N° RG 24/09003 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCLE

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 4]

[Localité 8]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/09003 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCLE

Minute n°

copie exécutoire le 27 mai

2025 à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [Y] [R]

pièces retournées

le 27 mai 2025

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] représenté par la SAS CITYA RUHL SEGESCA

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°305 218 232

ayant son siège social [Adresse 7]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [R]

né le 17 Juillet 1978 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 5]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[J] [H], Stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 11 Mars 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-Président et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

M. [Y] [R] est propriétaire d’un appartement, lot n°0122, et d’une cave, lot n°0185, situés [Adresse 6].

Suivant lettres recommandées avec accusé de réception des 19 janvier et 12 février 2024, M. [Y] [R] a été mis en demeure de payer les sommes respectives de 3 801,24€ et 3 834,84€ correspondant à l’arriéré de charges de copropriété.

Sommation de payer la somme de 5 089,50€ a été signifié à M. [Y] [R] suivant exploit de commissaire de Justice du 11 mars 2024, signifié à personne.

Suivant exploit de commissaire de Justice en date du 19 septembre 2024, déposé à étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à HOENHEIM, représenté par son syndic, la SAS Citya Ruhl Segesca, a fait assigner M. [Y] [R] devant le tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins de paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 en l’absence de M. [Y] [R].

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à HOENHEIM demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— condamner M. [Y] [R] à payer la somme de 6 836,33€ avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 3 801,24€, à compter du 12 février 2024 sur la somme de 3 834,84€, à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 5 246,06€ et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [Y] [R] à payer la somme de 2.000€ pour résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [Y] [R] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 872,04€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [Y] [R] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Y] [R] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 12] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 19 septembre 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la sonnette.

M. [Y] [R] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de ladite loi précise que I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de ladite loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] produit l’intégralité des pièces permettant de démontrer que M. [Y] [R] est copropriétaire du syndicat, et qu’elle est redevable de charges de copropriété. Il est ainsi produit un extrait du livre foncier.

S’agissant du montant de l’impayé à la date de l’assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 2] [Localité 10] produit un relevé de compte et les appels de provisions permettant de démontrer une créance d’un montant total de :

—  1 095,43€ au titre du solde antérieur : 2 444,29€ – 480€ (contentieux 6072-0260-2022919 ) – 868,86€ (note de frais et honoraire du 07/03/23). ces deux sommes ne sont pas des charges mais des frais annexes. Les frais d’assignations du 17 mars 2023 seront maintenus, M. [Y] [R] ayant été condamné aux dépens lors du précédent désistement.

—  799,82€ de provision sur charges courantes T4/2023,

—  34,13€ de fonds de travaux,

—  843,27€ de provision sur charges courantes T1/2024,

—  34,13€ de fonds de travaux,

—  743,62€ de provision sur charges courantes T2/2024,

—  31,04€ de fonds de travaux,

—  132,64€ remplacement système d’interphonie

-75,39€ réalisation PPPT + DPE

—  743,62€ de provision sur charges courantes T3/2024,

—  31,04€ de fonds de travaux,

—  743,62€ de provision sur charges courantes T4/2024,

—  31,04€ de fonds de travaux,

Il convient de déduire de ces sommes, les paiements et des régularisation en faveur de M. [Y] [R] :

—  176,64€ régularisation

—  6,16€ régularisation

—  400€ virement du 15/01/24

—  307,72€ solde de charges

soit un total de 4 448,27€.

M. [Y] [R] sera tenu au paiement de cette somme.

S’agissant des sommes exposées au titre de l’article 10-1, le syndicat des copropriétaires justifie avoir rédigé et émis deux lettres recommandées avec accusé de réception de relance les 19 janvier et 12 février 2024. Les sommes de 45,60€ et 33,60€ sont ainsi également dues.

Les frais CONTENTIEUX 6072-0260-20240308 (transmission de dossier à l’avocat et au commissaire de Justice) de 2 X 480€ relèvent de l’activité de recouvrement du syndic et constituent un acte d’administration de la copropriété, indemnisés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. Aussi, la somme de 960€ ne doit-elle pas être comptabilisée dans le décompte principal.

S’agissant de la ligne frais de sommation du 11 mars 2024, cette somme est un dépens. Elle sera liquidée ultérieurement en exécution de la présente décision.

En définitive, M. [Y] [R] sera condamné au paiement de la somme de 4 448,27€ + 45,60€ + 33,60€, soit 4 527,47€. Au regard des différentes mises en demeure et de la sommation de payer, cette somme produira intérêt au taux légal de la manière suivante : à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 2 452,38€, à compter du 12 février 2024 sur la somme de 2 485,98€, à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 3 260,64€ et à compter de la présente assignation pour le surplus.

Sur la demande d’anatocisme

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass. 3Ème civ. 20 mars 2025 n° 23-16.765).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] sollicite en Justice la capitalisation des intérêts. Il y a lieu de l’ordonner.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance de M. [Y] [R], à plusieurs reprises, dans le paiement de ses charges cause un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires tenus à faire l’avance des fonds nécessaires à la gestion et à l’administration de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct du retard du paiement, sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 500€ de dommages et intérêts.

M. [Y] [R] sera condamné au paiement de la somme de 500€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M. [Y] [R] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de sommation de payer du 11 mars 2024

En l’espèce, M. [Y] [R], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 10] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 872,04€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par la SAS CITYA RUHL SEGESCA, la somme de 4 527,47€ avec intérêt au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 2 452,38€, à compter du 12 février 2024 sur la somme de 2 485,98€, à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 3 260,64€ et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 2] [Localité 10], représenté par la SAS CITYA RUHL SEGESCA, la somme de 500€ (cinq cents euros) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre des dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

CONDAMNE M. [Y] [R] aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 11 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par la SAS CITYA RUHL SEGESCA, la somme de 872,04€ (huit cent soixante-douze et quatre centimes) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge