TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Jean FOIRIEN

Copie certifiée conforme à:

— Maître [O] [W]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/01365

N° Portalis 352J-W-B7J-C63CA

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], réprésenté par son syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008

DÉFENDERESSE

Madame [J] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 09 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01365 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63CA

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Février 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [G] est propriétaire des lots n° 63, 65, 66, 77 et 80 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer à Mme [G] une sommation de payer la somme de 4.841,30 euros le 11 décembre 2024.

En l’absence de paiement, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte du 27 janvier 2025, demandant au tribunal de :

« Condamner Madame [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 10 920,47 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 14 janvier 2025 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du Code Civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la sommation de payer du 31 décembre 2024.

— Condamner Madame [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 1 558,26 € sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Condamner Madame [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 2.500 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code Civil.

— Condamner Madame [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître [W] conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. ».

Décision du 09 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01365 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63CA

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par remise de l’acte à étude, Mme [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 9 octobre 2025, plaidée le 5 février 2026 et mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux impayées et échues au 14 janvier 2025 inclus, d’un montant de 10.920,47 euros.

A l’appui de sa demande, il produit :

— un relevé de propriété attestant de la propriété de Mme [G] des lots 66,80, 63, 65 et 77 ;

— les appels de fonds et de travaux adressés à la défenderesse faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à ses lots un décompte de charges arrêtés au 14 janvier 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2023 et 27 mai 2024 portant approbation des comptes des exercices 2022 à et votant les budgets prévisionnels 2023 à 2025 ainsi que des travaux, accompagnés de l’attestation de non-recours correspondante.

Il ressort du décompte produit que la somme de 216 euros correspondant à une « facture recherche [V] » a été imputée alors qu’elle ne constitue pas des charges de copropriété, elle sera donc écartée.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de (10.920,47 -216) 10.704,47 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur arrêtées au 14 janvier 2025, appels de travaux inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.704,47 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 sur la somme de 4.841,30 euros et à compter de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance d’un montant total de 1558,26 euros comprenant le coût de :

— Frais de syndic « actualisation de la créance » de 324 euros;

— Frais de syndic « recherches internet, matrice cadastrale et transmission de dossier » de 324 euros ;

— Frais de syndic « remise dossier huissier pour sommes dues post-jugement juillet 2024 » de 150 euros ;

— Frais de syndic « suivi jugement-échanges mails huissier et avocat- distinction sous excel des impayés suivant jugement et appels post jugement 14/01/2025 » de 600 euros ;

— La sommation de payer de 160,26 euros.

Or, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux à un auxiliaire de justice, qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées.

A fortiori, il ne peut être imputé au titre des frais nécessaires de recouvrement de la présente créance les frais de syndic concernant le jugement du 14 janvier 2024. Dès lors, seul le coût de la sommation de payer sera retenu.

Mme [G] sera par conséquent, condamnée à payer la somme de 160,26 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 4.000 euros en soutenant que Mme [G] qui a déjà fait l’objet d’une condamnation le 14 janvier 2025 en raison de charges impayées cause un préjudice à la copropriété en affectant sa trésorerie et le paiement des fournisseurs.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le jugement rendu le 14 janvier 2024 par le tribunal de céans condamnant Mme [G] au paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Le décompte détaillé de son compte de copropriétaire montre que Mme [G] n’a procédé à aucun règlement depuis sa précédente condamnation.

Ces manquements répétés de Mme [G] à son obligation, à l’égard du syndicat des copropriétaires, de régler ses charges de copropriété traduisent sa mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Mme [G] sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G], partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Foirien conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 10.704,47 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 sur la somme de 4.841,30 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

CONDAMNE Mme [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 160,26 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

CONDAMNE Mme [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [J] [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Foirien conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026

La Greffière La Présidente