N° RG 24/08612 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBNS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/08612 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBNS

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SOUDANT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le février 2025

Le Greffier

Maître Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de Paris sou le n° 824 541 148

agissant par son Directeur Général

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine SOUDANT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

substituant M^e Roger LEMONNIER,

avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 octobre 2023, la S.C.I. LABEJANE a donné à bail à Monsieur [L] [O] un appartement à usage d’habitation lot 33 situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 700 euros et 60 euros de provision pour charges.

Le 21 octobre 2023 avec effet à la date du bail, la S.C.I. LABEJANE a signé un contrat de cautionnement Visale avec la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICE, pour le paiement des loyers et des charges.

Après divers incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et la somme totale de 3. 040 € lui a été réglée par ACTION LOGEMENT SERVICE le 27 mars 2024.

En conséquence et en application de l’article 2306 du code civil, un commandement de payer la somme de 3.040 euros en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été délivré en vain par ACTION LOGEMENT SERVICE le 23 mai 2024.

Ce commandement a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 24 mai 2024.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois et Monsieur [L] [O] n’a pas réglé son loyer par la suite de sorte que la S.C.I. LABEJANE a de nouveau fait jouer l’engagement de cautionnement pour un montant total de 4 560 euros selon la quittance subrogative du 27 mai 2024.

Par exploit en date du 11 septembre 2024, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1249 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG en vue de :

— voir constater la résiliation du bail au vu de l’acquisition de la clause résolutoire,

et à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail

— ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef et si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— la voir condamner à lui verser la somme de 4 560 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 3 040 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent mensuelle-ment au montant du loyer conventionnel, du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective du logement , augmenté des charges dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

— le voir condamner, outre aux entiers dépens, à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 décembre 2024, le président a constaté la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a déposé son dossier de plaidoiries au soutien de ses demandes initiales exposant que la dette est actualisée à 7.600€ et justifiée par une quittance subrogrative.

Monsieur [L] [O], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION ET EN EXPULSION

En vertu de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est admis que la caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé peut agir en résolution du bail, mais qu’elle peut aussi former toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à la créance .

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par voie électro-nique le 11 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformé-ment aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception le 24 mai 2024.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause « 2.11. Clause résolutoire » aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de dé-faut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [L] [O] le 23 mai 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paie-ment était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai contractuel de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 juillet 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 octobre 2023 à compter du 24 juillet 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

Monsieur [L] [O] devenant occupant sans droit ni titre à la date du 24 juillet 2024, il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 24 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF ET DES INDEMNITÉS D’OCCUPATION

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement… »

L’article 68 du code de procédure civile dispose que les demandes additionnelles " sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes pré-vues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation. "

En l’espèce, une notification par courriel est inopérante.

Monsieur [L] [O], absent lors de l’audience et non représenté, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Au vu du décompte présenté par ACTION LOGEMENT SERVICES, il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4.560 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 sur la somme de 3.040 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

IV . SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [O], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires accomplies, Monsieur [L] [O] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 janvier 2023 entre la S.C.I. LABEJANE et Monsieur [L] [O] portant sur un appartement à usage d’habitation lot 33 situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 juillet 2024.

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [O] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision.

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra , dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et transport des éventuels meubles laissés sur place à ses frais, dans un garde-meuble.

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.560 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 sur la somme de 3.040 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à compter du 24 juillet 2024 à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [L] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN