Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 9] Civil

N° RG 25/02865

N° Portalis DB2E-W-B7J-NO3L

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e ENGEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [Y]

— Mme [Y]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST

[Adresse 4]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 256

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparant

Madame [J] [M] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 28 Mai 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 03 Septembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 18 mars 2025 à monsieur [F] [Y] et madame [J] [Y], la société ICF NORD EST expose que :

— suivant actes sous seings privés du 19 juin 2024, elle a donné à bail à monsieur et madame [Y] un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 5] à [Localité 11] ;

— le loyer convenu pour le logement était de 448,62 euros outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 136,81 euros ; que pour le garage, il était de 32,23 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 19 novembre 2024, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ainsi qu’un autre du même jour pour le garage, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2024 à la somme de 2 387,16 euros en principal ;

Que les commandements n’ayant pas été suivis d’un règlement, la société ICF NORD EST a, le 18 mars 2025, fait assigner monsieur et madame [Y] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement monsieur et madame [Y] au paiement de la somme de 3 237,11 euros due au titre des loyers impayés, outre 33 euros pour le garage ;

▸ les condamner solidairement à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸les condamner à une astreinte de 20 euros par jours de retard à compter de la signification de la présente décision, afin de quitter les lieux,

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société ICF NORD EST, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 3 068,91 euros au 13 mai 2025 ;

Que monsieur et madame [Y] n’étaient ni présents ni représentés ;

Attendu que la partie présente était informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 3 septembre 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société ICF NORD EST justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 19 mars 2025 et l’audience s’est tenue le 28 mai 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur et madame [Y] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 2 janvier 2025, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 3 068,91 euros outre les frais ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3 068,91 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 2 janvier 2025 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par les locataires pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Qu’en l’espèce, il résulte de l’enquête sociale que la famille est composée de 3 enfants ; que monsieur perçoit l’AAH et que les revenus du couple sont de l’ordre de 1 700 euros et les charges mensuelles de 1 000 euros ; qu’il résulte du diagnostic social que les locataires bénéficient d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société ICF NORD EST dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si monsieur et madame [Y] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur et madame [Y] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires

Attendu, dans l’hypothèse du non-paiement de l’arriéré ou du loyer courant, que la société ICF NORD EST bénéficie du recours de la force publique pour expulser les défendeurs ; qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte ;

Attendu que monsieur et madame [Y] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement monsieur [F] [Y] et madame [J] [Y] à payer à la société ICF NORD EST la somme de 3 068,91 euros (trois mille soixante-huit euros et quatre-vingt-onze cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 13 mai 2025 tant pour le logement que pour le garage ;

AUTORISONS monsieur [F] [Y] et madame [J] [Y] à s’acquitter de cette dette auprès de la société ICF NORD EST en 24 mois, par 23 premières mensualités de 100 euros (cent euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [F] [Y] et madame [J] [Y] se libèrent de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’en cas de mensualité demeurée impayée, qu’elle soit due au titre du loyer, des charges courants ou de l’arriéré, dans les 15 jours (quinze jours) qui suivent l’envoi de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— monsieur et madame [Y] seront condamnés solidairement à payer à la société ICF NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce à compter de la date de présentation du courrier recommandé envoyé et jusqu’à la libération effective des lieux ; qu’il en sera de même pour le loyer du au titre du garage ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société ICF NORD EST sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de monsieur et madame [Y] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS la société ICF NORD EST de sa demande d’astreinte et de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [F] [Y] et madame [J] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 3 septembre 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY