TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [K] [N] [L] [F] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FZI

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 28 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [K] [N] [L] [F] [E], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FZI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mai 2021, la société HENEO a consenti à Madame [K] [N] [L] [F] [E] un contrat de résidence portant sur un logement situé [Adresse 3] (logement [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 7], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite de deux années.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, la société HENEO a fait signifier à la locataire un congé le 29 juin 2023 à effet au 30 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, la société HENEO a fait assigner Madame [K] [N] [L] [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Valider le congé, ou constater la résiliation du bail ou prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Madame [K] [N] [L] [F] [E] à lui payer la somme de 1888,33 euros au titre des redevances impayées avec intérêts à compter du 27 février 2023, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à celui de la redevance actualisée,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.

A l’audience du 7 mars 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir que Madame [K] [N] [L] [F] [E] a dépassé la durée maximale de séjour et que les redevances sont impayées.

Madame [K] [N] [L] [F] [E] a indiqué que des rappels d’APL allaient diminuer le montant de la dette et a fait part de sa situation personnelle et financière.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [K] [N] [L] [F] [E] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 7) applicable lorsque la personne cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement. Le contrat de bail, conclu pour une période d’un mois renouvelable, rappelle par ailleurs que la durée totale de location ne peut excéder deux ans.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans et précisant que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat a été signifié à Madame [K] [N] [L] [F] [E] le 29 juin 2023, à effet au 30 septembre 2023.

Le délai légal du préavis lorsque la personne ne remplit plus les conditions d’admission étant de trois mois, il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 30 septembre 2023.

Madame [K] [N] [L] [F] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis 1er octobre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation

Madame [K] [N] [L] [F] [E] est redevable des redevances jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

En l’espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que Madame [K] [N] [L] [F] [E] restait lui devoir la somme de 3230,79 euros à la date du 31 janvier 2025 terme de janvier inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances, et indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [K] [N] [L] [F] [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3230,79 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Madame [K] [N] [L] [F] [E] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [N] [L] [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie par ailleurs de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 11 mai 2021 entre la société HENEO et Madame [K] [N] [L] [F] [E] concernant le logement situé [Adresse 3] (logement [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 7] à la date du 30 septembre 2023,

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [N] [L] [F] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [K] [N] [L] [F] [E] à verser à la société HENEO la somme de 3230,79 euros due au 31 janvier 2025, terme de janvier inclus au titre de l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [K] [N] [L] [F] [E] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance qui auraient été due si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [K] [N] [L] [F] [E] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection