N° RG 25/00709 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJZA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00709 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJZA

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Marc JANTKOWIAK

☐ Copie c.c à

Le 25 juin 2025

Le Greffier

Maître Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [13] sise [Adresse 9],

agissant poursuites et diligences par son syndic,

la SAS CITYA RUHL SEGESCA,

inscrite au RCS de [Localité 21]

sous le n° B 305 218 232,

[Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par Maître Marc JANTKOWIAK,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [C]

Madame [P] [V] épouse [C]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparants, non représentés

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] sont propriétaires des lots n°19, 43 et 92 au sein de la copropriété Résidence [17] sise [Adresse 8] [Localité 6] [Adresse 20].

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sise [Adresse 8] 67200 Strasbourg (Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17]) a fait assigner Monsieur [B] [C] et Madame [P] [C] devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— la condamnation solidaire de ces derniers à lui payer :

# la somme de 7.174,56 € avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure restée infructueuse du 19 janvier 2024 ;

# la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur résistance abusive ;

# la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

# les dépens.

— qu’il soit dit qu’en application de la clause d’aggravation des charges incluse au règlement de copropriété et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et telle que modifiée par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, que les frais, dépens et honoraires d’avocat, frais d’huissier de sommation, frais contentieux et pré-contentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR exposés par lui à l’occasion de la présente procédure seront exclusivement à la charge de Monsieur [B] [C] et de Madame [P] [C] dans le cadre de leurs charges de copropriété.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte.

Il estime que la liste des frais énumérés par l’article 10-1 n’est pas exhaustive puisque le législateur a usé du terme “notamment”, que les diligences que le syndic a accomplies dans ce cadre son bien de nature exceptionnelle, dès lors qu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux de sommes dues en principe spontanément au syndicat des copropriétaires, que le fait de s’adresser à un huissier ou à un avocat rend ce type de diligences exceptionnelles et les fait sortir du cadre de la gestion courante au forfait de l’article 7.1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat-type de mandat du syndic.

A l’audience du 29 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le [Adresse 24] régulièrement représenté par son avocat, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignés par dépôt à l’étude de Maître [I] [R] Commissaire de Justice à [Localité 21] le 13 janvier 2025, Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] ne se sont pas présentés ni fait représenter.

Le jugement sera par conséquent réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile , lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 16] Artistes est suffisamment justifiée par les pièces suivantes :

— un extrait du Livre Foncier démontrant que Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C], mariés sous le régime de la communauté de biens sont propriétaires des lots 19,43 et 92 de l’immeuble situé [Adresse 10] [Localité 21] ;

— le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 et portant sur la période du 26 juin 2023 au 25 juin 2024 et le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2024 portant sur la période du 10 juin 2024 au 31 décembre 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 4 décembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ainsi que de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et adoptant la résolution tendant à la rénovation globale urgente de l’ascenseur du bâtiment 23 (résolution n°7) et autorisant le syndic, pour financer les travaux, à procéder aux appels de fonds prévisionnels à hauteur de 33% exigible le 15 janvier 2024, de 33% exigible le 15 février 2024 et de 34 % exigible le 15 mars 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 10 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 juillet 2023, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et autorisant la réalisation d’un projet de plan pluriannuel (PPPT) de travaux, lequel sera financé par des appels de fonds à hauteur de 50% exigible le 1er octobre 2024 et à hauteur de 50% exigible le 1er novembre 2024 ;

— un extrait de règlement de copropriété page 37 mais dont il n’est fourni aucune page permettant de savoir de quelle copropriété il s’agit ;

— le décompte de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023;

— les appels de fond (provision sur charges et cotisation fonds travaux) pour les périodes suivantes : du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, et du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 ;

— les appels de fond par rapport au vote du nouveau budget/régularisation sur la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ainsi que la régularisation des appels de fond pour les travaux ALUR pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— les appels de fonds de provisions sur travaux relatifs aux travaux de rénovation partielle de l’ascenseur pour la période du 15 janvier 2024 au 14 février 2024, pour la période du 15 février 2024 au 14 mars 2024, pour la période du 15 mars 2024 au 31 décembre 2024 ;

— les appels de fond relatifs au projet PPPT pour la période du 1er octobre 2024 au 31 octobre 2024 et pour la période du 1er novembre 2024 au 30 novembre 2024 ;

— un extrait de compte au 31 décembre 2023 et un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025;

— une mise en demeure pour impayé en date du 19 janvier 2024 réceptionnée le 24 janvier 2024 et une mise en demeure en date du 12 février 2024 réceptionnée le 16 février 2024 ;

— une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par voie de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024 et portant sur la somme de 2.628,06 € au titre du solde sur charges de copropriété ainsi que la facture de l’huissier de justice en ce qui concerne cette sommation de payer d’un montant de 146,38 €.

Les pièces produites justifient une créance du [Adresse 24] à l’encontre de Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] d’un montant de 3.132,13 €, au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 12] des Artistes ne produit ni les pièces ni les extraits de compte justifiant du solde antérieur au 1er janvier 2023 d’un montant de 2.714,74 €, de sorte que cette somme ne peut être retenue.

De même il met en compte à deux reprises des frais de mise en demeure à hauteur de 40 € chacune, l’une en date du 13 mars 2023 et l’autre en date du 5 mai 2023, lesquelles ne sont pas produites aux débats et doivent être déduites du solde dû au titre de l’année 2023.

De même, doivent être retirés le coût de la relance du 2 juin 2023 d’un montant de 30 €, celle-ci n’étant pas produite aux débats et les intérêts de retard de 9,61 €, le [Adresse 22] [Adresse 15] des Artistes ne fournissant aucun élément permettant de vérifier le montant mis en compte.

Dès lors, les sommes dues au titre de l’année 2023 et pouvant faire l’objet du solde antérieur au 1er janvier 2024 sont de 2.072,25 €.

Sont retirés du montant des charges dues au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 tous les frais de recouvrement tels que listés supra et est pris en compte le règlement de 4.500 € effectué par les copropriétaires le 11 juillet 2024.

Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] , non comparants, ne justifient d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Ils seront ainsi condamnés à payer au [Adresse 23] [Adresse 12] des Artistes au titre des arriérés de charges et travaux dus pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, la somme de 3.132,13 €.

Conformément aux dispositions de l’article l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date de la première mise en demeure.

Le [Adresse 22] [Adresse 18] sollicite également la somme de 1.208,08 € au titre de l’article 10-1 de la loi précitée, laquelle est décomposée de la manière suivante :

—  45,60 € au titre de la mise en demeure du 19 janvier 2024 ;

—  33,60 € au titre de la mise en demeure en date du 12 février 2024 ;

—  168.88 € au titre de la sommation de payer du 6 mars 2024 ;

—  480 € au titre des frais de transmission à l’huissier de justice ;

—  480 € au titre des frais de transmission à l’avocat.

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du 2ième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l’administration de l’immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu’il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— relance après mise en demeure,

— constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, les frais de mises en demeure du 19 janvier 2024 et du 12 février 2024 pour les montants respectifs de 45,60 € et 33,60 € correspondant aux coûts prévus par le contrat de syndic produit aux débats constituent bien des frais nécessaires imputables aux copropriétaires défaillants.

Il en va de même pour la sommation de payer mise en compte le 6 mars 2024. Néanmoins, celle-ci n’étant pas produite aux débats, la somme de 168,88 € réclamée à ce titre ne peut pas être prise en considération.

Concernant la constitution de dossier pour l’huissier de justice et celle pour l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 12] des Artistes ne produit aucun élément démontrant que l’action du syndic a été difficile et qu’il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles. Le fait de devoir fournir des documents, tels des extraits de compte, des copies d’assemblées générales, ne constitue pas des diligences exceptionnelles, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 960 €.

Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] seront par conséquent condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] la somme de 79.20 € au titre frais de recouvrement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de l’assignation.

Le [Adresse 22] [Adresse 15] des [Adresse 11] invoque également une clause d’aggravation des charges figurant au règlement de copropriété.

Cependant, outre le fait qu’une telle clause désormais dépourvue de toute portée en ce qui concerne le recouvrement des provisions relevant du budget prévisionnel ainsi que des frais pré-contentieux « nécessaires » puisque la loi elle-même rend le copropriétaire défaillant débiteur des sommes correspondantes en vertu des nouveaux articles 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci ne démontre pas que le règlement de copropriété de la [Adresse 19] comporte cette clause, l’extrait produit aux débats ne permettant pas de s’assurer qu’il s’agit bien d’un extrait du règlement de la copropriété en litige.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En l’espèce, il résulte de l’extrait du Livre Foncier produit aux débats que les lots objets de la présente procédure font partie de la communauté de biens de Madame [P] [V] épouse [C] et de Monsieur [B] [C].

Dès lors, les condamnations au paiement des charges de copropriété et de recouvrement précitées seront solidaires entre les deux époux.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] ne s’acquittent que très irrégulièrement des provisions sur charges mises à leur compte. Si sur les deux ans en litige ils ont versé la somme totale de 6.000 €, celle-ci ne s’est opérée que ponctuellement.

En se refusant de s’acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, les copropriétaires ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, leur carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

* Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] soient condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l’objet de la demande et l’absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sise [Adresse 9] :

# la somme de 3.132,13 € au titre des arriérés de charges et travaux dus pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 ;

# la somme de 79,20 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sise [Adresse 9] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sise [Adresse 9] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [17] sise [Adresse 9] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [P] [V] épouse [C] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Président,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS