Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00347 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EAO

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

S.C.I. DES PATURES

C/

[F] [E]

[G] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 17 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DES PATURES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [E]

né le 10 Juillet 1986 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

M. [G] [H]

né le 17 Septembre 1995 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Juin 2025

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 JUILLET 2025, date indiquée à l’issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2019, la SCI DES PATURES a consenti un bail d’habitation à M. [F] [E] et Mme [G] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 790 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 50 796,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [E] et Mme [G] [H] le 8 novembre 2024.

Par assignation du 20 février 2025, la SCI DES PATURES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [E] et Mme [G] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1000 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−53€753,07 ευροσ αυ τιτρε δε λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αυ 5 ϕανϖιερ 2025, αϖεχ ιντ⎡ρ⎢τσ αυ ταυξ λ⎡γαλ ◊ χομπτερ δε λ∍ασσιγνατιον,−1000 ευροσ δε δομμαγεσ ετ ιντ⎡ρ⎢τσ πουρ ρ⎡σιστανχε αβυσιϖε,−1000 ευροσ συρ λε φονδεμεντ δε λ’αρτιχλε 700 δυ χοδε δε προχ⎡δυρε χιϖιλε, ουτρε λεσ εντιερσ δ⎡πενσ.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025, lors de laquelle elle a été renvoyée à la demande des parties, M. [F] [E] et Mme [G] [H] précisant avoir quitté le logement.

L’audience a été rappelée à l’audience du 19 juin 2025.

Lors de l’audience, la SCI DES PATURES confirme que M. [F] [E] et Mme [G] [H] ont quitté le logement le 24 avril 2025, abandonnant consécutivement sa demande d’expulsion des locataires.

Bien que régulièrement avisés de la date de renvoi, M. [F] [E] et Mme [G] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 474 alinéa premier du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 50796,93 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 janvier 2025.

Les locataires ayant quitté les lieux le 24 avril 2025, il y a donc simplement lieu de constater que le contrat conclu le 12 juin 2019 est résilié depuis le 5 janvier 2025, sans ordonner leur expulsion.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le montant du loyer mensuel a été fixé initialement à 790 euros. La bailleresse, dans son décompte, se prévaut de la révision annuelle de ce montant sans néanmoins justifier avoir respecté les stipulations contractuelles selon lesquelles la révision est formée par lettre recommandée avec accusé de réception précisant le montant du loyer révisé.

Dès lors, le montant du loyer sera retenu à hauteur de 790 euros pour toute la durée du bail.

Au regard du décompte figurant dans les écritures de la bailleresse, il convient donc de considérer que l’arriéré de loyer arrêté au 5 janvier 2025 est de 50 733,45 euros.

S’agissant de l’indemnité d’occupation courant du 5 janvier 2025 (date de résiliation du bail) au 24 avril 2025 (date du départ des locataires), elle représente la somme de 3002 euros (790x3 + prorata du mois d’avril soit 632 euros). Il convient ici de préciser que l’indemnité mensuelle d’occupation sollicitée à hauteur de 1000 euros par la bailleresse n’est fondée, ni en droit, ni en fait.

Enfin, s’il ressort du diagnostic social et financier que M. [F] [E] et Mme [G] [H] soutiennent avoir payé le loyer en liquide pendant trois ans, ou encore que la bailleresse aurait proposé à M. [E] de devenir gardien de la copropriété en contrepartie de l’effacement de la dette locative, ces éléments n’ont toutefois pas été étayés par les défendeurs, malgré le renvoi à cette fin de l’affaire initialement appelée à l’audience du 24 avril 2025, finalement évoquée à l’audience du 19 juin 2025.

Dans ce contexte, M. [F] [E] et Mme [G] [H] n’apportant pas d’élément tangible de nature à remettre en cause le montant réclamé par la bailleresse, ils seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 53 735,45 euros (50 733,45 + 3002), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Au regard de ces dispositions, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol de M. [F] [E] et Mme [G] [H] n’est pas démontrée par la SCI DES PATURES.

La SCI DES PATURES sera donc déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [E] et Mme [G] [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 juin 2019 entre la SCI DES PATURES, d’une part, et M. [F] [E] et Mme [G] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], est résilié depuis le 5 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M. [F] [E] et Mme [G] [H] à payer à la SCI DES PATURES la somme de 53 735,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [E] et Mme [G] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SCI DES PATURES de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

DÉBOUTE la SCI DES PATURES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [E] et Mme [G] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024 et celui de l’assignation du 20 février 2025,

DÉBOUTE la SCI DES PATURES de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge