N° RG 25/01127 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKTR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/01127 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKTR

Minute n°

☐ Copie exec. aux parties

Le 25 novembre 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [V], [B] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

DEFENDEURS :

Madame [T] [G]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [Y], [M], [J] [F]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Novembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location signé le 30 novembre 2022 avec effet au 1er décembre 2022, Monsieur [V] [P] a donné à bail à Madame [T] [G] un studio de 24m2, situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer de 400 € outre une provision sur charges de 85 € par mois.

Par acte du même jour, Monsieur [Y] [F] s’était porté caution solidaire de la locataire pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges ainsi que pour l’exécution des conditions du bail et de ses suites.

Madame [T] [G] a résilié ledit bail le 31 mai 2024 et a libéré le logement le même jour.

Se prévalant de charges demeurées impayées, Monsieur [V] [P] a saisi en date du 07 novembre 2024 le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de voir enjoindre Madame [T] [G] et sa caution de lui payer solidairement la somme principale de 4.467,51 € avec intérêts au taux légal à compter du 31/10/2024, outre des frais de procédure, déduction à faire de la somme de 191 € au titre de versements.

Par ordonnance du 08 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint Madame [T] [G] et Monsieur [Y] [F] de payer solidairement à Monsieur [V] [P] la somme principale de 4 467,51 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, outre 51,60 € au titre des frais accessoires, déduction à faire de la somme de 191 € au titre de versements.

Ladite ordonnance a été signifiée à Madame [T] [G] le 27 novembre 2024 par dépôt à l’étude du commissaire de justice et à Monsieur [Y] [F] le 28 novembre à une personne présente au domicile.

Madame [T] [G] a formé opposition à l’injonction de payer en date du 23 décembre 2024, par lettre recommandée avec avis de réception.

Les parties ont été convoquées par LRAR à l’audience du 17 juin 2025.

Après renvois, l’affaire a été examinée à l’audience du 07 octobre 2025, à laquelle étaient présents Monsieur [V] [P] et Madame [T] [G].

Ainsi, reprenant ses conclusions déposées le 08 août 2025, Monsieur [V] [P] a demandé de condamner solidairement Madame [T] [G] et Monsieur [Y] [F] à lui payer :

— la somme de 2 622,44 € au titre des charges 2023-2024

— la somme de 254 € au titre des frais d’huissier

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il expose que la locataire reste redevable de la régularisation des charges des années 2023 et 2024 selon le décompte définitif établi par l’agence A.S.I., après validation par l’assemblée générale des copropriétaires, comprenant notamment les charges liées au chauffage collectif, qu’il reconnaît que le montant est élevé mais considère qu’il est en lien avec la situation géopolitique, laquelle a entraîné une augmentation importante du prix de l’énergie.

Il ajoute que tous les copropriétaires ont eu un rappel de charges pour l’exercice 2022-2023. Il indique avoir invité la défenderesse à aller vérifier les factures auprès de l’agence ASI, ce qu’elle n’a pas fait. Il fait enfin valoir que la défenderesse a occupé le logement 10 mois sur l’exercice 2022-2023, et 8 mois sur l’exercice 2023-2024.

Il conteste tout dysfonctionnement de l’installation de chauffage, précise que le chauffage a été refait à neuf en 2020, que les robinets à réglage de flux sont en parfait état, que Madame [T] [G] a pris à bail un logement avec un DPE classé D, qu’elle lui a fait savoir qu’elle faisait cependant sécher son linge sur les radiateurs, en couvrant les capteurs ce qui a contribué à l’augmentation de sa consommation de gaz.

Par conclusions déposées le 7 octobre 2025, Madame [T] [G] demande à ce qu’il soit jugé que les surplus de charges ne sont pas dus, en conséquence rejeter l’intégralité du solde de 2.622,44 euros et condamner le demandeur aux frais de signification et tout autre frais. Subsidiairement, elle demande à ce que soit réduit le montant des charges à un montant raisonnable et proportionné à la superficie du logement.

Madame [T] [G] fait valoir que le décompte rectificatif revu significativement à la baisse par le demandeur justifie son opposition à l’injonction de payer. Elle estime qu’il n’est pas possible, notamment au regard de l’estimation faite des dépenses énergétiques du logement, que lesdites dépenses soient aussi élevées pour un si petit studio classé D et au chauffage collectif au gaz.

Elle ajoute qu’il existe un doute quant à la capacité des anciens capteurs des radiateurs à fonctionner normalement, en ce qu’ils ont été remplacés depuis et que la société ISTA a reconnu le dysfonctionnement des deux capteurs. Elle précise encore qu’à son arrivée dans le logement, il n’y avait pas de robinet thermostatique.

Elle se fonde sur le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 27/03/2025 pour en conclure que les anciens répartiteurs des radiateurs, qui étaient hors-service pendant une longue période, dysfonctionnaient, ce qui nécessitait le remplacement voté. Elle fait enfin valoir que le demandeur ne verse pas aux débats les factures relatives au présent litige, à savoir celles concernant le montant du chauffage.

Monsieur [Y] [F] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise au délibéré au 25 novembre 2025.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il est statué par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition à une ordonnance portant injonction de payer doit être formée dans le mois qui suit la signification de ladite ordonnance, si elle a été faite à personne; toutefois si la signification n’a pas été faite à personne, elle reste recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou à défaut suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible tout ou partie des biens du débiteur.

Selon l’article 641 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, il expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte ou de l’événement et à défaut le dernier jour du mois.

L’article 642 du code précité précise que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, dimanche ou jour férié est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée par dépôt à l’étude le 27 novembre 2024.

Madame [T] [G] a formé opposition à injonction de payer le 23 décembre 2024, son opposition sera déclarée recevable.

Sur les sommes dues

Selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce, Monsieur [V] [P] verse notamment aux débats :

— Le contrat de bail

— L’engagement de caution

— Le DPE établi le 15/11/2022 classant le logement en catégorie D

— L’état des lieux d’entrée indiquant le bon état général du chauffage

— Le décompte des charges 2023-2024 arrêté à la somme de 2 622,44 € avec le décompte définitif des charges dressé par le syndic ASI

— Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27/03/2025

— Le courrier du syndic daté du 26/06/2024 adressé au bailleur lui indiquant que suite à sa demande, la société ISTA a contrôlé les index relevés sur la période du 30/09/2022 au 30/09/2023, que ceux-ci sont probants, que les répartiteurs de frais de chauffage ont bien été relevés au 30/09/2023 avec un code observation rien à signaler, qu’il n’y a pas de dysfonctionnement et qu’il ne peut y avoir lieu à décompte rectificatif de charges

Il n’est pas contesté que le bailleur a régulièrement invité Madame [T] [G] à consulter les factures de chauffage auprès du syndic, démarche qu’elle n’a jamais entreprise.

La créance est donc fondée en son principe et son montant.

Si le prestataire ISTA a procédé au remplacement de deux capteurs des radiateurs dans le logement de Madame [T] [G] le 25/04/2024, il sera relevé une baisse significative des charges et notamment celles liées au chauffage, en procédant à une comparaison entre le décompte de l’exercice 2022-2023 et le décompte de l’exercice 2023-2024, donc bien avant que les capteurs ne soient changés, de sorte que la variation de la consommation de gaz ne saurait découler du changement de capteurs.

De son côté, Madame [T] [G] ne verse aucune pièce permettant d’établir que l’installation de chauffage dans le logement loué à Monsieur [P], n’était pas en bon état d’usage et de fonctionnement et que Monsieur [P] aurait ainsi manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent.

Dès lors, Madame [T] [G] ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement intégral des charges dues.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [G] et Monsieur [Y] [F] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 2.622,44 euros au titre de la régularisation des charges locatives 2023-2024.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [G] et Monsieur [Y] [F] qui succombent supporteront in solidum les entiers dépens, en ce compris les frais liés à la procédure d’injonction de payer. Ils seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DECLARE Madame [T] [G] recevable en son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer n°21-24-003465 ;

STATUANT à nouveau :

CONDAMNE solidairement Madame [T] [G] et Monsieur [Y] [F] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 2.622,44 € (deux mille six cent vingt-deux euros et quarante-quatre cents) ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [G] et Monsieur [Y] [F] aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux afférents à la procédure d’injonction de payer ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [G] et Monsieur [Y] [F] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 100 € (cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA