N° RG 19/06762 – N° Portalis DB2E-W-B7D-JTHO

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 19/06762 – N° Portalis DB2E-W-B7D-JTHO

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Eric AMIET

M^e Marc SCHRECKENBERG

M^e Jean-françois ZENGERLE

Le

Le greffier

M^e Eric AMIET

l’AARPI JUNG AVOCATS ASSOCIES

la SELARL PS ASSOCIÉS

M^e Marc SCHRECKENBERG

M^e Jean-françois ZENGERLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

DEMANDERESSES :

Madame [G] [H]

née le 29 Septembre 1989 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

Madame [C] [U]

née le 15 Octobre 1989, demeurant [Adresse 11]

représentés par Maître Audrey PALLUCCI de la SELARL PS ASSOCIÉS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

DEFENDERESSES :

Syndicat. de copropriétaire [Adresse 11] représentée par son syndic la société Agence Immobilière [Localité 10], (AIW) prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-françois ZENGERLE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

S.A. ALLIANZ IARD inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 542.110.291 prise en la personne de son représentant légal, en qualité d’assureur habitation de Mme [H] et du syndicat de copropriétaires dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-françois ZENGERLE avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103,

S.A. ALLIANZ IARD inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 542.110.291 prise en la personne de son représentant légal, en qualité d’assureur habitation de la SCI [R] dont le siège social est sis [Adresse 2]

Maître Marc SCHRECKENBERG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 212

S.C.I. [R] inscrite au RCS de Toulon sous le numéro 414.749.317 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Eric AMIET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 125

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Action en responsabilité exercée contre le syndicat

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025, prorogé au 02 Juillet 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de vente en date du 25 septembre 2014, Madame [C] [U] a acquis auprès de la S.C.I. [R], devenue la société [R] [Localité 10] (ci-dessous « la société [R] ») la propriété des lots numéro 2, 5, 10 et 11 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 11] à [Localité 10].

Madame [G] [H] a, quant à elle, acquis auprès de la S.C.I. [R] la propriété des lots numéro 1, 4, 8 et 9 au sein du même immeuble selon acte de vente en date du 25 septembre 2014.

Ces lots résultent de la division de l’immeuble en copropriété après la réalisation de travaux de rénovation sous la maîtrise d’ouvrage de la S.C.I. [R] et la maîtrise d’oeuvre de Monsieur [A] [S].

L’immeuble est assuré auprès de la compagnie ALLIANZ, qui est également l’assureur habitation de Madame [U].

Se plaignant de divers désordres affectant l’immeuble, Madame [U] a fait attraire la société [R], le syndicat des copropriétaires, la société ALLIANZ IARD et Monsieur [A] [S] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg selon acte d’huissier en date du 28 août 2017 aux fins de solliciter une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 07 décembre 2017, le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné Monsieur [P] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport définitif le 12 juillet 2018.

Par actes d’huissier délivrés le 27 novembre et le 03 décembre 2019, Madame [C] [U] a fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à 67202 [Localité 10], la S.A. ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, et la S.C.I. [R] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de voir le syndicat des copropriétaires condamné à effectuer les travaux de réfection préconisés par l’expert, la société [R] à lui payer les montants de la quote-part des charges afférentes aux travaux, et les trois défendeurs condamnés in solidum à lui payer la somme de 15 204,47 € à titre de dommages-intérêts.

Parallèlement, par actes d’huissier signifiés le 21 janvier 2020, Madame [G] [H] a fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à 67202 [Localité 10], la S.A. ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, et la S.C.I. [R] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de voir le syndicat des copropriétaires condamné à effectuer les travaux de réfection préconisés par l’expert, la société [R] à lui payer les montants de la quote-part des charges afférentes aux travaux, et les trois défendeurs condamnés in solidum à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts.

Les procédures ont été jointes sous le numéro RG 19/6762 le 27 janvier 2021.

N° RG 19/06762 – N° Portalis DB2E-W-B7D-JTHO

Par acte d’huissier signifié le 04 octobre 2021, la S.C.I. [R] a assigné en intervention forcée Monsieur [A] [S] dans le cadre de la présente procédure aux fins de voir ce dernier condamné à la garantir de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre.

Par ordonnance en date du 26 octobre 2022, le juge de la mise en état a déclaré nulle l’assignation délivrée le 4 octobre 2021 par la S.C.I. [R] à Monsieur [S].

Par arrêt en date du 9 novembre 2023, la cour d’appel de Colmar a rejeté la demande de nullité de l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 octobre 2022, a confirmé l’ordonnance et, y ajoutant, a déclaré recevable l’exception de nullité de l’assignation en intervention forcée.

L’instruction a été clôturée le 11 septembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été évoquée à l’audience du 29 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2025, délibéré prorogé au 2 juillet 2025 en raison de la surcharge du service.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2024, Madame [U] et Madame [H] demandent au tribunal de :

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] et la société ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur de la copropriété (police n°56488523) à effectuer les travaux de réfection préconisés par l’Expert judiciaire dans son rapport du 12 juillet 2018, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Sur demandes de Madame [U],

— CONDAMNER la société SCI [R] [Localité 10] à payer à Madame [C] [U], les montants de la quote-part de charges afférentes aux travaux préconisés par l’Expert dans son rapport du 12 juillet 2018 qui seront engagés par le syndicat des copropriétaires ;

— DIRE ET JUGER que ce paiement interviendra dans les dix jours suivants la communication par Madame [C] [U] à la société SCI [R] [Localité 10] des appels de fonds du syndicat des copropriétaires et correspondants aux travaux préconisés par l’Expert dans son rapport du 12 juillet 2018 ;

— CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum, la société SCI [R] [Localité 10], le Syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur habitation de Madame [U] (police n°56268300) et de la copropriété (police n°56488523), à payer à Madame [C] [U] la somme de 24.624,47 € à titre de dommages-intérêts ;

— CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum, la société SCI [R] [Localité 10], le Syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ IARD ès qualité d’assureur habitation de Madame [U] (police n°56268300) et de la copropriété (police n°56488523) à payer à Madame [C] [U] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DIRE ET JUGER que Madame [G] [H] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi de 1965 ;

— CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum, la société SCI [R] [Localité 10], le Syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ IARD es qualité d’assureur habitation de Madame [U] (police n°56268300) et de la copropriété (police n°56488523) aux entiers frais et dépens, y compris à ceux de la procédure de référé RG 17/00657 et les frais d’expertise ;

Sur demandes de Madame [H],

— CONDAMNER la société SCI [R] [Localité 10] à payer à Madame [G] [H], les montants de la quote-part de charges afférentes aux travaux préconisés par l’expert dans son rapport du 12 juillet 2018 qui seront engagés par le syndicat des copropriétaires ;

— DIRE ET JUGER que ce paiement interviendra dans les dix jours suivants la communication par Madame [G] [H] à la société SCI [R] [Localité 10] des appels de fonds du syndicat des copropriétaires et correspondants aux travaux préconisés par l’Expert dans son rapport du 12 juillet 2018 ;

— CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum, la société SCI [R] [Localité 10], le Syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ IARD ès qualité d’assureur habitation de Madame [H] (police n°57498918) et de la copropriété (police n°56488523) à payer à Madame [G] [H] la somme de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

— CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum, la société SCI [R] [Localité 10], le Syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ IARD ès qualité d’assureur habitation de Madame [H] (police n°57498918) et de la copropriété (police n°56488523) à payer à Madame [G] [H] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DIRE ET JUGER que Madame [G] [H] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi de 1965 ;

— CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum, la société SCI [R] [Localité 10], le Syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ IARD ès qualité d’assureur habitation de Madame [H] (police n°57498918) et de la copropriété (police n°56488523) aux entiers frais et dépens, y compris à ceux de la procédure de référé RG 17/00657 et les frais d’expertise :

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société SCI [R] [Localité 10], Monsieur [S], le Syndicat des copropriétaires et son assureur la société ALLIANZ IARD de l’intégralité de leurs fins, moyens et conclusions ;

— PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Madame [U] et Madame [H] exposent que les travaux de construction d’un immeuble adjacent à leur propriété par la société [R] ont entraîné le stationnement et le passage de camions de chantier dans la cour de l’immeuble, responsable d’importantes ornières dans la cour et leurs parkings ainsi que des mouvements de terrains, rendant difficile le stationnement et la circulation notamment en cas de pluie.

Elles exposent en outre que de nombreuses tuiles de la toiture présentent un état de dégradation important, entraînant leur chute au sol et multipliant les points d’infiltrations en toiture. Madame [U] expose enfin que son logement est affecté d’une humidité entraînant l’apparition de moisissures, la ventilation étant très mal assurée.

Elle indique que ces désordres génèrent, outre un trouble de jouissance, un risque pour la santé de Madame [U], de sorte qu’ils entraînent une impropriété de l’immeuble à sa destination.

S’agissant de la responsabilité de la société [R], Madame [U] et Madame [H], qui développent une argumentation commune pour l’ensemble des vices, considèrent qu’ils n’étaient pas visibles lors de la vente dans toute leur ampleur et leurs conséquences, de sorte que la société [R] engage sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés.

Elles précisent à ce titre que la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte de vente ne peut trouver à s’appliquer dès lors que la société [R] est un vendeur professionnel et elles des acquéreurs non-professionnels. Elles ajoutent que la société [R] ne pouvait ignorer les vices affectant les appartements au rez-de-chaussée. Subsidiairement, elles indiquent que la société [R] engage sa responsabilité décennale, les désordres rendant inhabitables les appartements. Elles indiquent encore que la société [R] engage sa responsabilité sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, les vices affectant l’immeuble ne leur permettant pas de jouir normalement de leur bien. Enfin, elles indiquent que la société [R] n’a pas exécuté l’obligation à laquelle elle s’était engagée par courriel du 11 juin 2014. Elles ajoutent à ce titre que les clauses de l’acte authentique de vente ne sont pas de nature à entraîner la caducité de cet engagement.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, elles exposent que les parties extérieures constituant des parties communes, il lui appartenait de procéder aux travaux d’aménagement nécessaires et d’exercer un recours à l’égard de la société [R]. A ce titre, elles précisent qu’une résolution visant à la réalisation des travaux d’aménagement extérieurs et figurant à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2019 n’a finalement pas été soumise au vote. S’agissant de la chute des tuiles de la toiture, elles indiquent que le syndicat des copropriétaires est responsable du défaut d’entretien de cette dernière. S’agissant enfin de l’humidité en pieds de murs du logement de Madame [U], elles rappellent les termes de l’expertise judiciaire et considèrent que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble, de sorte que le syndicat des copropriétaires en est responsable, en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la compagnie ALLIANZ, en sa double qualité d’assureur habitation des demandeurs et d’assureur de la copropriété, elles font valoir que les garanties souscrites sont mobilisables, les exclusions de garantie ne s’appliquant pas.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, la S.C.I. [R] demande au tribunal de :

— DECLARER irrecevables, en tout cas mal fondées les demandes de Mme [C] [U] et de Mme [G] [H] ;

— DEBOUTER Mme [C] [U] et de Mme [G] [H] de toutes leurs fins et prétentions ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 10] et la société ALLIANZ IARD de toutes leurs fins et prétentions à l’encontre de la S.C.I. [R] [Localité 10] ;

— CONDAMNER Mme [C] [U] à payer à la S.C.I. [R] [Localité 10] une indemnité d’un montant de 3.500 € (TROIS MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du C.P.C.;

— CONDAMNER Mme [G] [H] à payer à la S.C.I. [R] [Localité 10] une indemnité d’un montant de 3.500 € (TROIS MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du C.P.C.;

— CHARGER Mmes [C] [U] et [G] [H] des entiers frais et dépens.

A l’appui de ses demandes tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de Mesdames [U] et [H], elle indique qu’elle n’est ni un professionnel de l’immobilier, ni un professionnel de la construction, de sorte que la clause d’exonération de responsabilité stipulée à l’acte de vente trouve à s’appliquer. Elle ajoute que les demandes de Madame [H] sont forcloses dès lors que l’intervention volontaire de cette dernière dans le cadre de la procédure en référé ne constitue pas un acte interruptif de prescription. Subsidiairement, elle indique que les prétentions de Madame [H] ne sont pas démontrées dès lors que l’expertise judiciaire, sur laquelle elle se fonde, ne porte pas sur ses lots.

S’agissant des demandes formées par Madame [U], la société [R] conteste toute responsabilité et toute faute de sa part, indiquant qu’elle a délivré un immeuble conforme à l’acte de vente. Elle indique en particulier que l’état de la cour et du parking étaient visibles lors de la vente, de sorte qu’aucun vice caché ne peut être retenu. Elle ajoute que le courriel du 11 juin 2014 ne peut lui être opposé dès lors que l’acte notarié signé le 25 septembre 2014 contient une clause réduisant à néant les engagements antérieurs des parties. Elle conteste enfin le principe et le quantum des dommages-intérêts sollicités.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 juin 2023, la S.A. ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur de la société [R], demande au tribunal de :

— DÉCLARER les demandes de Madame [G] [H] à l’encontre de la société ALLIANZ IARD mal fondées ;

— La DÉBOUTER en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Madame [G] [H] aux dépens ;

— CONDAMNER Madame [G] [H] à payer à la société ALLIANZ IARD, outre les entiers frais et dépens de la procédure, une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le rapport d’expertise produit par Madame [H] lui est inopposable dès lors qu’il ne concerne pas le litige les opposant et qu’elle n’a pas participé aux opérations d’expertise en sa qualité d’assureur de la société [R]. Elle ajoute que ce rapport ne saurait constituer une preuve suffisante des vices dénoncés par Madame [H] dès lors qu’il n’est pas corroboré par d’autres éléments. Subsidiairement, elle indique qu’elle garantit la société [R], en qualité de propriétaire non occupant, que depuis le 6 mai 2015, soit postérieurement à la vente litigieuse. Elle ajoute que les conditions de mise en jeu de sa garantie ne sont pas réunies.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 juin 2021, le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et d’assureur habitation de Madame [U], demande au tribunal de :

A titre principal,

— DECLARER les demandes de Madame [G] [H] irrecevables pour défaut d’intérét et de qualité à agir ;

— CONSTATER l’absence de mobilisation des garanties des contrats d’assurances habitation n°56268300 souscrit par Madame [U] et immeuble souscrit par le syndicat des copropriétaires ;

— DEBOUTER Madame [G] [H] de l’intégralité de ses fins, prétentions et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] et de la compagnie ALLIANZ ;

DEBOUTER Madame [U] de liintégralité de ses fins, prétentions et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de 1'imn1euble sis [Adresse 11] à [Localité 10] et de la compagnie ALLIANZ,

A titre subsidiaire

— CONDAMNER la SCI [R] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à 672020 [Localité 10] et de la compagnie ALLIANZ, de toutes condamnations qui seraient rendues à leur encontre dans le cadre de la présente procédure ;

— CONDAMNER la SCI [R] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à 672020 [Localité 10] du coût des travaux préconisés

par l’expert judiciaire et chiffrés a hauteur de 42.586 euros TTC,

A titre infiniment subsidiaire,

— REDUIRE les demandes indemnitaires de Mesdames [U] et [H] ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [J] à verser au syndicat des copropriétaires et à la compagnie ALLIANZ IARD la somme de 3.000,00 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [H] à verser au syndicat des copropriétaires et à la compagnie ALLIANZ IARD la somme de 3.000,00 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [J] et Madame [H] aux entiers frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ font valoir en premier lieu que Madame [H] est dénuée d’intérêt et de qualité à agir, à défaut pour elle de démontrer qu’elle subit un préjudice qui lui est propre.

S’agissant des demandes de Madame [U] quant aux travaux à réaliser, ils indiquent que la stagnation des eaux dans la cour de la copropriété résulte de l’écoulement des eaux de la parcelle voisine, causée par le défaut d’entretien des canalisations et regards s’y trouvant. Considérant que ces désordres ne trouvent pas leur origine dans une partie commune, ils en déduisent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée. Sur les travaux de réfection de la toiture, ils indiquent que lesdits travaux ont été effectués et réceptionnés début décembre 2019, de sorte que cette demande est sans objet, de même que celle s’agissant de la ventilation mécanique commune.

S’agissant des demandes indemnitaires de Madame [U], ils font valoir que le taux anormal d’humidité dans l’appartement de cette dernière ne trouve pas son origine dans une partie commune mais uniquement dans un défaut de conception de son lot privatif. Ils contestent en outre le montant des dommages-intérêts sollicités, considérant qu’ils ne sont pas justifiés. Ils entendent enfin voir la société [R] condamnée à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, précisant que les travaux de rénovation de l’immeuble ont été entrepris par la société [R] avant toute mise en copropriété.

S’agissant des garanties souscrites auprès de la société ALLIANZ, ils font valoir que la garantie « dégât des eaux » du contrat d’assurance habitation ne peut être mobilisée s’agissant de la prise en charge des travaux de réfection et que ce poste de préjudice a déjà été indemnisé. S’agissant de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires, ils indiquent que la garantie ne couvre pas le coût des travaux de réfection préconisés par l’expert judiciaire ni l’indemnisation des préjudices allégués par Madame [U].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Il doit également être observé qu’aucune des parties ne forme de demande à l’encontre de la société ALLIANZ, en sa qualité d’assureur de la société [R].

I. Sur les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs

A. Sur la recevabilité des demandes de Madame [U]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

La société [R] se prévaut de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant aux contrats de vente pour indiquer que l’action de Madame [U] à son encontre est irrecevable.

Toutefois, la question de savoir si la société [R] est une professionnelle de l’immobilier ou non et donc si elle peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée aux contrats de vente constitue une question de fond et non de recevabilité de l’action.

Les demandes de Madame [U] à l’encontre de la société [R] seront donc déclarées recevables.

B. Sur la recevabilité des demandes de Madame [H]

1) à l’égard du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En l’espèce, Madame [H] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer « les travaux de réfection préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 12 juillet 2018 » et à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts « au titre du préjudice de jouissance subi, dès lors qu’elle ne peut jouir normalement du bien qu’elle a acquis ».

S’agissant des demandes en ce qu’elles portent sur l’humidité en pieds de murs du logement de Madame [U], Madame [H] ne justifie pas d’un intérêt à agir personnel à l’encontre du syndicat des copropriétaires dès lors qu’elle ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’elle subirait elle-même des infiltrations dans ses parties privatives trouvant leur origine dans les parties communes. Ses demandes, en ce qu’elles portent sur les travaux préconisés par l’expert judiciaire aux fins de faire cesser l’humidité en pieds de murs, sont donc irrecevables.

S’agissant des demandes en ce qu’elles portent sur l’état de la toiture, partie commune, Madame [H] ne justifie nullement d’un préjudice qu’elle subirait personnellement du fait d’un défaut d’entretien de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires. En effet, la toiture constitue une partie commune et les dégradations de cette dernière n’affectent pas Madame [H] en particulier.

S’agissant des demandes en ce qu’elles portent sur les aménagements extérieurs, Madame [H] invoque en revanche subir un préjudice dans la jouissance de sa place de parking en raison d’une carence du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des aménagements extérieurs. Si l’existence d’une faute du syndicat et la preuve ou non du préjudice subi relève du fond, elle a bien intérêt à agir contre le syndicat des copropriétaires à ce titre et son action sera déclarée recevable.

2) A l’égard de la société [R]

S’agissant du prétendu défaut d’intérêt à agir de Madame [H] à l’encontre de la société [R] en raison de la clause d’exclusion des vices cachés figurant à l’acte de vente, il sera renvoyé aux développements qui précèdent dont il résulte que ce moyen ne constitue pas un moyen de recevabilité mais de fond. Le fait, par ailleurs, que Madame [H] n’ait pas été partie aux opérations d’expertise judiciaire et que son « intervention volontaire » soit intervenue en dehors de tout cadre légal est sans incidence sur la recevabilité de ses demandes devant la présente juridiction.

En revanche, il sera observé que dans ses écritures, Madame [H] ne prétend à aucun moment subir une humidité en pieds de murs de son logement. D’ailleurs, elle n’indique nullement que le bien acquis par elle serait affecté d’un vice caché, l’ensemble des développements des demanderesses dans leur paragraphe 3 « désordre C : Humidité en pieds de murs intérieurs du logement » étant consacrés à Madame [U].

Madame [H] n’alléguant aucun vice caché affectant les parties communes ou privatives de l’appartement acquis s’agissant de ce désordre C, elle n’a aucun intérêt à exercer à l’encontre de la société [R] l’action en garantie des vices cachés ou en défaut de délivrance conforme. Ses demandes à ce titre seront déclarées irrecevables.

S’agissant de la prescription, l’article 1648 du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Contrairement à ce qu’indique la société [R], le délai biennal prévu à l’article 1648, alinéa 1er du Code civil pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 de ce code (Cass. ch. mixte, 21 juil. 2023, n° 21-15.809).

En l’espèce, Madame [H] a délivré assignation à la société [R] le 21 janvier 2020.

S’agissant de l’état de la toiture, l’expert ayant dû utiliser une nacelle pour constater les dégradations des tuiles. La date du rapport d’expertise, soit le 10 juillet 2018, peut donc être retenue comme point de départ. L’action n’était donc pas prescrite à la date de l’assignation, soit le 21 janvier 2020.

S’agissant des dégradations des aménagements extérieurs, cour et parking, il résulte du rapport d’expertise que les sols sont sans véritable aménagement, avec des anciens revêtements en enrobé ou en pavé raccordés par du concassé de gravier, le terrain ayant été laissé en l’état après la fin du chantier de construction de l’immeuble adjacent.

Le fait que les sols soient sans revêtement et présentent des ornières ne constitue pas un vice caché. En effet, ces éléments étaient parfaitement visibles pour un acquéreur profane. Ils ne relèvent donc pas de la garantie des vices cachés et du délai de prescription de deux ans de l’article 1648 du code civil.

L’action de Madame [H] à l’encontre de la société [R] sera donc déclarée recevable au titre des dégradations des aménagements extérieurs.

II. Sur la qualité de professionnelle de la S.C.I. [R]

Il résulte des dispositions de l’article 1643 du code civil que le vendeur d’un immeuble est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé avoir connaissance des vices de la chose vendue et ne peut se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie. Il en est de même du vendeur qui a réalisé lui-même les travaux.

En l’espèce, il résulte de ses statuts que la S.C.I. [R] a été constituée le 24 octobre 1997 entre Monsieur [T] [R] et Monsieur [F] [R]. Elle a désormais pour associés Monsieur [F] [R] et sa fille, Madame [I] [R], qui en est la gérante.

La société [R] a pour objet « la propriété, l’administration et l’exploitation par location ou autrement, des immeubles qui lui appartiendront et généralement toutes opérations civiles se rattachant à cet objet ».

Ce seul objet social, étendu et commun à un grand nombre de sociétés civiles immobilières, ne peut démontrer la qualité de professionnelle de la vente de la société [R] et il convient de prendre en considération son activité effective.

S’agissant de cette activité, il sera relevé que la société [R] était propriétaire de l’immeuble objet de la présente procédure, lequel a été acquis le 7 juillet 2005 et rénové pour être transformé en trois logements entre 2005 et 2006. Après avoir fait l’objet d’une mise en location, l’immeuble a été divisé en lots de copropriété vendus séparément courant 2014.

La société [R] est également propriétaire de plusieurs lots de copropriété correspondant à un appartement F3, un box à usage de cave et des combles aménagés au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 12].

Enfin, la société [R] est nue-propriétaire d’un bien immobilier voisin de celui appartenant à Mesdames [H] et [U], situé sur les parcelles cadastrées sections [Cadastre 1] n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]. Sur ces parcelles, la société [R] a en effet fait édifier un immeuble comprenant cinq logements financés en prêt social locatif soumis à une convention avec l’État.

Si, contrairement à ce qu’indique la société [R], la convention conclue avec l’État n’interdit pas la vente du bien, il ne résulte toutefois pas des pièces produites aux débats que les biens objets de cette convention aient été effectivement vendus ni qu’ils soient actuellement mis en vente par la société [R].

Ainsi, il ne résulte pas des pièces produites aux débats que la société [R] ait vendu un bien autre que la copropriété objet du litige depuis le 24 octobre 1997, date de sa constitution. La société [R] ne se livre donc pas habituellement à la vente de biens immobiliers.

Le fait que Madame [I] [R] dirige d’autres sociétés en lien avec des immeubles, dont notamment une société qui a pour objet social l’activité de marchands de biens, ne permet pas d’établir que la société [R] serait elle-même professionnelle de la vente immobilière, les personnes morales étant distinctes.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société [R] ne peut être considérée comme un professionnel de la vente immobilière.

Afin de démontrer qu’elle est néanmoins professionnelle de la construction, Mesdames [H] et [U] indiquent que la société [R] a réalisé les travaux litigieux elle-même. Elles se prévalent à ce titre des conclusions du rapport d’expertise.

Or, si le rapport d’expertise mentionne que la société [R] a réalisé des travaux sommaires en mai 2015, il s’agit d’une maladresse de rédaction. La pièce à laquelle l’expert fait en effet référence pour illustrer son propos est une facture émanant d’une société CROMER TERRASSEMENT portant sur des travaux réalisés à la demande de la société [R]. Ainsi, ce n’est pas la société [R] qui a réalisé elle-même ces travaux. Elle les a seulement fait réaliser, en qualité de maître d’ouvrage.

De même, s’il est indiqué que la société a « engagé » entre 2005 et 2006 des travaux de rénovation de l’immeuble, il n’est nullement démontré qu’elle a réalisé elle-même les travaux. Au contraire, la maîtrise d’oeuvre de l’opération, en ce compris la conception, a été confiée à Monsieur [S], architecte. Par ailleurs et s’agissant des travaux de rénovation en eux-mêmes, aucun élément ne permet d’établir qu’ils auraient été réalisés par la société [R] elle-même.

Au regard des éléments produits, la société [R] ne peut donc pas être considérée comme un professionnel de la construction.

La société [R] n’étant ni un professionnel de la vente immobilière, ni de la construction, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés doit donc trouver à s’appliquer, sauf pour les demanderesses à démontrer sa connaissance effective du vice affectant l’immeuble vendu.

III. Sur le bien-fondé des demandes formées par Madame [H] et Madame [U]

A. Sur l’humidité en pieds de murs intérieurs du logement

1) Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Examinant les photographies non datées produites par Madame [U], l’expert judiciaire a relevé des traces d’humidité ancienne en pied du mur latéral de la cuisine, avec développement de moisissures. Si l’expert a observé que le 21 janvier 2018, malgré un mois de janvier très pluvieux, les murs de la même pièce étaient secs, il a constaté la présence d’humidité dans le mur le 26 mars 2018. Il a également observé de l’humidité au niveau d’un pan de mur situé sous l’escalier de l’immeuble, au niveau de la chambre. Il a en outre constaté que la ventilation des deux pièces était très mal assurée.

Les photographies non datées, produites par Madame [U], permettent effectivement de constater la présence de moisissures en pied de mur.

S’agissant des causes de cette humidité, l’expert considère qu’elles sont multiples :

— des remontées capillaires provenant du terrain dont l’humidité est augmentée par les débordements du siphon et la présence sur le soubassement et au sol d’un revêtement en carrelage empêchant l’évaporation vers l’extérieur ;

— absence d’isolation intérieure ou extérieure au droit de la partie basse du mur ;

— insuffisance de la ventilation de l’appartement, liée à l’absence de grille d’entrée d’air et de possibilité de passage d’air sous la porte de la salle de bain et à l’absence de dispositions permettant l’entretien du moteur d’aspiration collectif aux trois logements, inaccessible sous les toits.

L’humidité présente dans l’appartement de Madame [U] constitue un vice affectant l’immeuble vendu. Au regard de ses causes, il était nécessairement antérieur à la vente. Au regard de ses conséquences et du développement de moisissures qu’il a pu entraîner en pieds de murs de pièces de vie, il entraîne une impropriété à destination de l’immeuble.

Il résulte du contrat de maîtrise d’oeuvre conclu entre la société [R] et Monsieur [S] que ce dernier a averti le maître d’ouvrage d’un risque de refoulement d’eaux usées ou pluviales vers les logements du rez-de-chaussée en l’absence de travaux d’installation d’une pompe de relevage. Force est de constater que ce risque, lié à la transformation de l’immeuble, s’est réalisé.

La société [R], qui avait connaissance de ce risque, n’a pris aucune disposition pour y remédier et n’en a pas averti Madame [U]. Contrairement à ce qu’elle indique, le fait qu’il soit indiqué à l’acte de vente que le bien est situé sur une zone à risque d’inondation et de remontée de nappe phréatique est sans lien avec l’humidité affectant l’habitation de Madame [U], dont la cause réside dans des vices de conception.

Au regard de sa connaissance du risque, la société [R] ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée au contrat.

La société [R] engage donc sa responsabilité à l’égard de Madame [U] sur le fondement de la garantie des vies cachés.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 in fine, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, les dommages trouvent leur origine, au moins partiellement, dans une partie commune. En effet, si leurs causes sont multiples, ils résultent en premier lieu des remontées capillaires provenant du terrain dont l’humidité est augmentée par les débordements du siphon, la présence sur le soubassement d’un revêtement en carrelage empêchant l’évaporation vers l’extérieur, l’absence d’isolation extérieure au droit de la partie basse du mur et l’absence de disposition permettant l’entretien du moteur d’aspiration collectif aux trois logements, inaccessible sous les toits. Ainsi et contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires à ce titre, ils ne résultent pas du défaut d’entretien des canalisations et regards se trouvant sur le terrain voisin.

Il en résulte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à l’égard de Madame [U].

2) Sur les travaux de réparation

L’expert judiciaire préconise la réalisation des travaux suivants, afin de remédier aux désordres :

— aménagement des espaces extérieurs avec mise en œuvre d’un système efficace d’évacuation des eaux de pluies avec au minimum une bouche d’égout supplémentaire et, selon résultat d’une étude technique, mise en oeuvre d’une pompe de relevage ou d’un réservoir de stockage temporaire ;

— mise en place d’une isolation extérieure du mur se prolongeant sur une partie enterrée au niveau des murs extérieurs ;

— remplacement du carrelage horizontal sur une bande de 20 centimètres le long des murs extérieurs par un dispositif permettant l’évaporation (galets, gravier) ;

— mise en place d’une grille de ventilation d’air dans le séjour ;

— intervention sur la ventilation mécanique collective pour assurer un bon débit d’aspiration ;

— modification des portes pour permettre un passage d’air en partie basse.

L’expert observe que ces propositions doivent être validées et prescrites par un maître d’oeuvre.

Le syndicat des copropriétaires, qui prétend qu’une intervention sur la ventilation mécanique collective a été effectuée, n’en justifie pas.

A l’exception des travaux de modification des portes et de mise en place d’une grille de ventilation d’air dans le séjour, les autres travaux constituent des travaux sur parties communes de la compétence du syndicat des copropriétaires. Étant nécessaires à la réfection des désordres, il sera donc condamné à les faire réaliser.

Il n’y a pas lieu de le condamner sous astreinte, une telle astreinte n’étant pas pertinente dès lors qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de faire valider les travaux par un maître d’oeuvre et qu’en outre, le vote des travaux devra intervenir en assemblée générale des copropriétaires.

S’agissant de la demande de condamnation de la compagnie ALLIANZ, en sa qualité d’assureur de la copropriété, à faire réaliser les travaux, elle sera rejetée dès lors que si l’assureur peut être débiteur d’une indemnité d’assurance, à supposer les conditions d’application de sa garantie réunie, il n’est pas débiteur d’une obligation de faire les travaux de réfection des sinistres garantis.

3) Sur les préjudices

a. Sur la quote-part des charges relatives aux travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires

Madame [U] sollicite la condamnation de la société [R] à lui payer sa quote-part des charges qui seront appelées par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réfection précédemment mentionnés.

Dès lors que la société [R] a été déclarée responsable des vices, elle sera condamnée à payer à Madame [U] le montant de sa quote-part des charges relatives aux travaux que le syndicat des copropriétaires sera amené à faire réaliser afin de mettre fin à l’humidité en pieds de murs, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la présentation par Madame [U] à la société [R] de l’appel de fonds et de la décision de l’assemblée générale ayant autorisé les travaux.

b. Sur les travaux de réfection du parquet et la remise en peinture des murs

Madame [U] sollicite le paiement de la somme de 2 372,14 euros au titre du coût des travaux de réfection tels que le remplacement du parquet gondolé par du carrelage et la remise en peinture des murs affectés par l’humidité. Elle renvoie à de multiples factures produites en annexe 24 sans préciser à quoi ces dernières correspondent.

Or, un grand nombre de factures présentent des postes dont les intitulés sont sibyllins et ne permettent pas au tribunal de déterminer, de façon évidente, à quoi elles correspondent. Si d’autres présentent des intitulés compréhensibles, tels que « sol et carrelage mural », il n’est toutefois nullement démontré que le carrelage acquis a bien été posé en remplacement du parquet détérioré et non dans une autre pièce. A ce titre, il sera d’ailleurs observé que les désordres ne justifient pas la pose de carrelage mural.

Les explications insuffisantes de la demanderesse et les pièces produites ne permettant pas d’établir avec certitude, l’affectation des divers achats réalisés à la réfection des pièces endommagées par l’humidité, la demande en paiement de la somme de 2 372,14 euros sera rejetée.

c. Sur le coût d’intervention de la société LMW

Madame [U] sollicite la condamnation des défenderesses à lui payer la somme de 165 euros correspondant au coût d’intervention de la société LMW sollicitée par l’expert judiciaire.

Il résulte du rapport d’expertise et du devis produit par Madame [U] que la société LMW a été sollicitée afin de procéder à l’ouverture des murs en plaques de plâtres pour rechercher la présence d’une isolation et constater l’humidité. Les frais afférents à cette intervention, soit 165 euros, sont directement en lien avec les vices pour lesquelles la responsabilité de la société [R] et du syndicat des copropriétaires ont été retenues.

La société [R] et le syndicat des copropriétaires seront donc condamnés in solidum à payer à Madame [U] la somme de 165 euros.

S’agissant de la compagnie ALLIANZ, en sa qualité d’assureur habitation, il est constant que le logement de Madame [U] est assuré au titre d’une garantie « dégât des eaux » garantissant les dommages causés par les infiltrations au travers des murs et des façades. De même et s’agissant de la compagnie ALLIANZ, en sa qualité « d’assureur de la copropriété », il est également constant que le syndicat des copropriétaires est assuré au titre des conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile en cas de dommages causés à des tiers et résultant d’un évènement couvert au titre de la garantie « dégât des eaux ».

Toutefois, les frais d’intervention d’un technicien dans le cadre de l’expertise judiciaire n’entrent pas dans le champ des dommages garantis par ces polices.

Les demandes, en ce qu’elles sont formées à l’encontre de la compagnie ALLIANZ en sa double qualité d’assureur habitation de Madame [U] et du syndicat des copropriétaires, seront donc rejetées.

d. Sur le coût d’achat d’une station météo

Madame [U] sollicite la condamnation des défenderesses à lui payer la somme de 32,89 euros au titre de l’achat d’une station météo. Elle produit la facture y afférente.

La préoccupation de Madame [U] quant au taux d’humidité de son appartement, compte-tenu des vices l’affectant, est légitime. L’achat d’une station météo apparaît ainsi en lien direct avec les vices.

La société [R] et le syndicat des copropriétaires seront donc condamnés in solidum à payer à Madame [U] la somme de 32,89 euros.

S’agissant de la compagnie ALLIANZ, en sa qualité d’assureur habitation et d’assureur du syndicat des copropriétaires, il sera observé que le coût d’achat d’une station météo ne rentrer pas dans le champ des garanties souscrites, qui couvrent les dommages causés par les eaux et la recherche de fuites et d’infiltrations.

La demande de Madame [U], en ce qu’elle est formée à l’encontre de la société ALLIANZ en cette double qualité, sera donc rejetée.

e. Sur les frais de remplacement du mobilier, électroménager, vêtements, bijoux et textiles

Madame [U] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 1 471,40 euros au titre du coût de remplacement du mobilier et électroménager touché par la moisissure ainsi que la somme de 3 322,99 euros au titre du coût de remplacement des vêtements, textiles, chaussures et accessoires touchés par la moisissure.

Outre des factures d’achat, Madame [U] produit, afin de démontrer la dégradation des objets ci-dessus visés, une photographie permettant de constater deux traces de moisissure sur un meuble en bois, quelques traces sur des lattes de lit ainsi que des traces de moisissures sur les talons d’une paire de chaussure et d’une ceinture.

Les traces de moisissure sur les meubles en bois ne permettent pas suffisamment d’établir leur nécessité de les remplacer. En effet et au regard de leur faible ampleur, un simple nettoyage semble suffisant. Par ailleurs et s’agissant des autres meubles dont les factures sont produites, il n’est pas justifié de la dégradation des meubles prétendument remplacés.

S’agissant de l’unique paire de chaussure et de la ceinture présente, il en est de même, les deux photographies produites ne permettant pas d’établir que le remplacement de ces objets était indispensable comparativement à un simple lavage. Par ailleurs et s’agissant de l’ensemble des autres achats (vêtements, bijoux), Madame [U] ne justifie pas de leur dégradation.

Ses demandes indemnitaires à ce titre seront donc rejetées.

f. Sur le coût d’une surconsommation d’électricité

Madame [U] fait valoir que les problèmes d’humidité l’obligent à mettre quotidiennement en fonctionnement un déshumidificateur et à surchauffer son logement. Elle évalue le surcoût de sa surconsommation d’électricité à 840,13 euros, produisant des factures.

Toutefois et ainsi que le relèvent les défendeurs, l’examen de ces factures ne permet pas de quantifier une augmentation de la consommation d’électricité imputable à l’utilisation de déshumidificateur et à une augmentation du chauffage. En effet, il résulte des relevés et factures produits que la consommation électrique était en augmentation avant même le constat des désordres et qu’elle a subi, par la suite, des fluctuations à la baisse comme à la hausse sans qu’il puisse être établi une corrélation entre les désordres subis par l’appartement et lesdites fluctuations.

En l’absence d’élément permettant d’identifier l’éventuelle fluctuation qui serait due en raison d’une surchauffe de l’appartement ou de l’utilisation d’un déshumidificateur, le préjudice allégué par Madame [U] n’est pas suffisamment justifié et sa demande à ce titre sera rejetée.

g. Sur le préjudice de jouissance

Madame [U] sollicite la condamnation des défenderesses à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Elle fait valoir qu’elle a été contrainte de vivre dans un appartement dont l’humidité de l’air atteignait fréquemment 70 % jusqu’en novembre 2022, date à laquelle elle a quitté son logement. Elle ajoute avoir été contrainte de laver et changer régulièrement ses vêtements, de surveiller les données de la station météo pour adapter ses habitudes de vie et de subir les bruits générés par le déshumidificateur.

Il résulte du rapport d’expertise et des photographies produites aux débats que Madame [U] a effectivement souffert de la présence d’humidité dans son appartement, un épisode d’infiltrations important consécutifs à des épisodes pluvieux intensifs ayant notamment causé les désordres constatés en juin-juillet 2016. Il résulte de l’attestation de sa sœur qu’elle a par ailleurs été amenée à dormir dans son salon et non sa chambre en raison des désordres constatés sur les murs. L’attestation de son médecin permet en outre d’établir que l’environnement humide est défavorable à son état de santé, la demanderesse souffrant d’un syndrome de Raynaud.

Il y a toutefois également lieu de relever que Madame [U] ne justifie pas d’un taux habituel d’humidité de 70 %, comme elle le prétend. L’expert judiciaire n’a pas constaté la présence de moisissures et d’une humidité importante lors de l’ensemble de ses passages, Madame [U] n’ayant elle-même pas déploré les désordres avant l’écoulement d’un délai d’un peu moins de deux ans après la vente. Ces éléments laissent ainsi apparaître que les désordres ne se sont pas produits en continu dans l’appartement, ou, à tout le moins, pas avec la même intensité.

Au regard de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par Madame [U] du fait de la présence d’humidité dans son appartement sur l’ensemble de la période d’occupation sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 4 000 euros.

La société [R] et le syndicat des copropriétaires seront ainsi condamnés in solidum à payer à Madame [U] la somme de 4 000 euros.

S’agissant de la compagnie ALLIANZ, en sa qualité d’assureur habitation et d’assureur du syndicat des copropriétaires, il résulte des conditions générales des contrats que cette dernière garantit notamment les frais justifiés résultant de la perte d’usage ainsi que toutes autres pertes pécuniaires justifiées.

Le trouble de jouissance ci-dessus exposé ne constitue pas des « frais » ni une perte pécuniaire. Il n’est donc pas garanti par la compagnie ALLIANZ en ces deux qualités.

La demande au titre du préjudice de jouissance, en ce qu’elle est formée à l’encontre de la compagnie ALLIANZ en ces deux qualités sera rejetée.

h. Sur le préjudice moral

Madame [U] indique avoir subi un préjudice moral dès lors qu’elle a été contrainte de remplacer une grande partie de son mobilier et de ses vêtements, les dégradations ayant entraîné un stress chronique et des crises d’angoisse fréquentes.

Outre le préjudice de jouissance ci-dessus exposé, l’humidité affectant l’immeuble acquis par Madame [U] a nécessairement été génératrice d’un stress dès lors que ses manifestations sont soumises aux aléas météorologiques et qu’elles impliquent une vigilance particulière ainsi que, a minima, la nécessité de procéder à un entretien approfondi des surfaces et objets.

Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 euros.

La société [R] et le syndicat des copropriétaires seront ainsi condamnés in solidum à payer à Madame [U] la somme de 2 000 euros.

S’agissant de la société ALLIANZ, en sa qualité d’assureur habitation et d’assureur de la copropriété, il sera renvoyé aux développements qui précèdent s’agissant du préjudice de jouissance. Le préjudice moral ne constituant pas davantage des « frais » ou une « perte pécuniaire », la société ALLIANZ, en cette double qualité, ne doit pas sa garantie.

i. Sur la perte locative et la taxe d’habitation

Madame [U] sollicite la condamnation des défenderesses à lui payer la somme de 8 800 euros au titre du loyer qu’elle aurait pu percevoir en mettant en location son bien, outre la somme de 620 euros au titre de la taxe d’habitation.

Toutefois, il ne résulte d’aucune pièce produite aux débats que le bien était destiné à être loué, Madame [U] l’ayant acquis pour l’habiter, ce qu’elle a fait pendant plus de huit ans. Ce préjudice ne constitue ainsi nullement un préjudice prévisible en lien de causalité avec les vices dénoncés.

Enfin, le paiement de la taxe d’habitation résulte de l’occupation du bien mais ne constitue pas un préjudice présentant un lien de causalité avec les vices affectant l’immeuble vendu.

La demande de Madame [U] à ce titre sera ainsi rejetée.

4) Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires appelle en garantie la société [R] de l’ensemble des condamnations qui seraient rendues à son encontre dans le cadre de la présente procédure et, en particulier, sollicite sa condamnation à le garantir « du coût des travaux préconisés par l’expert judiciaire et chiffrés à hauteur de 42 586 euros TTC ».

Ainsi que le relève le syndicat des copropriétaires, les vices affectant l’immeuble et causant des désordres dans les parties privatives de Madame [U] sont antérieurs à la mise en copropriété de l’immeuble.

Si le syndicat des copropriétaires en est responsable de plein droit, il ne résulte pas des pièces produites aux débats qu’il ait une quelconque responsabilité dans leur apparition, aucun défaut d’entretien n’étant à déplorer.

En revanche et ainsi qu’il a été exposé précédemment, la société [R] avait été avertie par le maître d’oeuvre du risque d’infiltrations dans le logement transformé en garage et a choisi de ne pas réaliser les aménagements nécessaires. Elle est donc fautive et sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations pécuniaires intervenues au bénéfice de Madame [U], sur le fondement de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Elle sera également condamnée, sur le même fondement, non pas à « garantir » mais à rembourser au syndicat des copropriétaires, sur présentation de factures, le coût des travaux tels préconisés par l’expert judiciaire et exposés ci-dessus.

B. Sur la dégradation des aménagements extérieurs, cour et parking

Il résulte du rapport d’expertise que les sols sont sans véritable aménagement, avec des anciens revêtements en enrobé ou en pavé raccordés par du concassé de gravier, le terrain ayant été laissé en l’état après la fin du chantier de construction de l’immeuble adjacent.

Le fait que les sols soient sans revêtement et présentent des ornières ne constitue pas un vice caché. En effet, ces éléments étaient parfaitement visibles pour un acquéreur profane. Pour les mêmes raisons, ils ne constituent pas un désordre de nature décennal, étant observé au demeurant qu’ils ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination.

Ils ne constituent pas davantage d’un défaut de délivrance conforme, aucune mention de l’acte de vente ne mentionnant de tels aménagements.

S’agissant du courriel du 11 juin 2014 adressé par la société [R] à Madame [U], il est exact qu’il contient l’engagement de la société [R] de faire goudronner les places de parking. Toutefois et ainsi que cette dernière le relève, l’acte de vente conclu entre les parties stipule expressément que ses conditions se substituent à toutes autres figurant dans l’avant-contrat ou tout document quelconque signé entre les parties.

Le contrat de vente stipulant que le bien est acquis en l’état, Madame [U] ne peut donc se prévaloir d’un engagement antérieur du vendeur de procéder à des réfections. Madame [H], qui est au demeurant tiers à ces échanges, ne peut a fortiori s’en prévaloir.

S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, Mesdames [U] et [H] ne développent aucun moyen de droit tendant à établir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait engagée du fait de l’absence d’aménagements extérieurs. Il leur sera rappelé qu’en leur qualité de copropriétaire, il leur appartient de proposer au vote de l’assemblée générale les travaux d’amélioration qu’elles estiment utiles, le tribunal n’ayant pas vocation à se substituer à cette dernière. Le fait qu’une résolution en ce sens n’ait pas été votée lors d’une unique assemblée générale intervenue en 2019 n’est pas de nature à démontrer une quelconque faute du syndicat des copropriétaires, l’examen dudit vote ayant été reporté à l’assemblée générale suivante, faute de précision quant aux travaux.

Au regard de ces éléments, les demandes formées par Madame [H] et Madame [U] au titre de la dégradation des aménagements extérieurs, cour et parking seront ainsi rejetées.

C. Sur la chute de tuiles de la toiture

Il résulte du rapport d’expertise que si, vue depuis la cour, la toiture apparaît dans un bon état général, de nombreuses tuiles de la toiture sont en réalité dégradées. L’expert relève que leur dégradation est due à leur vétusté, la toiture étant d’origine. Il préconise le remplacement ponctuel des tuiles pour éviter tout accident avec dommage corporel mais souligne que le remplacement complet de la couverture sera inévitable à plus ou moins long terme.

La vétusté de la toiture constitue un vice antérieur à la vente. Elle n’était pas apparente pour Mesdames [H] et [U] lorsqu’elles ont acquis le bien, seul l’examen à partir d’une nacelle ayant permis de déterminer son état. Cette vétusté engendre, lors des cycles de gel/dégel, l’éclatement des tuiles avec chute d’éclats au sol et entraîne ainsi un risque pour la sécurité des personnes. Dès lors, elle rend l’immeuble impropre à sa destination normale.

Toutefois, aucun des éléments produits aux débats ne démontre que la société [R] avait connaissance du mauvais état de la toiture avant la vente. En effet, en premier lieu, il ne résulte pas des pièces produites aux débats que la société [R], ses gérants ou ses associés étaient occupants à titre personnel d’une partie de l’immeuble. En outre, l’expert n’a relevé aucune trace de travaux de réfection mais a rappelé au contraire que la toiture datait de la construction de la maison. Enfin, la chute des tuiles a été déplorée pour la première fois par Madame [U] seulement dans son assignation en référé intervenue en 2017, soit plus de deux ans après la vente.

La société [R] est donc bien fondée à se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente et sa responsabilité ne peut être engagée sur ce fondement.

S’agissant de la garantie décennale, il sera observé qu’il n’est ni prétendu, ni établi que la société [R] aurait fait procéder à la réfection de la toiture lors des travaux de rénovation intervenus en 2005-2006. Au contraire, l’expert judiciaire a relevé que la toiture était celle mise en œuvre à la construction de l’immeuble, soit il y a cinquante ans au moins.

La société [R], qui n’est nullement constructeur de la toiture, ne peut donc voir sa garantie décennale engagée.

Sa responsabilité ne peut pas davantage être engagée au titre de son obligation de délivrance conforme. En effet, le fait que la toiture soit dans un état de vétusté avancée ne constitue pas un manquement de la société [R] à son obligation de délivrance, celle-ci ne s’étant pas engagée à vendre un immeuble équipé d’une toiture en bon état.

S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il sera observé que l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux en toiture qui, au regard des pièces produites aux débats, étaient en cours. Il ne peut donc être reproché un défaut d’entretien à ce dernier. Au demeurant, il sera rappelé à Mesdames [H] et [U] qu’en leur qualité de copropriétaire et dès lors qu’elles ne justifient pas subir un préjudice personnel du fait de l’état de la toiture, il leur appartient de soumettre au vote de l’assemblée générale des copropriétaires le vote des travaux qu’elles estiment utiles, le tribunal n’ayant pas vocation à se substituer à l’assemblée générale.

Au regard de ces éléments, les demandes formées par Madame [H] et Madame [U] au titre de la chute de tuiles en toiture seront ainsi rejetées, soit leurs demandes tendant à voir le syndicat des copropriétaires condamné à procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire à ce titre et à voir la société [R] condamnée à leur payer le montant de la quote-part des charges de copropriété afférentes à ces travaux.

IV. Sur les mesures accessoires

Sur les frais et dépens :

La société [R] et le syndicat des copropriétaires, qui succombent partiellement à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance ainsi qu’aux dépens relatifs à la procédure en référé portant le numéro RG 17/00657.

Il sera rappelé que les dépens relatifs à la procédure en référé comprennent les frais d’expertise, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de le préciser dans le dispositif de son jugement.

La société [R] sera condamnée à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de la condamnation intervenue au titre des dépens.

Le syndicat des copropriétaires et la société [R] seront également condamnés à payer à Madame [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [R] sera condamnée à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de la condamnation intervenue au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Madame [U] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevables les demandes de Madame [C] [U] à l’encontre de la S.C.I. [R] [Localité 10] ;

DECLARE irrecevables les demandes de Madame [G] [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] en ce qu’elles portent sur les désordres relatifs à l’humidité en pieds de mur du logement de Madame [C] [U] et sur l’état de la toiture ;

DECLARE recevable la demande de Madame [G] [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] en ce qu’elle porte sur les dégradations des aménagements extérieurs ;

DECLARE irrecevables les demandes de Madame [G] [H] à l’encontre de la S.C.I. [R] [Localité 10] en ce qu’elles portent sur les désordres relatifs à l’humidité en pieds de mur du logement de Madame [C] [U] ;

DECLARE recevables les demandes de Madame [G] [H] à l’encontre de la S.C.I. [R] [Localité 10] en ce qu’elles portent sur l’état de la toiture et les dégradations des aménagements extérieurs ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] à effectuer les travaux sur parties communes préconisés par l’expert judiciaire afin de mettre fin à l’humidité en pieds de murs du logement de Madame [C] [U], soit :

— aménagement des espaces extérieurs avec mise en œuvre d’un système efficace d’évacuation des eaux de pluies avec au minimum une bouche d’égout supplémentaire et, selon résultat d’une étude technique, mise en oeuvre d’une pompe de relevage ou d’un réservoir de stockage temporaire ;

— mise en place d’une isolation extérieure du mur se prolongeant sur une partie enterrée au niveau des murs extérieurs ;

— remplacement du carrelage horizontal sur une bande de 20 centimètres le long des murs extérieurs par un dispositif permettant l’évaporation (galets, gravier) ;

— intervention sur la ventilation mécanique collective pour assurer un bon débit d’aspiration ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

REJETTE la demande de Madame [C] [U] tendant à voir condamner la S.A. ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, à procéder aux travaux de réfection préconisés par l’expert judiciaire ;

CONDAMNE la S.C.I. [R] [Localité 10] à payer à Madame [C] [U] le montant de sa quote-part des charges relatives aux travaux que le syndicat des copropriétaires sera amené à faire réaliser afin de mettre fin à l’humidité en pieds de murs, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la présentation par Madame [C] [U] à la S.C.I. [R] [Localité 10] de l’appel de fonds et de la décision de l’assemblée générale ayant autorisé les travaux ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. [R] [Localité 10] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] à payer à Madame [C] [U] la somme de cent-quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-neuf centimes (197,89 €) en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. [R] [Localité 10] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] à payer à Madame [C] [U] la somme de quatre-mille euros (4 000 €) en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. [R] [Localité 10] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] à payer à Madame [C] [U] la somme de deux-mille euros (2 000 €) en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de Madame [C] [U] à l’encontre de la S.C.I. [R] [Localité 10] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] ;

REJETTE l’ensemble des demandes indemnitaires de Madame [C] [U] à l’encontre de la S.A. ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, d’assureur de Madame [C] [U] et d’assureur de Madame [G] [H] ;

CONDAMNE la S.C.I. [R] [Localité 10] à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] des condamnations indemnitaires intervenues à son encontre au bénéfice de Madame [C] [U] ;

CONDAMNE la S.C.I. [R] [Localité 10] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10], sur présentation de facture, le coût des travaux sur parties communes préconisés par l’expert judiciaire afin de mettre fin à l’humidité en pieds de murs du logement de Madame [C] [U] ;

REJETTE les demandes au titre de la dégradation des aménagements extérieurs, cour et parking et de la chute de tuiles de la toiture ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. [R] [Localité 10] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] aux dépens de la présente instance ainsi qu’aux dépens relatifs à la procédure en référé portant le numéro RG 17/00657 ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. [R] [Localité 10] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] à payer à Madame [C] [U] la somme de quatre-mille euros (4 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. [R] [Localité 10] à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] des condamnations intervenues au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [C] [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg, le 2 juillet 2025.

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER