N° RG 24/09798 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NECC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/09798 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NECC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

Mme [F] [M] [Y]

M. [E] [W] [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5]

prise en la personne de son directeur général

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Madame [F] [M] [Y]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [E] [W] [O]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 3 mars 2022, OPHEA a donné en location à Madame [F] [M] [Y] et à son fils, Monsieur [E] [W] [O], tenus solidairement, un logement conventionné situé [Adresse 4], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 515,01 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettres recommandées datées du 18 janvier 2024, reçues les 23 et 26 janvier 2024 par Madame [F] [M] [Y] et Monsieur [E] [W] [O], l’OPHEA leur a notifié un congé pour le 30 avril 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 3 307,02 euros au 18 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA les a assignés, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de « la partie défenderesse » de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER « la partie défenderesse » ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement « la partie défenderesse » à payer la somme de 3 012,10 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause solidairement Monsieur [E] [W] [O] et Madame [F] [M] [Y] à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [W] [O] et Madame [F] [M] [Y] à payer à l’OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 574,18 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce, à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [W] [O] et Madame [F] [M] [Y] à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [W] [O] et Madame [F] [M] [Y] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus de leur droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 2 août 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 24 janvier 2024.

À l’audience du 3 mars 2025, à laquelle les défendeurs ont comparu, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale transmis au tribunal le 21 février 2025, selon lequel M. [O] est sans emploi, Mme [Y] réglant seule le loyer ; il est indiqué qu’elle conteste une partie de sa dette du fait de versements non pris en compte et propose le maintien du bail.

L’affaire a été renvoyée au 5 mai, puis au 2 juin, et enfin au 1er septembre 2025 à la demande de l’une ou l’autre des parties, afin de vérifier le décompte et de corriger les erreurs d’imputation (paiements non pris en compte).

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, confirme que des règlements n’avaient pas été pris en compte suite à un problème de numéro ; il actualise sa demande en paiement à la somme de 2 273,89 euros au 21 août 2025 et donne son accord à l’octroi de délais de paiement même au-delà de 36 mois, à raison de 30 euros par mois, tels que sollicités ( à verser en plus du loyer courant d’un montant de 618,67 euros), avec maintien dans les lieux s’ils sont respectés.

Madame [F] [M] [Y] et Monsieur [E] [W] [O] comparaissent en personne. Ils ne contestent pas la dette réclamée sur la base du nouveau décompte et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois. M. [O] s’oppose au paiement des frais tandis que Mme [Y] accepte d’en payer la moitié.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [E] [W] [O] et à Madame [F] [M] [Y] pour le 30 avril 2024 au vu des impayés de loyers existant au 18 janvier 2024 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 30 avril 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 avril 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 31 juillet 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 2 432,10 euros selon l’extrait de compte du 13 mai 2025 (échéance de juillet non incluse puisque payable le 1er aout 2025).

Les erreurs d’imputation corrigées le 14 février 2025 – ainsi que le 3 juin 2025 selon l’extrait de compte du21 août 2025 – concernent des périodes postérieures selon les libellés d’écritures (respectivement d’août à janvier et février 2025).

Dès lors, compte tenu du montant de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des occupants.

Ils seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Selon les extraits de compte précités, il reste dû la somme de 2 273,89 euros au 21 août 2025, jusqu’à l’échéance de juillet 2025 incluse.

Monsieur [E] [W] [O] et Madame [F] [M] [Y] doivent donc être solidairement condamnés au règlement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils devront être également condamnés au paiement, à terme échu, au plus tard le 10 du mois suivant, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois d’août 2025, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Compte tenu de l’accord d’OPHEA, il sera accordé des délais de paiement à Monsieur [E]-[W] [O] et à Madame [F] [M] [Y] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision à raison de mensualités de 30 euros par mois, sauf le solde le dernier mois, en complément de l’échéance courante d’un montant de 618,67 euros en juillet 2025.

Si les intéressés apurent leur dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme des occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire. Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [E]-[W] [O] et à Madame [F] [M] [Y], succombant, supporteront les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [E] [W] [O] et Madame [F] [M] [Y] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 4] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [E] [W] [O] et de Madame [F] [M] [Y] de leur droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] [O] et Madame [F] [M] [Y] à verser à l’OPHEA en deniers ou quittances la somme de 2 273,89 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées (jusqu’à l’échéance de juillet 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] [O] et Madame [F] [M] [Y] à payer à l’OPHEA, à terme échu au plus tard le 10 du mois suivant, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, y compris en ses modalités de révision, à compter du mois d’août 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

ACCORDE à Monsieur [E] [W] [O] et à Madame [F] [M] [Y] un délai de 76 mois pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 75 mensualités de 30 euros chacune et une 76ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités et échéances courantes seront payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [W] [O] et de Madame [F] [M] [Y] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] [O] et Madame [F] [M] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de M^me Fanny JEZEK, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI