Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00398 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I75X

E.P.I.C. [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

C/

M. [Q] [I]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David FOUCHARD, Avocat au Barreau de Dijon

assignation en date du 31 Octobre 2025

DEFENDEUR :

M. [Q] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 16 mai 2022, ayant pris effet le 1er juin 2022 consenti par l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, Monsieur [Q] [I] a pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte d’huissier en date du 31 octobre 2025, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a fait assigner Monsieur [Q] [I] aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [I] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer :

— la somme de 1910,32 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 28 août 2025, avec intérêts,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [Q] [I] au paiement de la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Monsieur [Q] [I] au paiement de la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 19 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 12 janvier 2026 à la somme de 4800 €, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions. Il s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement précisant qu’un plan d’apurement à hauteur de 80 € mensuels a été convenu avec le locataire, mais n’a pas été respecté.

En défense, Monsieur [Q] [I] indique avoir perdu son emploi avant d’en trouver un nouveau, débuté à la mi-décembre 2025. Il souhaite rester dans le logement et offre de verser la somme mensuelle de 80 €, en plus du loyer courant, en apurement de la dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 31 octobre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 3 novembre 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 24 avril 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du Code civil et 7a et 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, les pièces produites aux débats et notamment le décompte locatif en date du 12 janvier 2026 communiqué par le bailleur, démontrent que le compte locataire est constamment débiteur depuis mars 2023, de sorte que le bailleur a fait délivrer deux commandements de payer les 24 décembre 2024 et 23 avril 2025, rappelant au locataire son obligation de payer le loyer ainsi que le montant des sommes restant à devoir, que le bailleur a, au demeurant, accepté de consentir au locataire un échéancier de 80 € en sus du loyer courant à compter de mars 2025, sans qu’il ne soit respecté.

Ainsi, force est de constater que [Q] [I] ne respecte pas ses obligations contractuelles depuis de nombreux mois et en dépit de mises en demeure suffisamment interpellatives, ce qui constitue une violation grave et renouvelée, justifiant la résiliation du bail en application des articles 1728 et 1741 du Code civil.

Dès lors, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au jour de l’audience le 19 janvier 2026, d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délais de paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 12 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 1367,35 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [Q] [I], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. La condamnation sera prononcée en deniers et quittances afin de tenir compte de l’effectivité du paiement effectué par le locataire le 13 janvier 2026 d’un montant de 889,08 €.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement du défendeur qui n’apparaît pas en mesure de pouvoir respecter un nouvel échéancier et qui n’a pas repris le versement intégral de son loyer courant avant l’audience.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [Q] [I] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 19 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice, ni ne caractérise la mauvaise foi du défendeur, qui effectue ponctuellement des versements supérieurs à 1000 €.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Q] [I] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 19 janvier 2026, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2],

DIT que Monsieur [Q] [I] devra libérer les lieux,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [I] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 19 janvier 2026 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à payer à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à payer à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, la somme de 1367,35 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles impayés au 12 janvier 2026, en deniers ou quittances, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à payer à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 300 € sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à supporter les dépens de l’instance comprenant, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,