans la seconde partie du magasin non comprise dans l’assiette des locaux expertisés,

o Les activités autorisées par le bail : « prêt-à-porter homme femmes enfants accessoires s’y rattachant – linge de maison ››,

o Les taxes foncières à la charge du preneur,

o Le droit de percement consenti dans le bail de la SCI HOCHE, avec remise en état primitif au départ du preneur,

o La clause d’accession en fin de bail, avec remise en état sauf les travaux autorisés, mais à l’exception du percement,

o L’état du marché locatif des locaux commerciaux qui s’inscrivait en baisse en 2020, en raison des évolutions des modes de consommation et notamment d’internet et de la conjoncture ponctuellement dégradée, avec la crise des gilets jaunes suivie de la crise sanitaire déclarée en 2020 et l’arrêt du tourisme international, ce qui impacte certains secteurs d’activités et géographiques de manière forte.

— l’évaluation de la valeur locative des locaux se place à une date de renouvellement à effet du 1er juin 2020, il convient de relever que c’est donc à une date contemporaine de la crise sanitaire,

— la commercialité de la zone géographique de [Localité 46] a souffert de la crise sanitaire et des différents confinements,

— la présente juridiction devra tenir compte des effets de la crise sanitaire :

o Soit en modérant à la baisse les prix de référence ;

o Soit en appliquant un abattement à la valeur locative ;

o Soit en minorant le loyer du bail renouvelé sur la période du 1er juin 2020 au 31 mai 2021,

— elle entend reprendre les références Not Shy, Crédit Municipal de [Localité 46], Bash, Acuitis, le Petit Souk, Les Minis By Thym, Jolies Boutique, le restaurant situé [Adresse 1] retenues par l’expert judiciaire,

— l’expert judiciaire a retenu un prix au m2P de 725 €/m2p lequel apparaît comme se situant dans la partie haute et même au-delà de la fourchette de prix cohérente,

— en considération de la tendance baissière à compter de 2018 puis de la situation exceptionnelle de la crise sanitaire de 2020, le prix au m2p devrait être retenu pour un montant maximum de 650 €/m2p comme l’a retenu l’expert amiable du Preneur, l’expert [J],

— elle est parfaitement fondée à solliciter la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, laquelle était inférieure au plafond et au loyer en vigueur résultant de l’indexation conventionnelle,

— le prix doit être encore corrigé de la manière suivante :

— Majoration de 5% au titre de l’ouverture des locaux ;

— Abattement de 1% au titre du transfert au Preneur des honoraires de

syndic ;

— Abattement de 4.169 € au titre de la refacturation de la taxe foncière des locaux ;

— il convient, en outre, de tenir compte d’un abattement temporaire de 40 % pour tenir compter des fermetures successives des commerces « non essentiels » pour la période du 1er juin 2020 au 31 mai 2021 et subsidiairement un abattement de 10 % de la valeur locative,

— le bailleur ne produit aucun élément permettant de penser que des travaux auraient été réalisés par CYRILLUS sans son autorisation et ne peut donc solliciter une majoration de la valeur locative de 8 % à ce titre,

— la suppression et l’absence d’élément décoratif en bois sur le seul pan de mur séparatif ne peut justifier une majoration de la valeur locative comme le souhaiterait le bailleur,

— elle admet la majoration de 5 % retenue par l’expert judiciaire pour la communication avec des locaux adjacents.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la SAS CYRILLUS par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 17 février 2025, la SCI DU [Adresse 17] demande au juge des loyers commerciaux de :

− rejeter l’ensemble des prétentions et moyens de la SAS CYRILLUS dans le mémoire en ouverture de rapport notifié par lettre recommandée avec accusé de réception,

− fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de

108.675 € HT HC à compter du 1er juin 2020, et subsidiairement

106.702 € HT HC à compter du 1er juin 2020,

− condamner la Société CYRILLUS à verser à la SCI [Adresse 27] [Adresse 16] la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

− la condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— C’est à juste titre que l’Expert judiciaire s’est fondé exclusivement sur les critères suivants :

o une situation générale très favorable dans une commune recherchée et à fort pouvoir d’achat de la région parisienne,

o une situation particulière également très favorable, dans un secteur à forte commercialité avec une fréquentation très importante avec de nombreuses enseignes nationales,

o des caractéristiques du local avec une grande surface de vente, une bonne visibilité de la façade commerciale,

o la configuration en longueur, avec des poteaux et une hauteur libre relativement faible,

o des conditions du bail,

o des conditions du marché locatif en 2020, qui subissait pour les locaux commerciaux les contrecoups de la crise sanitaire et de l’essor des ventes sur internet,

o du niveau locatif constaté dans le secteur pour des locations libres, pour des renouvellements de baux amiables et des renouvellements judiciaires,

— le loyer en renouvellement devra être fixé en considération des seuls critères édictés par les articles L.145-33 et R.145-36 du Code de commerce, à l’exclusion de tous autres critères,

— les locaux donnés à bail sont situés dans la plus forte zone d’attractivité commerciale de [Localité 46], en plein cœur du Triangle d’or, à fort pouvoir d’achat et très recherchée,

— l’Expert judiciaire insiste sur l’excellence de la localisation des locaux loués, à l’instar des experts judiciaires [M] et [K], mandatés par la SCI [Adresse 28],

— l’Expert judiciaire a retenu l’importance du trafic piétons et la facilité de la circulation automobile et du stationnement, éléments qui sont corroborés par les rapports de Messieurs [M] et [K], ce dernier évaluant le flux à 96.800 passants piétons par semaine avec un pic le samedi,

— les passages piétons sont les plus élevés du côté impair de la [Adresse 42],

— l’Expert judiciaire ne relève aucune évolution défavorable des facteurs locaux de commercialité, qui aurait pu justifier de fixer le loyer du bail renouvelé à un montant inférieur au loyer précédent,

— l’Expert judiciaire porte une appréciation générale très favorable sur les locaux étudiés, en particulier sur leur surface et leurs caractéristiques « très recherchées »,

— l’Expert judiciaire n’a pas tiré les conséquences de cette dualité de baux, ni de l’absence de communication du montant du loyer payé au titre du second bail,

— les locaux de la société SELECTIRENTE possèdent des qualités bien moindres que ceux qui sont donnés à bail par la SCI [Adresse 28], que ce soit en termes de commercialité ou de surface : 20% seulement de sa surface est en rez-de-chaussée (32 m²), et 80% est en étage non PMR (123 m²), très faible linéaire de vitrine (un peu plus de 3 m seulement), local en très mauvais état à rénover entièrement, etc.,

— les caractéristiques du local donné à bail à la Société CYRILLUS par la SCI DU [Adresse 16] sont excellentes et nettement plus favorables en termes de commercialité et de surfaces que le local donné à bail par la Société SELECTIRENTE,

— l’expert judiciaire fait une appréciation très positive des surfaces consacrées à l’activité commerciale en retenant :

o un local commercial dont la surface du rez-de-chaussée est d’environ 140m2, ce qui est très recherché,

o un local en longueur avec de gros poteaux au milieu et une hauteur sous plafond peu importante,

o une vitrine bien visible avec un bel emplacement pour la pose de l’enseigne,

o des réserves peu pratiques, avec un accès contraint et une surface exploitable réduite.

— le local dispose d’une vitrine sur la rue de 5,40 mètres de large et non

4 mètres comme indiqué par erreur dans le rapport et de 3,2 mètres de hauteur, l’ensemble donnant au local une «visibilité convenable et conforme à ce que l’on constate pour des commerces de centre-ville »,

— en l’état actuel de l’aménagement du linéaire de façade, la colonne décorative à gauche de la pareclose de la vitrine du local voisin reste partie intégrante du local de la SCI et ce, même si l’aménagement extérieur réalisé par CYRILLUS a supprimé la partie vitrée entre les deux colonnes décoratives de la vitrine, et sans autorisation de la SCI,

— la présence de poteaux centraux ne peut pas être considérée comme un facteur de réduction de la valeur locative,

— la surface donnée à bail par la SCI [Adresse 28] est entièrement accessible et aménagée PMR,

— à titre principale, il convient de retenir la surface pondérée calculée par Monsieur [M], de 115 m²p, et, subsidiairement, de retenir la surface pondérée calculée par Monsieur [K], soit 105,80 m²p,

— le montant moyen des loyers dans la même configuration s’élève à

985 €/m²/an/HT/HC,

— la démolition de la vitrine extérieure sans autorisation a pour

conséquences :

— la suppression totale de la façade commerciale du local commercial de la SCI DU [Adresse 16] sur la copropriété du [Adresse 16],

— la diminution de la façade commerciale du local commercial de

0,75 m environ linéaire,

— la colonne décorative en bois du local commercial de la SCI DU [Adresse 17] semble désormais appartenir au propriétaire du local voisin,

— cela justifie une majoration de 5 % supplémentaire,

— à titre subsidiaire, il convient de retenir la valeur locative de 850 €/m2P donnée par Monsieur [K],

— il faut y ajouter pour autorisation de communication avec les locaux adjacents d’une part : 7 % et pour création de larges ouvertures avec lesdits locaux (non autorisés par le bailleur) d’autre part : 8 %,

— la prise en compte, parmi les facteurs locaux de commercialité, des mesures restrictives imposées par les pouvoirs publics lors de la crise sanitaire reviendrait à intégrer dans la valeur locative les conséquences de mesures réglementaires exceptionnelles, sans lien avec la commercialité environnante, et qui concerne, de surcroît, le territoire national dans son ensemble et non le territoire local,

— ces mesures ont duré sept mois sur un bail renouvelé pour une durée de neuf ans,

— la Société CYRILLUS a touché des aides de l’État au titre de la pandémie.

MOTIFS

A titre liminaire, s’agissant de la demande formée par la SAS CYRILLUS visant à ce que la présente juridiction dise que « le bail s’est renouvelé à compter du 1er juin 2020, pour une nouvelle période de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 entrée en vigueur », il convient de rappeler que la présente juridiction a déjà statué sur ce point par jugement du 25 mai 2023 et qu’au surplus il n’appartient au juge des loyers commerciaux de se prononcer les conditions de renouvellement du bail en-dehors du montant du loyer. Il n’y a donc pas lieu de statuer de nouveau sur ce point.

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article

L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Conformément au jugement du 25 mai 2023, le montant du loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement édictée par le texte précité.

L’expert judiciaire n’a pas répondu sur ce point à sa mission et n’a pas donné d’avis sur le plafond indiciaire applicable au 1er juin 2020 effectuant uniquement un calcul du loyer selon les conditions du bail.

En tout état de cause, le renouvellement étant postérieur à la loi du

18 juin 2014, il convient de calculer le plafonnement sur la base de l’indice des loyers commerciaux.

Le dernier indice publié au 1er juin 2020 était l’indice du 4ème trimestre 2019 publié le 21 mars 2020 d’une valeur de 116,16.

Il y a lieu dès lors de prendre comme ancien indice de référence l’indice du 4ème trimestre 2010 dont la valeur était fixée à 102,92.

Il résulte du bail du 1er juin 2011 que celui-ci a été consenti moyennant un loyer annuel de 97.000 euros.

Il en résulte que le loyer plafonné doit être évalué ainsi :

(97.000 x116,16):102,92 = 109.478,43 euros.

Toutefois, il est constant entre les parties que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné ainsi déterminée et que dès lors, il y a lieu de déterminer la valeur locative suivant les critères définis par l’article L 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce.

— Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique que les locaux se trouvent à [Localité 46], commune dynamique à fort pouvoir d’achat, situation générale qui peut être qualifiée de très favorable pour un local commercial.

Il ajoute que « les locaux sont situés [Adresse 42], dans le centre-ville de [Localité 46], secteur [Adresse 38]. Ce secteur proche du château, proche de la gare SNCF Rive [Localité 26], proche de la place du marché et de tous les commerces, est très recherché à la fois pour des appartements et locaux commerciaux.

Le quartier [Adresse 38], au Nord de l’axe du château-avenue de [Adresse 33] fut le premier quartier construit après la création de la ville par Louis XIV. Le théâtre Montansier, l’église [32], le musée [30] d’Appel, le marché forain, situés dans ce secteur, attirent de nombreux touristes, employés ou résidents.

[Localité 46] comprend 45.000 emplois dans l’administration, l’éducation, la santé, les activités touristiques, soit un emploi pour deux habitants et ces salariés n’habitent que rarement dans la commune. Cette population, qui travaille à [Localité 46], est susceptible de fréquenter les commerces locaux.

La [Adresse 42] relie la [Adresse 40] à la [Adresse 35]. L’église [31] est à 50m, la [Adresse 34] est à 400 m, la Mairie et le [44] à 900 m.

Cette voie à double sens, comprend des emplacements de stationnement sur les deux côtés de la rue.

La [Adresse 42] et la [Adresse 40] toute proche, sont des voies à forte commercialité avec des commerces de bouche (pâtisseries, supérette) et de nombreux commerces de prêt à porter.

La plupart des grandes enseignes nationales sont implantées le long de la [Adresse 40], de la [Adresse 42], de la [Adresse 39]. De grandes enseignes nationales qui ne sont pas implantées à [Localité 46], sont à la recherche de locaux dans ce secteur.

Le trafic piétons est important, que cela soit durant la semaine ou le week-end compte tenu de l’attrait du marché couvert.

Le stationnement automobile et la circulation automobile sont aisés, ce qui est est un atout pour le commerce.

En résumé : une situation qui peut être qualifiée d’excellente pour un local commercial ».

Les deux parties souscrivent à l’analyse de l’expert judiciaire qui ne sauraient être modifiée ou contredite par les éléments invoqués par la bailleresse sur le comptage des flux piétons qui sont sans incidence sur les facteurs locaux ainsi établis.

Par ailleurs, aucun élément évoqué par l’expert ou présenté par les parties ne fait apparaître que la crise sanitaire aurait eu un impact sur les facteurs locaux de commercialité.

— Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les locaux ont été donnés à bail aux fins d’exercer « l’activité de prêt-à-porter hommes femmes enfants – accessoires s’y rattachant – linge de maison à l’exclusion de toute autre même temporairement».

La SAS CYRILLUS exploite les lieux conformément à la destination contractuelle. Celle-ci n’étant pas inhabituellement restrictive et ne justifie pas de minoration du loyer.

— Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit les locaux ainsi que :

« les immeubles

Les deux immeubles sont élevés sur sous-sol à usage de caves, d’un rez-de-chaussée de plain pied à usage de locaux commerciaux et de 4 étages droits à usage exclusif d’habitation sous combles perdus.

Des extensions ont été construites sur cour, élevées d’un rez-de-chaussée et d’un étage partiel, à usage commercial et de réserves.

L’architecture des immeubles est banale avec des menuiseries bois, des façades sous crépi très vieillissant. Les façades ne sont agrémentées d’aucun balcon, décor ou volet.

Les gros œuvres des bâtiments probablement du 18ème siècle sont en maçonnerie traditionnelle avec des façades enduites, des couvertures en zinc, des charpentes en bois. Les bâtiments sont vieillissants, avec des travaux de rénovation du gros œuvre à prévoir, en particulier des façades.

Les extensions sur cour sont de construction simple avec une couverture en zinc ou en tôle de fibrociment.

Le fait que l’immeuble soit peu entretenu est souvent une contrainte pour les occupants avec des risques de dégâts des eaux accrus. Une trace de fuite d’eau d’ailleurs toujours visible à l’intérieur du local actuellement.

Les parties communes

Les parties communes offrent des prestations intérieures courantes mais classiques pour des immeubles de cette époque :

— une porte d’entrée d’immeuble à simple vantail en bois.

— un couloir d’entrée étroit avec des prestations anciennes en état médiocre.

— une cage d’escalier en bois de facture assez simple.

Il est à noter que les étages du [Adresse 12] ne sont accessibles qu’en empruntant l’escalier du [Adresse 16] jusqu’au 2ème étage. L’escalier du [Adresse 12] a été supprimé entre le rez-de-chaussée et le premier étage, afin d’agrandir le local commercial.

Les parties communes avec un couloir étroit et très long, ne permettent pas des livraisons faciles sans passer par la surface de vente.

L’équipement collectif de l’immeuble est sommaire :

— Digicode,

— Absence d’ascenseur,

— Absence de gardien.

En résumé : des parties communes de facture courante et en état d’usage.

Les locaux expertisés

Les locaux étudiés correspondent à un local commercial en rez-de-chaussée sur rue et cour avec un étage partiel à usage de réserves.

Le rez-de-chaussée du local commercial est implanté à la fois sur la copropriété du [Adresse 9] et sur celle du [Adresse 16]. Le premier étage du local est exclusivement situé dans la copropriété du [Adresse 12].

Le local comprend :

— Au rez-de-chaussée sur rue : une surface de vente, dans le prolongement des cabines d’essayage, un bureau et un w-c avec lave mains.

— A l’étage : une réserve tout en longueur avec trois espaces de stockage.

■ La vitrine du local commercial

Le linéaire de la façade sur rue de la boutique est d’environ 4 mètres. Il s’agit de la vitrine de gauche, au [Adresse 12].

La vitrine de droite au [Adresse 16] ne fait pas partie des locaux expertisés.

La hauteur de la vitrine sur rue est satisfaisante, d’environ 3,20m.

Le local est accessible par une double porte en bois manuelle.

La vitrine, en bois, est vieillissante avec des travaux de rénovation à prévoir.

L’emplacement prévu pour la pose de l’enseigne, en imposte de la vitrine, est parfaitement visible et de bonne taille.

Le local bénéficie par conséquent d’une visibilité convenable et conforme à ce que l’on constate souvent pour des commerces de centre-ville ».

Les parties s’opposent sur la taille de la vitrine sur rue, le bailleur estimant devoir y inclure le mur séparatif entre les deux locaux.

Toutefois, l’expert a répondu sur ce point en indiquant que « le linéaire de façade indiqué dans le projet de rapport et rapport final correspond au linéaire calculé à l’intérieur du bâtiment et indiqué dans le plan [G] [I]. Sur rue, en incluant les murs extérieurs, les montants de l’encadrement des vitrines, la longueur est naturellement plus large ».

Il y a lieu de retenir l’analyse de l’expert sur ce point sur laquelle les parties n’apportent pas de contradiction objective au regard de la configuration des locaux.

S’agissant de l’intérieur des locaux, l’expert fait la description suivante :

« ■ La surface de vente

La surface de vente, de forme rectangulaire est tout en longueur avec une vitrine complète sur la rue et un élargissement partiel du local sur l’arrière.

On notera la présence de plusieurs poteaux ce qui est une contrainte pour l’aménagement des concepts commerciaux des grandes enseignes.

Le bailleur nous a indiqué que le local était conforme à la réglementation PMR.

Les prestations intérieures sont habituelles pour un local commercial avec des sols en parquet stratifié, des murs peints ou habillés de panneaux de bois peints, des faux-plafonds avec éclairage et climatisation intégrée.

Le local est chauffé et climatisé avec un système centralisé implanté dans le faux-plafond et une machinerie située à l’étage.

La hauteur du local est faible et variable selon les zones, en général d’environ 2,20 à 2,30 m sur la partie avant du magasin.

La totalité du rez-de-chaussée dispose d’une superficie de plus de 140 m², ce qui est une grande surface pour une boutique de centre-ville.

En résumé : une surface de vente et de rez-de-chaussée de grande taille mais très en longueur et avec des poteaux centraux.

■ Les cabines- le bureau-les sanitaires

Dans le prolongement de la surface de vente, le local comprend trois cabines d’essayage, un petit espace bureau et un bloc sanitaire situé derrière une cabine d’essayage.

La hauteur sous plafond est faible, d’environ 2 m dans certaines cabines avec deux marches d’accès.

Le bureau a un sol carrelé, des murs peints et un éclairage par néons.

Ces locaux sont exigus, aveugles, avec une très faible hauteur sous plafond.

■ Les réserves en étage

Le premier étage comprend une grande réserve tout en longueur.

Celle-ci comprend un premier espace avec une hauteur sous plafond uniforme, puis un second espace avec une forte pente de toit et enfin un dernier espace en se rapprochant de la rue de nouveau avec une hauteur uniforme.

La réserve offre des prestations intérieures vieillissantes et de facture courante : sol recouvert d’une moquette ou de pvc ; murs peints ; éclairage par néons ; charpente en bois apparente sur la partie centrale.

La réserve dispose d’un éclairage naturel partiel.

L’accès s’effectue par un escalier métallique très raide et étroit ce qui est une contrainte pour les livraisons. Dans la pratique les livraisons sont réalisées par le local contigu propriété de Selectirente.

Ces réserves sont par conséquent peu pratiques.

Aucun chauffage dans les réserves et l’isolation thermique est inexistante.

La hauteur des réserves varie entre 1,75 m à 1,90 m. La partie sous pente la plus faible est à moins de 0,80m. Une petite zone dispose d’une hauteur sous plafond supérieure à 2,40 m.

■ Appréciation générale :

— Un local commercial dont la surface du rez-de-chaussée est d’environ 140m2, ce qui est très recherché.

— Un local en longueur avec de gros poteaux au milieu et une hauteur sous plafond peu importante.

— Une vitrine bien visible avec un bel emplacement pour la pose de l’enseigne.

— Des réserves peu pratiques, avec un accès contraint et une surface exploitables réduite ».

Les parties ne contestent pas les constatations de l’expert sur ce point bien qu’elles en tirent chacune une appréciation différente.

— Sur les surfaces

La preneuse accepte le calcul des surfaces retenu par l’expert à partir des plans du géomètre, le cabinet [I]-DEBACHY qui retient une surface de 165,90 m² pour les locaux objets du bail liant les parties.

Sur ce point, la bailleresse n’a pas pris position se contentant de renvoyer à la surface pondérée calculée par son expert amiable qui retient une surface de 167,60m2. En l’absence d’élément de nature à contredire les conclusions de l’expert-géomètre et à expliquer la différence constatée de 1,70 m², il y a lieu de retenir les surfaces telles que établies par le cabinet [I]-DEBACHY et retenue par l’expert judiciaire.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600 m2 préconise, selon la nature des surfaces pondérées (zone de vente, annexes, etc.) et le niveau concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage), divers coefficients de pondération.

Pour la zone 1, il y a lieu de retenir une pondération de 1 qui n’est pas critiquée.

Pour la zone 2 située en 5 et 10 mètres de la vitrine, l’expert n’a pas pris soin de justifier l’évaluation retenue. Il résulte du plan du géomètre-expert que cette zone contrairement aux indications de la preneuse commence avant les piliers qui se trouvent à une distance de 6,37 mètres de la vitrine. Par ailleurs, il résulte du plan et des photographies que cette zone se trouve en continuité avec la première sans cloison ou séparation nette à l’exception d’un pilier au milieu de la zone et de deux piliers sur les murs latéraux. Il n’apparaît donc pas justifié de retenir le coefficient de pondération le plus faible. Toutefois, pour tenir compte de la présence notamment d’un pilier central, il sera appliqué un coefficient de 0,95.

S’agissant de la zone 3 de 10 à 20 mètres, l’expert n’a pas pris soin de justifier l’évaluation retenue. Il résulte du plan du géomètre-expert que cette zone contrairement aux indications de la preneuse ne comprend pas les cabines d’essayage qui se trouvent en zone 4 et présente une hauteur sous plafond constante pour zone de vente de 2,25 mètres. Dès lors, elle présente des caractéristiques relativement similaires à la zone 2 et il convient comme pour celle-ci de tenir compte de la présence de piliers pour effectuer une pondération à 0,55.

S’agissant de la zone 4, la bailleresse souscrit à l’évaluation de son expert amiable M. [K] qui rejoint celle de l’expert judiciaire que ne critique pas la preneuse. Il sera donc retenu la pondération de 0,3.

S’agissant des réserves à l’étage, l’expert judiciaire distingue une zone avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre et une zone avec une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Toutefois, cette zone constituant un ensemble présentant un même usage, il n’apparaît pas justifié de distinguer les différentes zones. En revanche, il convient de prendre en compte la faible hauteur sous plafond de certaines parties, ainsi que la difficulté d’accès et l’absence de chauffage et d’isolation thermique pour retenir le coefficient minimum de 0,15.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de retenir la surface pondérée suivante :

— zone 1 21,88 x 1 = 21,88

— zone 2 23,05 x 0,95 = 21,90

— zone 3 66,38 x 0,55 = 36,50

— zone 4 29,02 x 0,3 = 8,71

— réserve à l’étage 54,50 x 0,15 = 8,17

soit un total de 97,16 m²/P.

— Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert judiciaire base son évaluation sur 10 références de locations nouvelles, 5 baux renouvelés et 8 fixations judiciaires.

Toutefois, il n’a pas pris soin conformément à la mission qui lui était confiée de préciser pour chaque référence choisie les éléments de comparaison avec les locaux expertisés bien que certaines indications permettent de telles comparaisons.

Il en est de même s’agissant des expertises amiables produites réalisées par Mrs [J] et [M].

Seule, l’expertise réalisée par M. [K] prend soin conformément au texte précité de citer des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Dès lors, il y a lieu de retenir uniquement les références retenues par l’expert judiciaire étayées par l’expertise amiable permettant une comparaison pertinente en excluant les références les plus anciennes. A ce titre, contrairement aux indications de la bailleresse, il n’y a pas lieu de prendre en compte le bail conclu entre la SAS CYRILLUS et son autre bailleur dès lors que le loyer fixé au 1er juin 2011 apparaît trop ancien pour permettre une comparaison pertinente. Enfin, s’agissant des références communiquées avec droit au bail, il n’y a pas lieu de retenir ces références à la baisse dès lors qu’en l’état des indications fournies par l’expert, la nature exacte des sommes versées n’est pas déterminée étant rappelé que la valeur du droit au bail qui peut être payée peut inclure d’autres éléments de valorisation qui ne sont pas strictement liés à l’économie de loyer et peuvent revêtir une valeur d’opportunité ou de stratégie de développement, de sorte que le droit au bail est acquitté n’a pas la qualité de complément de loyer.

Il convient donc de retenir les références suivantes (légende : BN = bail neuf, RD = renouvellement déplaconné :

Adresse

Date du bail

Nature

activité

Surface en m²/P

Loyer unitai-re m²/P

Éléments de comparaison

[Adresse 15]

01/07/15

BN

alimentaire

198,8

729

M. [K] : loyers moins élevés dans l’alimentaire, commercialité équivalente

[Adresse 15]

01/08/14

BN

informat-ique

101,4

822

M. [K] : loyers moins élevés que le prêt à porter, commercialité équivalente

[Adresse 20]

01/03/15

BN

librairie

247

520

M. [K] ; loyers nettement moins élevés pour les librairies, commercialité moindre en retrait de la rue

[Adresse 4]

01/08/16

BN

Prêt à porter

86

465

Expert judiciaire : très belle visibilité avec vitrine de 8 m de large mais avec trois marches d’accès

M. [K] : Partie de la [Adresse 40] au-delà du carrefour avec la [Adresse 43] qui souffre d’un déficit en matière d’activité commerciale

[Adresse 18]

01/01/17

BN

Prêt à porter

29,8

926

Expert judiciaire : 6 mètres de linéaire de façade

configuration parfaite

M. [K] : partie de la [Adresse 40] plus proche du carrefour avec la [Adresse 43] que l’adresse précédente mais déficit en matière commercial

[Adresse 22]

01/07/17

BN

Banque

126

575

Expert judiciaire : tronçon de la [Adresse 41], proche de la [Adresse 29] [Localité 46] [Adresse 37] [Localité 26], moins recherché

M. [K] ; Au-delà du croisement avec le [Adresse 25] – environnement de gare au dynamisme commercial moindre, sans enseigne nationale avec d’autres agences bancaires

[Adresse 7]

01/07/17

RD

Prêt à porter

48,03

344

Expert judiciaire : linéaire de façade de 3 mètres

M. [K] : partie de la [Adresse 40] plus proche du carrefour avec la [Adresse 43]

[Adresse 19]

01/01/16

RD

Banque

255

392

M. [K] : Au-delà du croisement avec le [Adresse 25], environnement de gare au dynamisme commercial moindre, sans enseigne nationale avec d’autres agences bancaires

[Adresse 3]

01/01/17

BN

optique

142,3

443

M. [K] : loyers similaires au prêt à porter, commercialité similaire

[Adresse 21]

01/01/18

BN

Prêt à porter

61,25

742

Expert judiciaire : le local n’a que 3 mètres de façade et il y a deux marches pour accéder aux locaux

M. [K] : commercialité similaire à celle des locaux loués

[Adresse 6]

01/05/17

BN

décoration

55,4

585

M. [K] : partie de la [Adresse 40] au-delà du carrefour avec la [Adresse 43] qui souffre d’un déficit en matière d’attractivité commerciale

[Adresse 8]

01/11/17

BN

Prêt à porter

49,4

704

M. [K] : commercialité similaire aux locaux loués

Aussi, il apparaît qu’au vu des références utiles produites, les loyers se situent entre 344 et 926 euros par mètre carré pondéré. Ces références présentent des surfaces pondérées allant de 29,8 m²/P à 198,8 m²/P situant les locaux objets du litige dans la catégorie des superficies moyennes au sein du panel retenu. S’agissant de la commercialité, les indications données par les experts conduisent à retenir que les locaux objets du litige se situent parmi les locaux présentant la meilleure commercialité au sein des références retenues.

Ainsi, en tenant compte :

— des facteurs locaux de commercialité (une situation qui peut être qualifiée d’excellente pour un local commercial),

— de la destination des lieux (l’activité de prêt-à-porter hommes femmes enfants – accessoires s’y rattachant – linge de maison à l’exclusion de toute autre même temporairement),

— des caractéristiques du local considéré (un local situé dans un immeuble peu entretenu présentant un risque de dégât des eaux et des parties communes aux prestations sommaires et peu pratiques, un local commercial dont la surface du rez-de-chaussée est d’environ 140 m², ce qui est très recherché, un local en longueur avec de gros poteaux au milieu et une hauteur sous plafond peu importante, une vitrine bien visible avec un bel emplacement pour la pose de l’enseigne, des réserves peu pratiques, dépourvues de confort thermique, avec un accès contraint et une surface exploitables réduite),

— de la surface pondérée ( 97,16 m²/P),

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré (panel de références au sein duquel les locaux présentent une superficie moyenne mais se situent parmi les meilleures références s’agissant de la commercialité et des caractéristiques qui ont pu être relevés concernant les façades et l’accessibilité),

Le prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 750 € / m² P par an soit une valeur locative brute de 72.870 euros.

Sur l’impact de la crise sanitaire, il est probable que celle-ci ait eu un impact sur le chiffre d’affaires réalisé par la SAS CYRILLUS. Toutefois, il faut constater que celle-ci n’en justifie pas. Surtout, il convient de rappeler que conformément à l’article L. 145-33 précité, le chiffre d’affaires de la locataire ne constitue pas un critère permettant de déterminer la valeur locative des locaux occupés.

Pour démontrer que la crise sanitaire serait susceptible d’avoir un impact sur la détermination du loyer, il convient d’établir d’éventuelles conséquences sur la valeur locative et par conséquent sur les critères d’appréciation définis par l’article L. 145-33 précité étant rappelé, au surplus, que la détermination du loyer contractuel doit être clairement distinguée de la mise en œuvre de l’exécution de bonne foi des obligations contractuelles et des éventuels aménagements octroyés par le bailleur dans un contexte conjoncturel particulier.

S’agissant des critères définis par l’article L. 145-33 précité, comme précédemment évoqué, il n’apparaît pas établi que la crise sanitaire aurait eu un impact mesurable et durable sur les facteurs locaux de commercialité. S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, aucune référence retenue par l’expert judiciaire ou produite par les parties ne permet de mettre en évidence un impact négatif.

A contrario, deux références postérieures à la date de renouvellement communiquées par l’expert judiciaire au [Adresse 5] et au [Adresse 24], si elles ne peuvent être prises en compte pour la détermination du prix du loyer, permettent à tout le moins de corroborer l’absence d’impact qu’aucune référence contemporaine au renouvellement ne vient établir.

En conséquent, il n’est pas démontré que la crise sanitaire lié à l’épidémie de covid-19 aurait eu un impact sur la valeur locative des locaux loués par la SAS CYRILLUS. En conséquence, elle ne saurait avoir de conséquences sur la détermination du loyer au moment du renouvellement. Dès lors, l’ensemble des demandes de la SAS CYRILLUS à ce titre seront écartées.

— Sur les obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

* sur la charge de l’impôt foncier

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Il résulte du bail commercial, objet du litige, que la taxe ci-dessus visée est mise à la charge du preneur par une stipulation expresse.

Elle constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative qu’il y a lieu de déduire directement du montant de la valeur locative brute pour le montant de 4.168 euros retenu par l’expert et non critiqué par les parties, étant constaté au surplus qu’il ne ressort pas des références locatives servant de comparaison telles que communiquées par l’expert que celles-ci comprendraient une obligation similaire.

* sur la communication avec les locaux adjacents

Les parties s’accordent sur le principe d’une majoration du fait de la possibilité qui a été accordée à la preneuse d’ouvrir les locaux sur le local situé au

[Adresse 16] permettant une amélioration de l’agencement de la boutique.

L’expert judiciaire retient une majoration de 5 % à ce titre. Cette évaluation est critiquée par la bailleresse en renvoyant aux expertises amiables qu’elle a fait réalisé sur ce point.

Comme rappelé par l’expert judiciaire précédemment, les grandes surfaces de vente en centre-ville sont très recherchées, a fortiori, dans le secteur prisé où se situent les locaux. L’expert judiciaire mentionne que les locaux loués par ailleurs par la preneuse sont évalués à 85 m²/P selon deux experts. La possibilité de réunir les locaux lui permet donc de bénéficier d’une superficie effective largement supérieure aux autres commerces de prêt-à-porter qui ont pu être analysés dans le cadre des prix pratiqués dans le voisinage. Dès lors, il y a lieu de considérer que la majoration préconisée par l’expert est insuffisante au regard l’apport très important au commerce de la preneuse que procure la communication entre les locaux contigus qu’elle occupe.

Une majoration de 10 % sera donc retenue à ce titre.

* sur les honoraires du syndic

Il résulte du bail que les honoraires du syndic sont mis à la charge du preneur.

Conformément à l’analyse de l’expert judiciaire, il y a lieu de retenir un abattement de 1 % sur ce point.

* sur la démolition de la vitrine extérieure

S’agissant de la demande de la bailleresse sur ce point, il convient de rappeler que la valeur locative est déterminée comme précédemment indiqué par certaines obligations respectives des parties et non par le manquement éventuel de celles-ci à leurs obligations sauf à démontrer que de tels manquements auraient des conséquences sur les autres critères définis par l’article L. 145-33 précité.

En l’occurence, les allégations de la bailleresse sur ce point, à les supposer établies, ne sont, en tout état de cause, pas susceptibles de conduire à majorer la valeur locative dès lors qu’à suivre le raisonnement de la bailleresse, la preneuse aurait porté atteinte à la qualité du bâti des locaux. Or, cela ne saurait avoir pour conséquence un accroissement de la valeur locative des locaux mais, a contrario, ne pourrait qu’entraîner, le cas échéant, une diminution de celle-ci au titre des caractéristiques des locaux, à charge pour la bailleresse de demander, par ailleurs, la réparation de son préjudice à supposer le manquement de sa locataire établi.

La demande de majoration de la bailleresse sur ce point sera donc écartée.

Il résulte de l’ensemble des éléments précédemment évoqués que la valeur locative doit être fixée comme suit à la valeur arrondie:

(72.870 x 1,09) – 4.168 euros = 75.260 euros.

Il en résulte que la valeur locative doit être fixée à 75.260 euros par an, hors charges et hors taxes, au 1er juin 2020 et que cette somme, étant inférieure au loyer plafonné, sera retenue pour fixer le loyer.

Sur la date de point de départ des intérêts

Le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la date de point de départ des intérêts de droit, laquelle constitue une demande accessoire intimement liée à la contestation relative à la fixation du loyer.

Il est de principe qu’à défaut de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, la locataire étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la notification du premier mémoire en défense, c’est-à-dire à compter du 26 octobre 2022.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Fixe, à compter du 1er juin 2020, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 11] à [Adresse 45] (78), donnés à bail par la SCI DU [Adresse 17] à la SAS CYRILLUS, au montant de la valeur locative, soit 75.260 euros par an hors charges et hors taxes,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 26 octobre 2022 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Rejette les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 MARS 2025, par Monsieur LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT