N° RG 23/06548 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MDS6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 23/06548 -

N° Portalis DB2E-W-B7H-MDS6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Sophie ENGEL

M^e Emmanuel JUNG

Le 21 février 2025

Le Greffier

M^e Sophie ENGEL

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

Madame [H] [F]

Monsieur [T] [D]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Sophie ENGEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 315

DEFENDERESSE :

S.A.S. NEXITY LAMY,

Immatriculée au RCS de [Localité 9]

sous le n° 487 530 099 0249

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel JUNG,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 7]

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 7], a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de [Localité 7] et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 17 décembre 2013, Madame [H] [F] et Monsieur [T] [D] ont pris à bail un logement situé [Adresse 6] à Strasbourg appartenant à la SCI LEONARDI qui l’a cédé à la SAS AI3 [Localité 9] en 2020.

La gestion du logement a été confiée tout d’abord à la société GESTRIM, puis à la société NEXITY LAMY.

En 2018, les locataires ont signalé à la société NEXITY LAMY la présence de rongeurs.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2023, Madame [H] [F] et Monsieur [T] [D] ont assigné la société NEXITY LAMY devant le Tribunal judiciaire de Strasbourg, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au visa de l’article 1240 du Code civil, aux fins de :

— juger que la société engage sa responsabilité délictuelle

— condamner la société à leur payer la somme de 3000 euros au titre du préjudice de jouissance et de 3000 euros au titre du préjudice moral

— condamner la société à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 5 septembre 2023, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties avant d’être finalement appelée et retenue à l’audience du 3 décembre 2024.

Madame [H] [F] et Monsieur [T] [D], représentés par leur avocat, ont repris les termes de leurs dernières écritures visées à l’audience.

Ils maintiennent leurs demandes contenues dans leur assignation ajoutant le débouté des demandes de la société.

Ils soutiennent que la société NEXITY LAMY engage sa responsabilité délictuelle faute pour elle, dans le cadre de son mandat de gestion, d’avoir pris les mesures suffisantes afin de garantir la bonne jouissance du logement par les locataires.

Ils précisent que l’agence ne rapporte pas la preuve d’avoir alerté le propriétaire. Ils contestent le rapport fournit par la partie défenderesse. Ils indiquent que leur logement n’était pas le seul atteint par l’infestation.

Enfin, ils sollicitent la réparation de leur préjudice tant de jouissance que moral au motif que le manque de réactivité de la partie défenderesse a placé leur famille, composée notamment de jeunes enfants, sous la menace de maladies ou d’accidents (fils électriques).

La société NEXITY LAMY, représentée par son avocat, a repris les termes de ses dernières écritures visées à l’audience.

Elle demande au tribunal de débouter la partie demanderesse, écarter l’exécution provisoire de plein droit, condamner solidairement, et à défaut in solidum, la partie demanderesse à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que sa responsabilité ne peut être engagée car les parties ne sont liées par aucun contrat, que le propriétaire, avec lequel elle est liée, n’a jamais formulé de reproche dans le cadre de la gestion locative et qu’elle a mandaté à plusieurs reprises une société afin qu’elle intervienne.

Elle fait sienne les conclusions du rapport indiquant une faible présence de nuisibles, limités au seul logement des demandeurs et qu’aucun autre locataire ne s’est plaint d’une situation d’infestation.

Enfin, il n’est pas non plus démontré que la prise en charge de la problématique par le nouveau gestionnaire soit déterminante dans la résolution de la difficulté.

La décision a été mise en délibéré au 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société NEXITY LAMY et l’indemnisation des préjudices

Les demandeurs entendent engager la responsabilité de la société NEXITY LAMY sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Celui-ci prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dès lors, trois conditions cumulatives doivent être remplies pour que cette responsabilité soit engagée, à savoir une faute, un dommage, et un lien de causalité.

La société NEXITY LAMY est le mandataire de gestion immobilière de l’appartement litigieux, propriété de la SCI LEONARDI jusqu’en 2020, puis par la suite de la SAS AI3 [Localité 9].

En l’espèce, les demandeurs relèvent principalement un fait fautif de la société : l’insuffisance des mesures prises afin de faire cesser l’invasion des nuisibles dans le logement.

Il ressort des pièces versées que :

— les locataires ont contacté le gestionnaire dès le 15 octobre 2018

— le gestionnaire a sollicité à la même date l’intervention de la société RADICAL PEST CONTROL

— la société RADICAL PEST CONTROL a émis une facture en date du 26 octobre 2018 indiquant la mise en place de postes d’appâtage, une protection de l’ensemble du logement et a prévu 3 interventions à intervalle de 15 jours à 3 semaines ainsi qu’une garantie en cas d’infestation après la 3ème intervention pendant 2 mois

— les locataires ont néanmoins ré-écrit au gestionnaire le 22 novembre 2018 après la 1ère intervention

— la société RADICAL PEST CONTROL est à nouveau intervenue le 19 décembre 2018 indiquant un degré faible d’infestation

— le 17 février 2019 les locataires ont constaté que l’intervention de la société de dératisation n’avait pas solutionné le problème

— le 18 février 2019 le gestionnaire mandatait à nouveau la société BALTAZART, déjà intervenue, selon facture du 30 octobre 2018 pour reboucher des trous où passent les rongeurs, laquelle n’a pu procéder aux réparations supplémentaires, gênée par des encombrants dont les photos sont produites.

Il résulte de ces éléments qu’aucune faute personnelle du mandataire du bailleur découlant d’une intervention tardive ayant généré un préjudice pour les locataires n’est démontrée. La société NEXITY LAMY a réagi après chacune des prises de contact des locataires.

Les demandeurs invoquent l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; que le bailleur est également obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

La responsabilité contractuelle du bailleur ne peut être engagée sur ce fondement que si les désordres lui ont été signalés par le locataire et qu’il s’est montré négligent pour y remédier.

En l’espèce, force est de constater que la société NEXITY LAMY, qui n’est pas le bailleur, a répondu utilement aux mails ou courriers adressés par les locataires, a mandaté deux entreprises pour dératiser les lieux et reboucher les trous, lesquelles sont intervenues.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, aucune responsabilité de la société NEXITY LAMY n’étant démontrée, il convient de débouter Madame [H] [F] et Monsieur [T] [D] de leurs demandes en réparation de leur préjudice de jouissance et de préjudice moral, lesquels, par ailleurs, ne sont pas justifiés en leur quantum.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [F] et Monsieur [T] [D], partie perdante, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

— Sur l’article 700 du Code de Procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [H] [F] et Monsieur [T] [D] qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à la société NEXITY LAMY une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Sans préjudice des dispositions de l’article 514-3, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.

Lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire, s’agissant d’un domaine où la loi n’en dispose pas autrement, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [H] [F] et Monsieur [T] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [F] et Monsieur [T] [D] à payer à la SAS NEXITY LAMY la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [F] et Monsieur [T] [D] au paiement des entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Sophie ROSSIGNOL