N° RG 24/07964 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAAN

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/07964 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAAN

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Caroline BENSMIHAN

M^e Abba ascher PEREZ

Le

Le greffier

M^e Caroline BENSMIHAN

M^e Abba ascher PEREZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Madame [T] [U]

née le 27 Avril 1963 à [Localité 8] (MAROC),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Abba ascher PEREZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 185

DEFENDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMIUM RIVE GAUCHE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°444 968 366, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 347

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Mme [T] [U] est nue-propriétaire des lots n°6 et 37 au sein de l’immeuble [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 23 mars 2022.

Par un acte d’huissier de justice délivré au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à 67000 Strasbourg (ci-après le syndicat des copropriétaires) le 24 juin 2022, Mme [T] [U] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 mars 2022.

Le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire selon une ordonnance du 18 octobre 2022.

Mme [T] [U] a repris l’instance par un acte daté du 29 août 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025, Mme [T] [U] demande au tribunal de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2022,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] [U] fait valoir que l’indivision, propriétaire des lots n°6 et n°37, n’a pas désigné de mandataire commun et que dans ces conditions tous indivisaires auraient dû être convoqués à l’assemblée générale fixée au 23 mars 2022.

Elle relève que seule Mme [Z] [F] a été convoquée à l’assemblée générale du 23 mars 2022 alors que le syndic était informé du démembrement de propriété dont les lots ont fait l’objet après le décès de M. [M] [F] le 9 octobre 2009.

Elle conclut qu’en l’absence de convocation de tous les indivisaires, l’assemblée générale du 23 mars 2022 doit être annulée.

Par conclusions transmises par voie électronique le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter Mme [T] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater, au besoin dire et juger, la validité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] [Localité 9] du 23 mars 2022,

— déclarer en conséquence la demande de nullité de Mme [T] [U] irrecevable,

— sur demande reconventionnelle, condamner Mme [T] [U] à lui verser la somme de 1 797,05 € outre les intérêts légaux à compter du premier appel de fonds,

— condamner Mme [T] [U] à lui verser une indemnité de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] [U] aux entiers frais et dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître Caroline Bensmihan en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il soutient qu’à la date des convocations de l’assemblée générale du 23 mars 2022, le syndic n’avait pas connaissance d’un démembrement affectant les lots n°6 et 37, ni d’une indivision.

Il indique qu’aucune notification informant le syndic du démembrement des lots, celui-ci devait notifier la convocation au dernier domicile du propriétaire connu.

Il relève également que dès lors que le propriétaire convoqué est régulièrement intervenu à l’assemblée générale et a assumé les charges de la copropriété sans que les autres indivisaires n’aient soulevé de protestations, ce propriétaire doit être réputé investi d’un pouvoir de représentation de l’indivision.

Il observe que Mme [T] [U] s’est auto-désignée en qualité de mandataire de l’indivision de sorte qu’elle est tenue de payer l’arriéré de charges de 1 797,05 € portant sur les travaux de réfection de la cage d’escalier et du hall d’entrée en application de l’assemblée générale du 23 mars 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 29 avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

— Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 23 mars 2022 :

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 précise que tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Au surplus, selon les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

En l’espèce, M. [M] [F] et Mme [Z] [D] épouse [F] étaient propriétaires de lots au sein de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 9].

M. [M] [F] est décédé le 9 octobre 2009. Il résulte de l’attestation de Maître [N] [I], notaire, du 27 novembre 2009 adressée à Mme [Z] [F], que M. M. [M] [F] a laissé pour recueillir sa succession Mme [Z] [F] comme commune en biens en vertu du régime matrimonial ayant existé et usufruitière de la totalité de la succession et les huit enfants issus de son union avec Mme [Z] [F] ensemble pour la totalité de la succession en nue-propriété.

Ainsi, pour le bien situé [Adresse 7], Mme [Z] [F] était propriétaire pour la moitié et usufruitière pour l’autre moitié et les huit enfants en nue-propriété ou séparément chacun pour 1/16ème.

Si Mme [T] [U] fait valoir que selon l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 les indivisaires sont représentés par un mandataire commun, que ce mandataire commun doit être convoqué à l’assemblée générale pour représenter l’indivision, qu’à défaut le syndic doit convoquer tous les coindivisaires et qu’en l’espèce, faute de mandataire commun elle aurait dû être convoquée en sa qualité de nue-propriétaire, les dispositions de l’article 23 de la loi ne sont applicables que si au préalable le syndic a été informé de la situation de chaque lot, c’est-à-dire si les notifications prévues aux articles 6 et 65 du décret du 17 mars 1967 ont été faites, étant rappelé que la notification de l’article 6 comporte le cas échéant l’identité et l’adresse du mandataire commun.

Au regard de la formule générale de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, il doit être considéré que la notification du transfert de propriété au syndic est requise à la suite d’une transmission successorale de lots en copropriété.

Il appartient à Mme [T] [U] de rapporter la preuve d’une telle notification, l’inscription de l’identité des propriétaires à la suite du décès de M. [M] [F] au livre foncier étant insuffisante.

Or, Mme [F] ne produit aucun courrier d’information qui aurait été envoyé au syndic relatif à une transmission successorale des lots n°6 et 37.

Son affirmation selon laquelle elle se serait déplacée au courant de l’année 2021 au siège du syndic pour indiquer qu’il y avait lieu de lui adresser les convocations et les documents liés à la copropriété, d’une part, n’est étayée par aucun élément probant et, d’autre part, ne saurait être considérée, si cette démarche était avérée, comme valant notification au sens de l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

De même, l’envoi d’un courriel le 21 décembre 2021 par la Scp Catherine [K] et Nathalie Sellam, notaires, au syndic, pour lui demander un état pré-daté à la suite d’un compromis de vente du bien [Adresse 4] à Strasbourg, sur lequel il est mentionné que les coordonnées du propriétaire cédant sont Mme [T] [U], ne peut être qualifié d’une notification au sens de l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

Il sera au surplus relevé que Mme [T] [F], en sa qualité de nue-propriétaire, ne rapporte pas la preuve de la notification de son domicile conformément à l’article 65 du décret du 17 mars 1967.

Ainsi, Mme [T] [U] ne justifie ni de l’existence d’une notification de l’acte de décès de M. [M] [F], ni que le syndic était informé de l’existence des ayants droits, ni de l’identité et du domicile de ces derniers.

Mme [T] [U] est dans ces conditions mal fondée à reprocher au syndic de ne pas lui avoir envoyé la convocation à l’assemblée générale qui s’est tenue le 23 mars 2022.

La demande de Mme [T] [U] sera en conséquence rejetée.

— Sur la demande de paiement des charges :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le paiement d’une somme de 1 797,05 €, soit les travaux de réfection de la cage d’escalier et du hall d’entrée votés par l’assemblée générale le 23 mars 2022, à Mme [T] [U].

Mme [T] [U] ne formule aucune observation sur cette demande.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le procès-verbal du 23 mars 2022,

— les appels de fonds,

— un relevé de compte au 22 juin 2022,

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2022, les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ont été approuvés, de même que la réalisation de travaux de réfection du hall d’entrée et de rénovation de la cage d’escalier.

Ainsi, les montants réclamés au titre des travaux du hall d’entrée et de la cage d’escalier sont justifiés, étant observé que la situation de compte au 22 juin 2022 mentionne un mouvement créditeur de 237,96 € au titre de la régularisation de l’exercice 2020/2021.

Les frais de mutation d’un montant de 260 € précisés dans la situation de compte précité ne sont justifiés par aucun élément de sorte qu’ils ne seront pas retenus.

Il sera dans ces conditions retenus qu’il reste dû une somme de 1 537,05 € au titre des charges des lots n°6 et 37.

Comme relevé plus haut, Mme [T] [U] ne justifie pas d’une notification de l’acte de décès de M. [M] [F], ou de Mme [Z] [F] intervenu le 2 juin 2024, ni que le syndic était informé de l’existence des autres ayants droits et qu’il connaissait leur identité et leur domicile.

Dès lors, Mme [T] [U], seule personne dont le syndicat des copropriétaires connait l’identité sera condamnée à payer la somme de 1 537,05 € outre les intérêts légaux à compter du jugement.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [T] [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, non applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.

Mme [T] [U] sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur ce fondement Mme [T] [U] sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ce qu’au surplus aucune partie ne demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [T] [U] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2022,

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de mille cinq cent trente-sept euros et cinq centimes (1 537,05 €) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [T] [U] aux entiers dépens,

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande formée par Mme [T] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ