N° RG 25/00351 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG3J

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. PF INGENIERIE BATIMENT, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DILHAC

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2025 à effet du 1er mars suivant, la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT a donné à bail à Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel, charges incluses, de 540 euros payable d’avance au plus tard le 10 de chaque terme.

Le loyer n’étant pas payé, la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT a fait délivrer à Monsieur [J] [C] et à Madame [Y] [R], le 22 mai 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 1 62O euros, outre 130,92 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT a assigné Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025 et sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de location du 22 février 2025 est acquise à la date de signification de l’acte introductif d’instance,

— constater en conséquence la résiliation dudit contrat de location,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] à lui régler une somme provisionnelle de 2 700 euros à valoir sur le montant total de leur arriéré locatif,

— condamner solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 540 euros jusqu’à l’entière libération des lieux et la remise des clés,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et qu’à ce titre ils seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que ceux-ci désignent et qu’à défaut ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

— condamner solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] à lui régler une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui, éventuellement, du constat à venir dans le cadre de la reprise des lieux.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représentée par Monsieur le Bâtonnier [B] DILHAC, la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025 s’élève à 4 429,82 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, les défendeurs n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Conformément au paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

La SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 26 mai 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 22 mai précédent à Monsieur [J] [C] et à Madame [Y] [R] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 précédemment cité de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article VIII intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et charges, six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;

La SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT a fait délivrer à Monsieur [J] [C] et à Madame [Y] [R], le 22 mai 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 620 euros ;

Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] n’en ont pas pour autant régularisé leur situation ni proposé à leur bailleresse la moindre solution d’apurement de leur dette locative qu’ils ont au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 2 700 euros le jour de l’assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, d’enjoindre à Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R], qui les occupent sans droit ni titre depuis le 4 juillet 2025, de libérer les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans un délai de huit jours à partir de la signification de cette décision, sous peine d’expulsion, et de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé, le cas échéant, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728 du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte arrêté au 31 octobre 2025 de la créance locative de la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT, démontrent que Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] ont été totalement défaillants dans l’exécution de leur obligation majeure de locataires de régler le loyer et charges au terme convenu puisqu’ils n’ont pas réglé le moindre centime à leur bailleresse depuis leur entrée dans les lieux ;

Il est par ailleurs loisible de constater que la somme de 2 700 euros que celle-ci leur réclame au titre de leur arriéré arrêté au 31 octobre 2025 comprend celle de 109,82 euros correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

Cette taxe est une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit cependant être justifiée ;

Or, la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT ne verse aux débats aucune pièce qui légitimerait sa prétention, et sera dès lors déboutée de cette demande de paiement ; sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025, ainsi, s’élève à 4 320 euros (4 429,82 – 109,82) ;

Elle recherche par ailleurs la condamnation solidaire de Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] ; en application de l’article 1310 du Code civil la solidarité, qui est légale ou conventionnelle, ne se présume pas ;

Le contrat de bail conclu entre les parties comprend, en son article VII intitulé CLAUSE DE SOLIDARITÉ, une clause en vertu de laquelle les locataires soussignés, c’est-à-dire Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R], reconnaissent expressément qu’ils se sont engagés solidairement pour l’exécution de ses obligations ;

Le silence de crypte dans lequel Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] se sont murés depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des Landes pour faire le point de leur situtation, et leur absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’ils n’ont en réalité aucun argument sérieux à opposer à leur bailleresse;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT, au titre de leur dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme provisionnelle de 4 320 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 sur celle de 1 620 euros, du 22 juillet 2025 sur celle de 2 700 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 4 juillet 2025 ; Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] sont depuis redevables, envers leur bailleresse et jusqu’à leur départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; leur dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 octobre 2025 ;

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à payer à la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à leur complète libération des lieux concrétisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 540 euros.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] seront donc solidairement condamnés à lui payer une somme de 1 000 euros.

Sur les dépens

En vertu de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Conformément à l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R], qui succombent, seront par conséquent solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût des commandements de payer qui leur ont été délivrés le 22 mai 2025 et celui, éventuellement, du constat à venir dans le cadre de la reprise des lieux.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu le 22 février 2025 entre la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT d’une part, Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] d’autre part.

Ordonne à Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] à payer à la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT, au titre de leur dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme provisionnelle de QUATRE MILLE TROIS CENT VINGT EUROS (4 320 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 sur celle de 1 620 euros, du 22 juillet 2025 sur celle de 2 700 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] à payer à la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux concrétisé par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de CINQ CENT QUARANTE EUROS (540 euros).

Condamne solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R] à payer à la SAS PF INGENIERIE BÂTIMENT une somme provisionnelle de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [R]aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût des commandements de payer qui leur ont été délivrés le 22 mai 2025 et celui, éventuellement, du constat à venir dans le cadre de la reprise des lieux.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE