N° RG 24/08007 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NADS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/08007 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NADS

Minute n°

☐ Copie exec. à [Adresse 9]

☐ Copie c.c au défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 07 février 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A. DOMIAL, SA D’HLM à conseil d’administration

immatriculée sous le n° 945 651 149

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparante en la personne de Madame [H] [X]

chargée de contentieux munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [G] [T]

née le 13 Mars 1967 à [Localité 11] (CAMEROUN)

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat ayant pris effet le 19 juin 2008, la Société SOFILA – SOFI aux droits de laquelle se trouve la S.A.C.A. DOMIAL a donné à bail à Madame [P] [G] [T] pour une durée d’un an tacitement un logement à usage d’habitation n° 026248 de type 2, rez-de-chaussée sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 354,25 € et un acompte sur charges de 48,06 €.

La S.A.C.A. DOMIAL a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin le 2 mai 2024 laquelle lui en a accusé réception le 21 juin 2024.

Elle a ensuite fait signifier à Madame [P] [G] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mai 2024 pour un montant en principal de 1.327,43 €.

Puis elle a fait assigner Madame [P] [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 9 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 6 décembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel des problèmes de gestion budgétaire et de maîtrise des règles administratives semblent à l’origine de la dette. La locataire a repris des paiements. L’accompagnement social qui sera mis en place devrait permettre de mobiliser le FSL maintien.

La S.A.C.A. DOMIAL, représentée, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation du bail de plein droit du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— juger la locataire occupante sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [G] [T] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2024 à la somme de 2.241,43 € ;

— la condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers courants, 502,96 €, à compter du 1er août 2024 jusqu’à la résiliation du bail ;

— la condamner en deniers et quittances à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamner à lui payer 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [P] [G] [T] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.C.A. DOMIAL est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ayant signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin le 2 mai 2024, laquelle en a tardivement accusé réception soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, aux conditions générales « La résiliation », le délai d’un mois mentionné n’était pas conforme avec les dispositions légales alors applicables, un commandement de payer a été signifié le 31 mai 2024 impartissant le délai légal de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er août 2024.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile "Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…"

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.C.A. DOMIAL produit un décompte établissant que Madame [P] [G] [T] restait lui devoir la somme de 1.455,11 € au 6 décembre 2024.

Ce montant est ainsi justifié. Au regard de la possible intervention de paiements depuis le décompte et de versements de prestations sociales au logement la condamnation sera prononcée en deniers et quittances.

Madame [P] [G] [T], absente lors de l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittances au paiement de cette somme de 1.455,11 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience, le locataire n’arguant et ne rapportant pas la preuve du paiement à la date de l’audience, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »

Les éléments de la cause et en particulier l’accord du bailleur permettent d’autoriser Madame [P] [G] [T] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [P] [G] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Madame [P] [G] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat ayant pris effet le 19 juin 2008 entre la Société SOFILA – SOFI aux droits de laquelle se trouve la S.A.C.A. DOMIAL et Madame [P] [G] [T] concernant un logement à usage d’habitation n° 026248 de type 2, rez-de-chaussée sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er août 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [G] [T] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL en deniers et quittances la somme de 1.455,11 € (décompte arrêté au 6 décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE sauf meilleur accord des parties Madame [P] [G] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 60 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [P] [G] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.C.A. DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [P] [G] [T] soit condamnés à verser à la S.A.C.A. DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [P] [G] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [P] [G] [T] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN