N° RG 24/10477 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFRU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 24/10477 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFRU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

Monsieur [H] [V]

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des coproprietaires – RESIDENCE LES FLORIANES,

REPRESENTE PAR SON SYNDIC L’ EURL CEGIP

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, substitué par M^e Léa MOUREY, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [H], [T] [V]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [V] est copropriétaire de l’immeuble Résidence [9] sis [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 12], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, l’EURL CEGIP.

Suite à des impayés de charges de copropriété, Monsieur [H] [V] a été mis en demeure par lettre recommandée du 10 février 2025 d’avoir à régler la somme de 7250.44 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par assignation délivrée le 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [H] [V] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées et dommages et intérêts.

A l’audience du 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Condamner Monsieur [H] [V] au paiement de la somme de 6042.66 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner Monsieur [H] [R] au paiement de la somme de 1000.00 euros à ttire de dommages et intérêts à compter du jugement à intervenir,

Subsidiairement,

— Condamner Monsieur [H] [V] au paiement de la somme de 5067.06 euros avec les intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner Monsieur [H] [V] au paiement de la somme de 1000.00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [H] [V] au paiement de la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [H] [V] aux entiers dépens,

— Déclarer l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, soutient que Monsieur [H] [V] règle de manière irrégulière les charges de copropriété, le dernier règlement datant de décembre 2023 si bien qu’au jour de l’acte introductif d’instance le défendeur restait redevable de la somme de 6042.66 euros au titre des impayés dus depuis le 4ème trimestre 2022. Il ajoute que cette situation lui cause un préjudice financier justifiant sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 1000.00 euros.

Bien que cité régulièrement par dépôt à l’étude, Monsieur [H] [V] ne s’est ni présenté ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce, il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [V].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic produit :

— le contrat de syndic signé le 9 juin 2022,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 20 juin 2023 et 21 mai 2024,

— la lettre recommandée du 10 février 2025 avec accusé réception signé le 21 février 2025 mettant en demeure Monsieur [H] [V] de payer la somme de 7250.44 euros au titre des charges de copropriété afférentes à la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2025, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

— les décomptes individuels de charges annuelles,

— un décompte en date du 7 mai 2025 que la créance en principale s’élevait à la date de l’acte introductif d’instance soit le 19 septembre 2024 à la somme de 5067.06 euros,

Monsieur [H] [V], qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement.

En application de l’article 10-1 de la loi précitée dans sa dernière rédaction (ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusions d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l’avocat ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles.

Si la loi précitée pose un principe de rémunération forfaitaire du syndic dans le cadre de sa mission courante de gestion de la copropriété et permet la facturation de prestations particulières au titre de diligences exceptionnelles dont la charge est imputable au seul copropriétaire défaillant, ces diligences s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, sollicite la condamnation de Monsieur [H] [V] au paiement de la somme de 975.60 euros au titre des « d’honoraires de recouvrement » prévus à la clause 9.2 du contrat de syndic tels que la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou le suivi du dossier transmis à l’avocat, il ne justifie pas de diligences exceptionnelles relatives auxdits frais étant relevé au surplus qu’il n’est produit aucune facture à l’exception de celle d’honoraires d’avocat qui relève ainsi de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, les frais sollicités au titre des honoraires de recouvrement d’un montant de 975.00 euros seront rejetés.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner Monsieur [H] [V] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, la somme de 5067.06 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 4ème trimestre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, date de l’acte introductif d’instance.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la carence répétée de Monsieur [H] [V], sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit ;

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES FLORIANES, représenté par son syndic, et de condamner Monsieur [H] [V] à lui payer la somme de 300.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [H] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, une somme de 600.00 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic l’EURL CEGIP, la somme 5067.06 euros (cinq mille soixante-sept euros et six centimes) au titre des charges de copropriété impayées au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de cette même date ;

REJETTE la demande au titre des honoraires de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic l’EURL CEGIP, la somme 300.00 euros (trois cent euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic l’EURL CEGIP, la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER