TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00370

N° Portalis DB2G-W-B7H-IJCH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 janvier 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [F] [N]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

Madame [E] [D] épouse [N]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [J] [W], [C] [O]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1

Madame [S] [B] [T]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 17 décembre 2024, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 juillet 2022, M. [F] [N] et Mme [E] [D] épouse [N] (ci-après dénommés les époux [N]), en qualité de vendeur, et M. [J] [O] et Mme [S] [T] (ci-après dénommés les consorts [O]-[T]), en qualité d’acquéreur, ont conclu un compromis de vente portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] (68) et divers biens mobiliers au prix total de 317 000 euros.

Les acquéreurs ayant déclaré financer partiellement l’acquisition par l’apport de la somme de 25 000 euros et recourir à un emprunt pour le surplus, le compromis a stipulé la condition suspensive d’obtention d’une offre de prêt dont la réception devait intervenir au plus tard le 15 septembre 2022.

Le compromis a également stipulé le versement par la partie défaillante d’une somme de 31 700 euros, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

Alléguant du défaut de réitération de la vente, les époux [N] ont, par exploit de commissaire de justice en date du 14 juin 2023, fait assigner les consorts [O]-[T] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente et d’indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance du 6 octobre 2023, le juge de la mise en état a enjoint les parties de rencontrer un médiateur qui a fait état de l’impossibilité d’entrer en médiation par courrier du 20 novembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, les époux [N] demandent au tribunal de :

— débouter les consorts [O]-[T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner solidairement les consorts [O]-[T] à leur payer un montant de 31.700 €, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation ;

— condamner solidairement les consorts [O]-[T] à leur payer un montant de 2.500 € au titre de la résistance abusive, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation ;

— condamner solidairement les consorts [O]-[T] à leur payer un montant de 3.000 € avec les intérêts de droit à compter de ce jour, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil ;

— condamner solidairement les consorts [O]-[T] en tous les frais et dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

A l’appui de leurs demandes, les époux [N] soutiennent, au visa des articles 1103, et 1104 du code civil, de l’article 1304-3 du code civil et des dispositions de la loi civile du 1er juin 1924, pour l’essentiel :

— qu’aucune prescription ne saurait être invoquée, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, étant précisé que, selon une jurisprudence constante, la caducité du compromis de vente n’affecte pas la clause pénale qui l’assortit,

— que les consorts [O]-[T], qui ont déclaré être célibataires alors qu’ils n’ignoraient pas que M. [O] était marié et que son divorce n’était pas encore prononcé, ont fait preuve de mauvaise foi, qui est à l’origine du défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, étant observé qu’ils ont manqué à leur obligation contractuelle de déposer des demandes de prêts et de justifier d’une offre de prêt avant le 15 septembre 2022 puisque les documents produits ont été sollicités et établis postérieurement à cette date,

— qu’il n’y a pas lieu à réduire le montant de la clause pénale compte tenu des éléments factuels du litige,

— qu’il appartient aux défendeurs de mettre en cause leur courtier s’ils estiment que la situation lui est imputable,

— qu’il y a lieu de les indemniser du préjudice subi.

Par conclusions signifiées par Rpva le 24 janvier 2024, M. [O] et Mme [T] sollicitent du tribunal de :

— constater que la prescription de l’article 42 de la loi du 24 s’oppose aux revendications des époux [N],

— débouter les époux [N] de leur demande,

Subsidiairement,

— réduire à de plus justes proportions les montants contenus dans la clause pénale fixant l’indemnité due par les acquéreurs à hauteur de 31 700 euros,

— débouter les époux [N] de leurs autres demandes,

— compenser les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [O]-[T] font valoir, en substance :

— qu’ils sont fondés à opposer la prescription acquisitive, les demandeurs n’ayant formé leur demande que par assignation du 14 juin 2023, soit postérieurement au délai de six mois prévu à l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 qui a expiré le 12 janvier 2023,

— que l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle le compromis a été signé et le courtier étaient informés de la situation de M. [O],

— que la lecture des attestations de refus de prêt permet de constater que le refus de financement n’est pas lié à la situation familiale de M. [O] mais à une analyse financière négative,

— qu’aucune mauvaise foi n’est donc caractérisée à leur égard,

— que, subsidiairement, il convient d’interpréter la clause pénale et de retenir un montant symbolique, comme le permet la jurisprudence.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les consorts [O]-[T]

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel la prescription, constitue une fin de non-recevoir.

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fin de non-recevoir.

En application du dernier alinéa de l’article 802 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir ne sont recevables devant le tribunal que si leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, les consorts [O]-[T] font valoir que, le délai de validité du compromis en droit local, tel que prévu à l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, étant expiré, ceux-ci sont fondés à se prévaloir de la prescription.

Cependant, la fin de non recevoir ainsi invoquée ne se s’est pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état de sorte qu’il appartenait aux consorts [O]-[T] de soulever le moyen tiré de la prescription devant ce juge.

A titre surabondant, il est rappelé que le délai de six mois imposé par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 est un délai de forclusion, et non de prescription, sanctionné par la caducité du compromis, laquelle est, selon une jurisprudence constante, sans effet sur la clause pénale qui y est stipulée.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les consorts [O]-[T] sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par les époux [N]

Aux termes de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1304-3 du code civil, “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”.

L’article 1231-5 du code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

(…)

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, le compromis de vente du 12 juillet 2022 a stipulé, en page 11, la condition suspensive d’obtention d’un prêt, l’acquéreur devant déposer des dossiers complets de demande de prêt répondant aux caractéristiques définies, soit à concurence de 327 400 euros, sur une durée de 20 ans maximum, au taux maximum de 1,8 % hors assurances et régi par les articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, dans au moins trois établissements financiers, en justifier au vendeur dans un délai maximum de trente jour à compter du dépôt de la demande, et à déposer un dossier auprès de IFEA Finances à [Localité 6], la condition suspensive étant réalisée par l’envoi par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite, reçue au plus tard le 15 septembre 2022.

En page 12 du compromis, les parties ont convenu que :

— l’acquereur devait justifier de la non-obtention du financement par la production de trois refus de prêt,

— le défaut de réalisation de la réalisation de la condition suspensive “imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le VENDEUR pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts”

En outre, le compromis de vente stipule, en page 14 : “Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15 octobre 2022 (…)

La date ci-dessus N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans le délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

• invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente et un mille sept cents euros (31 700 €)”

Les consorts [O]-[T] produisent les attestations et courriers de refus de prêts émanant de la société IFEA Finances, du Crédit Agricole Alsace Vosges et de la Caisse de Crédit Mutuel Saint Louis Régio, les informant du refus de financement.

Ils versent également aux débats le courriel adressé le 27 juillet 2022 par la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne indiquant ne pouvoir donner suite à la demande, ce courriel ne comportant aucun détail quant aux caractéristiques du prêt sollicité, pas plus que l’attestation de refus de prêt établie par la société IFEA Finances, courtier en prêt immobilier, en date du 5 octobre 2022.

Les courriers de refus de prêt du Crédit Agricole et du Crédit Mutuel font quant à eux mention d’un capital emprunté supérieur au montant visé au compromis de vente, respectivement de 336 089 euros et 335 500 euros, ce dernier document mentionnant par ailleurs une durée de remboursement de 300 mois, soit 25 ans au lieu de la durée maximum de 20 ans stipulée au compromis.

Il en résulte que les consorts [O]-[T] n’ont pas respecté leur obligation contractuelle de présenter des dossiers de demande de prêt répondant aux caractéristiques définies, soit à concurence de 327 400 euros, sur une durée de 20 ans maximum, au taux maximum de 1,8 % hors assurances et régi par les articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, dans au moins trois établissements financiers.

Par ailleurs, force est de constater que les trois courriers et le courriel de refus de financement ne font mention d’aucun motif du refus, de sorte que les défendeurs ne justifient pas de l’allégation selon laquelle ces refus seraient motivés par leur situation financière, alors qu’ils reconnaissent avoir effectué une déclaration inexacte quant à la situation matrimoniale de M. [O].

Dès lors, les époux [N] sont fondés à faire application des stipulations du compromis de vente qui les autorisent à se prévaloir de la faute imputable aux acquéreurs pour réputer accomplie la condition suspensive d’obtention d’un prêt et, ainsi, solliciter le paiement de la clause pénale.

Compte tenu de ce qui précède, et étant rappelé que la solidarité ne se présume pas, les époux [N] sont fondés à solliciter la condamnation in solidum des consorts [O]-[T] au paiement de la clause pénale.

S’agissant du montant de la clause pénale, les consorts [O]-[T] font valoir, à juste titre, qu’il n’est pas établi que les refus de financement résultent de la situation matrimoniale de M. [O]. Cependant, ainsi qu’il a été précédemment observé, il n’est pas davantage établi que ces refus aient été motivés par la situation financière des intéressés.

Par ailleurs, s’ils estiment avoir été mal conseillés par l’agence immobilière et le courtier auquel ils ont recouru, qui étaient informés de la situation matrimoniale de M. [O], cette circonstance est sans incidence sur la non-conformité des financements sollicités aux conditions contractuelles.

Toutefois, s’il est constant que la clause pénale est due, sans qu’il soit nécessaire de caractériser le préjudice du créancier, force est de constater que les époux [N] ne font valoir aucun autre préjudice que celui résultant de l’immobilisation de leur patrimoine immobilier pendant plusieurs semaines de sorte que le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par le créancier.

Par conséquent, les consorts [O]-[T] seront condamnés in solidum à verser aux époux [N] la somme de 10 000 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La demande formée par les époux [N] sera rejetée pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par les époux [N]

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les époux [N] ne justifient d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement de sorte que leur demande de dommages et intérêts ne peut pas prospérer.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par les époux [N] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [O]-[T], partie perdante au procès, seront condamnés, in solidum, aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer aux époux [N], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La demande des consorts [O]-[T], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

Les intérêts produits par les sommes mises à la charge des consorts [O]-[T] au profit des époux [N], produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est sollicitée.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [J] [O] et Mme [S] [T] ;

Condamne in solidum M. [J] [O] et Mme [S] [T] à verser à M. [F] [N] et Mme [E] [D] épouse [N], la somme de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette, pour le surplus, la demande formée par M. [F] [N] et Mme [E] [D] épouse [N] au titre de la clause pénale ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par M. [F] [N] et Mme [E] [D] épouse [N] ;

Condamne in solidum M. [J] [O] et Mme [S] [T] à verser à M. [F] [N] et Mme [E] [D] épouse [N], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Rejette la demande de M. [J] [O] et Mme [S] [T], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les intérêts produits par les sommes mises à la charge de M. [J] [O] et Mme [S] [T] au profit de M. [F] [N] et Mme [E] [D] épouse [N], produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [J] [O] et Mme [S] [T] aux dépens ;

Constate l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président