TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/08163 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4YXK

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [B] [N] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame Madame [F] [W] [J]

épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous les deux représentés par M^e Julien DI BARBORA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0839

DÉFENDERESSE

S.A.S. TA MDB

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Valère GAUSSEN de l’AARPI GAUSSEN IMBERT et ASSOCIES AARPI, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0132 et par Maître Julia SOURD de la SELARL JURI JUS, avocats au barreau de Bordeaux, avocat plaidant

Décision du 26 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/08163 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4YXK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 8 mars 2023 par Maître [S] [O], notaire à [Localité 8], M. [X] [T] et Mme [F] [J] épouse [T], ci-après, les époux [T] ont acquis de la société SAS TA MDB une maison sise [Adresse 3], au prix de 430 000 euros.

Se prévalant de désordres affectant la chaudière et la toiture constatés le lendemain de l’acquisition, les époux [T] ont mandaté des entreprises pour en faire le constat. La société ENTREPRISE CASSINARI BATIMENT a dressé le 25 avril 2023 un devis de reprise des désordres à hauteur de 12 617 euros.

Informée de ces désordres par les acquéreurs, la société venderesse a mandaté la société R.E.C. qui a établi le 28 juin 2023 un devis de reprise des désordres à hauteur de 5 170 euros.

Par courriel du 3 août 2023, les époux [T] ont pris attache avec la société TA MDB, lui demandant de prendre en charge les travaux pour le montant établi par son entrepreneur et d’actionner son assurance.

Par courriel du 16 août 2023, la société TA MDB a proposé, à titre de conciliation, de régler aux acquéreurs la somme de 5 170 euros, sollicitant en contrepartie leur renonciation à tout recours du fait des désordres constatés.

Estimant que la proposition de la société venderesse n’était pas suffisante pour couvrir l’intégralité du préjudice subi, les époux [T] ont refusé cette proposition.

Le 13 septembre 2023, les époux [T] ont fait intervenir la société DS ENERGIE à la suite de fuites de gaz, laquelle constatait que l’étanchéité du robinet de la gazinière avait été réalisée en infraction avec les règles de l’art et de sécurité.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 septembre 2023, les époux [T] ont mis la société TA MDB en demeure de procéder à la réparation des vices découverts après la vente et de les indemniser de leurs préjudices.

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 23 juin 2024 et par dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024 auxquelles il est expressément référé, les époux [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

CONDAMNER la société SAS TA MDB à payer aux époux [T] les sommes suivantes :

—  29.493,70 euros au titre de la réduction du prix de vente de la maison sise à

[Adresse 11] ;

—  10.000 euros au titre de l’indemnisation de leur trouble de jouissance ;

—  5.000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral.

CONDAMNER la société SAS TA MDB à payer aux époux [T] la somme de 2.500 € en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société SAS TA MDB aux entiers dépens.

En réponse, dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 mars 2025 et auxquelles il est expressément référé, la société TA MDB demande au tribunal de :

« Vu les articles 1641 et 1642 du Code civil

Vu la jurisprudence

JUGER que les désordres liés à la chaudière, au système de raccordement de l’installation de gaz, et au système électrique et à la toiture ne constituent pas des vices cachés ;

EN CONSEQUENCE : DEBOUTER les consorts [T] de l’intégralité de leurs demandes sur ces chefs ;

JUGER que les travaux entrepris par les époux [T] sur la toiture dépassent la simple réfection des désordres dont la SAS TA MDB peut être tenue d’indemniser au titre des vices cachés ;

DEBOUTER les époux [T] de leur demande au titre de la réduction du prix de vente de la maison sise à [Localité 10] ;

DEBOUTER les époux [T] de leur demande de condamnation de la SAS TA MDB à payer les sommes de 10 000 euros au titre de leur trouble de jouissance et 5000 euros au titre de leur préjudice moral ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que le montant de l’indemnisation à la charge de la SAS TA MDB sera limitée à la somme de 5700 € ;

CONDAMNER les consorts [T] à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 22 septembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En outre, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour réclamer la condamnation de la société TA MDB au paiement de la somme de 29 493,70 euros au titre de la réduction du prix de vente et des sommes de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi et de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, les époux [T] se prévalent de trois vices distincts affectant la maison qu’ils ont acquis le 8 mars 2023 et qu’ils considèrent comme étant des vices cachés au sens des dispositions précitées du code civil.

Sur l’existence d’un vice caché résultant d’un défaut d’étanchéité de la toiture

Pour démontrer l’existence d’un vice tenant à des infiltrations causées par un défaut d’étanchéité de la toiture, antérieur à la vente rendant le bien impropre à sa destination, les époux [T] produisent pour l’essentiel :

— un constat de commissaire de justice établi le 23 mars 2023 à leur demande constatant, dans le coin cuisine, « au niveau des éléments hauts visibles côté fenêtre donnant sur la rue, je constate que le bois est auréolé en partie haute. En partie basse, je constate un décollement du plaquage. (…) Je constate que le coffrage localisé au-dessus de la partie bar est auréolé. Je constate un décollement de l’enduit laissant apparaître des traces de moisissure. Je constate également que cette zone est humide au toucher. Je constate que l’enduit en plus de se décoller se désagrège à main nu. » ; le commissaire de justice constate également, s’agissant de la salle d’eau, que « je constate un important décollement de la peinture visible au-dessus de la cabine de douche. Je constate également un décollement de la peinture visible sur les murs localisés en périphérie de la cabine de douche. Mes requérants me précisent que ces désordres étaient déjà existant lors de l’acquisition des biens. Ils me précisent cependant qu’une réserve est émise quant à l’état général de la toiture. » ;

— un devis établi par l’entreprise CASSINARI BÂTIMENT, en date du 25 avril 2023, pour des travaux de couverture et d’isolation « suite aux malfaçons constatées » pour un montant de 12 617 euros ;

— des échanges de courriels avec la société défenderesse ;

— des photographies dont l’une d’un relevé d’humidité ;

— le devis établi par l’entreprise mandatée par la société défenderesse en date du 28 juin 2023 pour des travaux de couverture et de rénovation de l’étanchéité du toit et de la terrasse ;

— un rapport en date du mois de novembre 2023 avec photographies de l’entreprise CASSINARI BATIMENT avant /après leurs travaux, montrant « des solins défectueux recouverts avec des bandes de goudrons; tuiles cassées avec du mastique, absence d’évacuation sur la toiture terrasse ; charpente très faible- espacement entre chevrons trop important, débris dans les combles, isolation presque inexistante ; traces d’infiltration dans les combles au dessus de la cuisine. »

— une facture des travaux exécutés par cette entreprise pour un montant de 13 493,70 euros. »

La société TA MDB, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, ne peut se prévaloir de la clause prévue au contrat d’exonération de la garantie des vices cachés, et est réputée avoir connaissance des vices affectant le bien vendu, peu important qu’elle n’ait pas la qualité de constructeur. Toutefois, il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve des désordres qu’ils qualifient de vices cachés et du fait qu’ils rendent le bien immobilier vendu impropre à sa destination.

Or, s’il résulte de ces pièces que la toiture présentait une certaine vétusté et qu’elle a pu être à l’origine d’infiltrations survenues postérieurement à l’acquisition du bien par les époux [T], ce que la société défenderesse ne conteste pas, ces pièces ne suffisent cependant pas à démontrer que ces désordres n’étaient pas apparents lors de la vente, aucun élément versé aux débats ne permettant d’établir que les constatations faites par le commissaire de justice afférentes au décollement de l’enduit, aux traces de moisissures présentes et à l’humidité du coffrage surplombant la partie bar de la cuisine étaient cachées ou n’étaient pas visibles lors de la visite du bien. En outre, il résulte de l’acte de vente qu’aucune construction ou rénovation de la maison n’a été effectuée dans les dix dernières années, de sorte que les acquéreurs ne pouvaient ignorer le caractère ancien de la toiture, qui au demeurant n’est pas en soi suffisant à caractériser un vice au sens de l’article 1641 du code civil.

Surtout et en tout état de cause, les pièces versées aux débats ne permettent pas de démontrer que les infiltrations subies, dans la cuisine et la salle de bain, étaient d’une ampleur telle qu’elles rendaient le bien impropre à sa destination ou en diminuaient tellement son usage que les époux [T] ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus.

A cet égard, le tribunal ne peut que constater que les demandeurs ne produisent aucune expertise contradictoire, amiable ou judiciaire, établie par un homme de l’art permettant de décrire et constater de manière précise et circonstanciée les désordres allégués, leur origine, leur gravité et leur impact sur l’usage du bien, les photographies, devis et factures établies par une entreprise mandatée par leur soin ou par la société défenderesse et le constat de commissaire de justice produits étant insuffisants à l’établir. Si les demandeurs évoquent des vidéos permettant de constater l’ampleur des dégâts, celles-ci n’ont pas fait l’objet d’un constat de commissaire de justice permettant au tribunal d’en prendre connaissance. De même, la seule photographie d’un appareil constatant le taux d’humidité n’a pas de valeur probante, aucun élément ne permettant de déterminer le lieu et les conditions dans lesquelles ce relevé a été établi. Enfin, le fait que la société venderesse ait proposé de prendre en charge les réparations de la toiture et les dégâts subis à hauteur de 5 170 euros ne permet pas de prouver que lesdits désordres relèveraient de la garantie des vices cachés, celle-ci indiquant au demeurant que cette proposition était faite à titre de « conciliation et ne vaut pas reconnaissance de responsabilité de la part de la SAS TA MDB. »

Dans ces conditions, les demandeurs échouent à rapporter la preuve d’un vice caché résultant d’un défaut d’étanchéité de la toiture.

Sur l’existence de vices cachés résultant du défaut de fonctionnement de la chaudière et du défaut de raccordement de l’installation de gaz

Les époux [T] se prévalent également de vices cachés tenant, d’une part, à l’absence de fonctionnement de la chaudière à leur prise de possession des lieux, qui les a contraints au remplacement de la chaudière et, d’autre part, à des défauts de raccordement de l’installation de gaz.

Pour démontrer l’existence d’un vice caché tenant à l’absence de fonctionnement de la chaudière, les demandeurs produisent un « rapport d’intervention » établi par la société ECO ISOLATION EXPERT le 10 mars 2023 indiquant « suite à notre intervention, nous avons pu constater que la chaudière présente était vétuste et pas entretenue. Il a donc fallu procéder au remplacement de la chaudière avec mise en conformité. » ainsi qu’une facture de cette entreprise pour le remplacement de la chaudière à hauteur de 5 700 euros.

Toutefois, à supposer même que l’on admette qu’un défaut de fonctionnement de la chaudière serait de nature à caractériser un désordre tel que les époux [T] auraient acquis le bien à un prix moindre, ces seuls éléments ne permettent pas d’établir que la chaudière ne fonctionnait pas lors de leur entrée dans les lieux, ni que ce défaut de fonctionnement allégué serait antérieur à la vente. A cet égard, il y a lieu de constater qu’aux termes l’acte de vente du 8 mars 2023, il est précisé dans une partie intitulée « Système de chauffage » que « le VENDEUR déclare que le système de chauffage est alimenté par une chaudière individuelle gaz naturel, installée après 2000. La dernière révision a été effectuée par la société USOGAZ, agence de [Localité 6], dont le siège est à [Adresse 7], selon facture en date du 3 mars 2023 dont une copie est annexée. L’ACQUEREUR déclare avoir été en mesure de constater que ce système de chauffage est en service. » Ainsi, les époux [T] ont attesté avoir vérifié l’état de fonctionnement de ladite chaudière au jour de la vente, cette précision ne pouvant s’analyser comme une simple « clause de style » tel qu’allégué en demande. En outre, la société défenderesse verse aux débats la facture établie le 3 mars 2023, soit quelques jours avant la vente, établie par la société USOGAZ qui démontre que la chaudière a fait l’objet d’une vérification de son bon fonctionnement et d’un nettoyage à cette date.

Ainsi, les éléments versés aux débats par les demandeurs ne permettent pas d’établir l’existence d’un vice affectant la chaudière antérieur à la vente, sa simple vétusté, dont il n’est au demeurant pas établie qu’elle aurait été dissimulée, n’étant pas suffisante à cet égard.

De la même manière, s’agissant de l’existence d’une fuite de gaz provenant d’un défaut allégué du raccordement, les éléments produits par les époux [T] sont nettement insuffisants pour prouver l’existence du défaut de raccordement allégué et l’antériorité des désordres qui en résulterait, la facture établie par la société DS ENERGIE le 13 septembre 2023 qui indique « réparation fuite gaz sur raccord mécanique derrière coffrage totalement interdit et suppression robinet gazinière » ainsi que les photographies présentées comme étant prises dans leur maison sont insuffisamment probantes, ce alors qu’il est précisé à l’acte de vente du 8 mars 2023 que « le VENDEUR déclare que le BIEN possède une installation intérieure de gaz de plus de quinze ans et en conséquence avoir fait établir un diagnostic par la société HEYDIAG dont le siège est à [Adresse 9] répondant aux critères de l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation, le 21 novembre 2022 annexé. Les conclusions sont les suivantes : l’installation ne comporte aucune anomalie. ».

Par conséquent, les époux [T] ne démontrent pas la réalité des vices cachés allégués au titre de la chaudière et de l’installation du gaz.

***

Dès lors, ils ne pourront qu’être déboutés de l’ensemble de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés, que ce soit la demande de condamnation de la défenderesse à leur verser la somme de 29 493,70 euros au titre de la réduction du prix de vente, ou les demandes de condamnation au paiement d’indemnités en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis.

Sur les mesures accessoires

Les époux [T], qui succombent, supporteront les dépens de la présente instance.

Il est aussi justifié de les condamner à payer à la société défenderesse la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter leur demande de ce chef.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de M. [X] [T] et Mme [F] [J] épouse [T] tendant à :

— « CONDAMNER la société SAS TA MDB à payer aux époux [T] les sommes suivantes :

—  29.493,70 euros au titre de la réduction du prix de vente de la maison sise à [Adresse 11] ;

-10.000 euros au titre de l’indemnisation de leur trouble de jouissance ;

—  5.000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral »;

— « CONDAMNER la société SAS TA MDB à payer aux époux [T] la somme de 2.500 € en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile » ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [X] [T] et Mme [F] [J] épouse [T] aux dépens ;

Condamne M. [X] [T] et Mme [F] [J] épouse [T] à payer à la société TA MDB la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 26 Novembre 2025

Le Greffier Le Président