N° RG 25/02782 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOVL

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 4]

[Localité 7]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/02782 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOVL

Expédition exécutoire

au demandeur et à Maître FRANCOIS

le

Le Greffier

M^e Sandrine FRANCOIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [T] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

DÉFENDERESSES :

Madame [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Sandrine FRANCOIS, avocat au barreau de STRASBOURG

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C67482-2025-4974 du 23/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Madame [R] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Sandrine FRANCOIS, avocat au barreau de STRASBOURG

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C67482-2025-4034 du 16/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Sevim BARBARUS, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 05 Août 2025

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Sevim BARBARUS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, Madame [Z] [F] née [T] a fait assigner Madame [O] [L] et Madame [R] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU.

Elle expose avoir par contrat conclu le 1er juillet 2018 donné à bail à Madame [L] et Madame [M] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Elle leur a donné congé en vue de vendre le logement à l’échéance du 30 juin 2024 par courrier recommandé avec avis de réception signé le 15 décembre 2023.

Malgré plusieurs tentatives de contact en vue de réaliser l’état des lieux de sortie du logement, aucune remise des clés n’est intervenue. Une convocation à état des lieux de sortie leur a été signifiée pour le 28 novembre 2024, le commissaire de justice ayant été contraint de dresser un procès-verbal de tentative d’état des lieux de sortie.

Madame [F] demande ainsi qu Juge des Contentieux de la Protection de :

— constater la validité du congé,

— constater que Madame [L] et Madame [M] sont occupantes sans droit ni titre du logement loué,

— ordonner leur expulsion,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant équivalent au loyer actuel et révisable,

— condamner in solidum Madame [L] et Madame [M] à lui payer une somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner in solidum Madame [L] et Madame [M] aux entiers dépens, y compris le coût de la convocation à l’état des lieux de sortie.

Madame [L] et Madame [M] ont constitué avocat le 6 mai 2025 et par conclusions du 16 juin 2025 demandent au Juge des Contentieux de la Protection de :

— constater la nullité du congé pour vendre notifié le 14 décembre 2023,

— débouter Madame [F] de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement,

— accorder à Madame [L] et Madame [M] un délai de 12 mois renouvelable pour quitter l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Elles indiquent que le logement loué est une maison individuelle, et qu’elles ont réglé l’intégralité des loyers et charges.

Elles estiment que le congé pour vendre est nul car le prix demandé est suffisamment dissuasif pour faire échec à une proposition d’achat de la part des locataires, en l’occurrence le prix de 165.000,00 euros payable sous quatre mois en cas de recours à un prêt bancaire est très élevé par rapport au prix du marché pour un immeuble très ancien et vétuste.

Par ailleurs, Madame [L] et Madame [M] perçoivent des ressources modestes d’environ 1.200,00 euros chacune, étant âgés de 61 ans et 62 ans à la date de la notification du congé.

Elles arguent que la demanderesse ne souhaitait manifestement plus leur louer cette maison, alors qu’elle pouvait être venue avec un contrat de location en cours d’exécution, et que ce congé avait pour objectif de faire échec au renouvellement du bail pendant une durée supplémentaire de trois ans.

Subsidiairement, sur la demande de délais, elles précisent que Madame [L], née le 4 juin 1961, est âgée de 64 ans, a été victime d’un accident de la circulation le 29 décembre 2022 (percutée par un autre véhicule) et a été amputée d’une jambe en mai 2025, devant se mouvoir dans un fauteuil roulant. L’appartement est adapté à son handicap car une rampe a été aménagée ainsi qu’un dispositif d’appui dans la salle de bain. Elle dispose d’un lit médicalisé au rez-de-chaussée. Elle a déposé une demande de logement social et demeure dans l’attente de l’attribution d’un logement adapté, tandis qu’elle ne dispose pas de ressources suffisantes pour se loger dans le secteur privé, percevant une retraite de 1.012,02 euros et une allocation logement de 264,00 euros.

Quant à Madame [M], elle est née le 10 juillet 1962 et actuellement âgée de 63 ans. Elle présente un handicap mental et perçoit une AAH de 902,84 euros, une allocation logement de 168,00 euros et une majoration pour la vie autonome de 104,77 euros, soit un total de 1.175,61 euros. Elle aide Madame [L] dans les actes de la vie quotidienne et ne peut vivre seule. Elle reste en attente d’un logement social et ses ressources sont insuffisantes pour le secteur privé. Elle demeure du fait de son handicap mental dans l’impossibilité de réaliser seule les démarches pour retrouver un appartement et même d’y habiter seule.

Par conclusions en réplique du 2 juillet 2025, Madame [F] indique avoir respecté les conditions légales de délivrance du congé, le prix de vente ayant été fixé en corrélation avec les prix du marché, suite à consultation d’un agent immobilier établi dans le secteur.

Sa volonté de vendre est réelle, et il ne s’agit en aucun cas d’une manoeuvre visant à faire échec au renouvellement du bail, le bien immobilier étant en vente et sera vendu dès que possible.

Elle ajoute que lors de la délivrance du congé en décembre 2023, la situation de santé des locataires n’était pas celle aujourd’hui décrite, Madame [L] se déplaçant encore à cette date en voiture sans permis.

Madame [F] estime que le logement n’est pas adapté à la situation de santé et de handicap décrite par la partie adverse, s’agissant d’une maison d’habitation de 130 m2 composée de cinq pièces principales, réparties sur deux étages, avec une cave au sous-sol et un espace extérieur. De plus, la salle de bain se trouve au premier étage et les toilettes du rez-de-chaussée sont accessibles après avoir franchi deux marches.

Elle a pu d’ailleurs d’ores et déjà constater que les espaces verts extérieurs ne sont plus entretenus et que l’état global intérieur de la maison se dégrade, alors que les locataires sont tenus d’entretenir le logement conformément à l’article 7 de la loi de 1989.

À l’audience du 5 août 2025, Madame [F] était représentée par son époux, Monsieur [X] [F], muni d’un pouvoir spécial.

Il reprend ses écrits, et souhaite préciser que la maison n’est pas adaptée pour des personnes handicapées, qu’ils tentent de faire sortir les défenderesses depuis 2023, et ne leur demandent rien d’autre. Il ajoute qu’il n’y a pas de rampe pour accéder aux toilettes, tandis qu’ils ont reçu des remarques de la commune car l’extérieur n’est pas entretenu.

Le conseil de Madame [L] et Madame [M] reprend ses écrits, et ajoute ces dernières sont interdépendantes et ont besoin l’une de l’autre.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par l’huissier de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par l’huissier à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en validation de congé

Selon contrat conclu le 1er juillet 2018, Madame [F] a donné à bail à Madame [L] et Madame [M] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Il résulte de l’article 10 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Le contrat d’une durée de trois ans s’est renouvelé tacitement le 1er juillet 2021 pour une nouvelle durée de trois ans, arrivant à échéance le 1er juillet 2024.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 14 décembre 2023, Madame [F] a notifié à Madame [L] et Madame [M] un congé en vue de vendre le logement, donné pour la date d’échéance soit le 1er juillet 2024.

Le présent congé vaut offre de vente à son profit, au prix fixé à 165.000,00 euros, payable comptant à la signature de l’acte authentique.

Le congé comporte les mentions prescrites par l’article 15 II de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et respecte le délai de préavis de six mois.

Quant au prix de vente proposé à hauteur de 165.000,00 euros, il apparaît proportionné et conforme à la valeur vénale, représentant un prix de 1.270 euros le mètre carré, soit dans la moyenne inférieure du prix du marché habituel dans ce secteur.

Il sera relevé à ce titre que le loyer de 700,00 euros est cohérent avec la valeur avancée du bien immobilier, ledit loyer représentant usuellement un montant annuel de 5% de sa valeur vénale, ce qui représenterait en l’espèce un prix de 168.000,00 euros, donc conforme au prix proposé.

La demande en nullité du congé pour ce motif sera donc rejetée.

Il y a lieu par suite de valider le congé délivré et de dire que Madame [L] et Madame [M] sont depuis le 1er juillet 2024 déchues de tout titre d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Madame [L] et Madame [M] , malgré la résiliation du bail, cause à Madame [F] un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Madame [L] et Madame [M] seront solidairement condamnées à son paiement, du 1er juillet 2024 au jour de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Cette condamnation interviendra en deniers et quittances compte tenu de la poursuite du paiement du règlement des loyers par Madame [L] et Madame [M].

Sur la demande d’expulsion

Madame [L] et Madame [M] étant occupantes sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

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Sur la demande de délais à expulsion

Aux termes de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 du même Code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Selon rapport d’enquête sociale diligenté sur demande de la Préfecture, une demande de logement social a été déposé le 22 avril 2024. Une demande d’attribution prioritaire au titre de l’accord collectif département a été instruite par l’assistance sociale de secteur en juin 2024 et sa validation a été statuée en octobre 2024.

Depuis cette période, les travailleurs sociaux relancent les bailleurs sociaux pour un relogement mais aucune proposition n’a été faite. Ils mettent à jour la DLS tous les trois mois.

Mesdames [L] et [M] sollicitent également leur réseau pour les aider dans leurs recherches auprès de bailleurs privés, mais au regard du coût des loyers et sans garant, leur dossier ne peut être retenu.

Madame [L] a subi une opération chirurgicale importante ce 29 avril 2025, qui la handicapera davantage dans sa mobilisation pour le projet de relogement.

Cette nouvelle situation va nécessiter des modifications du projet de relogement initial ce qui risque d’ailleurs de restreindre les orientations de relogement.

Le travailleur social émet l’avis qu’au regard de la fragilité de Mesdames [L] et [M], il lui paraît vital d’obtenir des délais dans cette procédure afin de leur permettre d’avoir un nouveau logement adapté aux problématiques de santé.

En l’espèce, il apparaît concernant la situation de Mesdames [L] et [M] que ces dernières manifestent une bonne volonté dans l’exécution de leurs obligations, étant à jour du paiement de leur loyer.

L’allégation selon laquelle l’espace extérieur ne serait pas entretenu n’est d’une part pas démontrée, et d’autre part eu égard à la superficie du terrain et de la maison, ne porte que sur un petit espace vert de 200 mètres carrés, dont il convient de retrancher l’accès au garage et l’escalier.

Le rapport d’enquête social démontre les recherches actives de relogement, diligentées et enregistrées même avant délivrance du congé, qui n’ont pas abouti malgré saisine et suivi des services sociaux.

Les intéressées sont âgées de respectivement 63 et 64 ans, et justifient de revenus modestes compromettant pour cette double raison la possibilité de prétendre à un logement dans le secteur privé.

Surtout, des circonstances de santé exceptionnelles sont démontrées par la production de certificat d’hospitalisation de Madame [L] du 28 avril 2025 et compte-rendu opératoire attestant de son amputation de sa jambe gauche le 29 avril 2025, nécessitant des séances de kinésithérapie pour renforcement musculaire, aide à la marche et travail de l’équilibre et des transferts.

Dès lors, le relogement, déjà inopérant durant une année, ne pourra que voir encore ses chances d’aboutir réduites par les considérations de recherche d’un logement adapté.

Il est donc établi que le relogement des intéressées ne peut avoir lieu dans des conditions normales, ce qui justifie de leur accorder un délai d’un an avant qu’il puisse être procédé à leur expulsion.

En effet, cette durée apparaît la seule compatible avec leur relogement, qui n’avait pu être obtenu malgré diligences en ce sens durant l’année précédant l’opération de Madame [L], et requerra manifestement une durée identique pour aboutir.

3. Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [L] et Madame [M] ayant succombé à la présente instance, elles en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris la signification de la convocation à l’état des lieux de sortie et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de Madame [Z] [F] née [T] ;

DÉBOUTE Madame [O] [L] et Madame [R] [M] de leur demande en annulation du congé ;

VALIDE le congé pour vendre délivré le 15 décembre 2023 par Madame [Z] [F] née [T] à Madame [O] [L] et Madame [R] à l’échéance du 30 juin 2024 ;

CONSTATE que Madame [O] [L] et Madame [R] [M] sont depuis le 1er juillet 2024 occupantes sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges ;

CONDAMNE solidairement, en deniers et quittance, Madame [O] [L] et Madame [R] [M] au paiement de cette indemnité à Madame [Z] [F] née [T] du 1er juillet 2024 au jour de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Madame [O] [L] et Madame [R] [M] , et tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 2] ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [L] et Madame [R] [M] ;

DIT que le relogement de Madame [O] [L] et Madame [R] [M] ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;

ACCORDE à Madame [O] [L] et Madame [R] [M] un délai suspensif à toute mesure d’expulsion durant une durée d’une année à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [Z] [F] née [T] du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [L] et Madame [R] [M] aux dépens y compris ceux liés à la signification de leur convocation à l’état des lieux de sortie et à leur assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge