N° RG 25/03124 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPUQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/03124 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPUQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

M et Mme [S]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4]

représenté par son Directeur Général

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG,, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Madame [D] [S] née [O]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [R] [S]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 11 avril 2024, OPHEA a donné en location à Madame [D] [S] née [O] et Monsieur [R] [S], tenus solidairement, un logement conventionné situé étage 3, porte 5, dans l’immeuble [Adresse 2], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 811,29 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettres recommandées datées du 20 septembre 2024, reçues les 26 et 27 septembre 2024 par Madame [D] [S] née [O] et Monsieur [R] [S], l’OPHEA leur a notifié un congé pour le 31 décembre 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 3 588,42 euros au 20 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA les a assignés, par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de « la partie défenderesse » de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER « la partie défenderesse » ainsi que tout occupant de son chef à « restituer » les locaux occupés par elle,

* PRONONCER, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement « la partie défenderesse » à payer la somme de 4 946,13 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] à payer à l’OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 881,04 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce, à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus de leur droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 18 mars 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 23 septembre 2024.

À l’audience du 1er septembre 2025, à laquelle les défendeurs ont comparu, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale transmis au tribunal le 31 juillet 2025, proposant la validation d’un plan de remboursement de 225 euros par mois et le maintien du bail.

L’OPHEA, représenté par son conseil, actualise sa demande en paiement à la somme de 5 448,72 euros au 25 août 2025 et donne son accord à l’octroi de délais de paiement même au-delà de 36 mois, à raison de 225 euros par mois, tels que sollicités ( à verser en plus du loyer courant), avec maintien dans les lieux s’ils sont respectés.

Madame et Monsieur [S] comparaissent en personne. Ils ne contestent pas la dette réclamée mais ont fait un versement fin août ; ils sollicitent des délais de paiement conformes au plan signé. Ils indiquent avoir la charge de trois enfants et avoir ouvert une épicerie dont Madame [S] est gérante, son époux devant percevoir la somme de 2 500 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] pour le 31 décembre 2024 au vu des impayés de loyers existant au 20 septembre 2024 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 décembre 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 décembre 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 10 mars 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 5 000 euros selon l’extrait de compte du 25 août 2025.

Dès lors, compte tenu du montant de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des occupants.

Ils seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux et la restitution des locaux visés ci-dessus sera ordonnée, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Selon l’extrait de compte précité, il reste dû la somme de 5 448,72 euros au 25 août 2025, jusqu’à l’échéance de juillet 2025 incluse.

Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] doivent donc être solidairement condamnés au règlement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils devront être également condamnés au paiement, à terme échu, au plus tard le 10 du mois suivant, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois d’aout 2025, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Compte tenu de l’accord d’OPHEA, il sera accordé des délais de paiement à Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision à raison de mensualités de 225 euros par mois, sauf le solde le dernier mois, en complément de l’échéance courante d’un montant de 371,26 euros, APL et RLS déduites.

Si les intéressés apurent leur dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme des occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire. Dans le cas contraire en revanche, ils devront restituer les locaux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O], succombant, supporteront les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 décembre 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre CUS HABITAT, devenu l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] d’autre part, portant sur un logement situé étage 3, porte 5, de l’immeuble [Adresse 2] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [R] [S] et de Madame [D] [S] née [O] de leur droit au maintien dans les lieux et ordonne la restitution des locaux visé ci-dessus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] à verser à l’OPHEA en deniers ou quittances la somme de 5 448,72 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées (jusqu’à l’échéance de juillet 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] à payer à l’OPHEA, à terme échu au plus tard le 10 du mois suivant, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, y compris en ses modalités de révision, à compter du mois d’août 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

ACCORDE à Monsieur [R] [S] et à Madame [D] [S] née [O] un délai de 25 mois pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 24 mensualités de 225 euros chacune et une 25ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités et échéances courantes seront payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] sont condamnés à restituer les locaux visés ci-dessus ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [D] [S] née [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI