Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 12] Civil

N° RG 24/11060

N° Portalis DB2E-W-B7I-NG55

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— HABITAT DE L’ILL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [X]

— Mme [C]

— Sous-préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société HABITAT DE L’ILL, Société coopérative d’habitations à loyer modéré, venant aux droits et obligations de la SARL [Localité 11] HABITAT

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par Monsieur [F] [I], muni d’un pouvoir régulier

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [X]

né le 07 Juin 1979 à [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Non comparant

Madame [T] [C]

née le 16 Décembre 1983 à [Localité 14] (BELGIQUE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 29 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 654 et 655 du code de procédure civile le 21 novembre 2024 à monsieur [Y] [X] et madame [T] [C], la société HABITAT DE L’ILL expose que :

— suivant acte sous seings privés du 4 janvier 2021, la société [Localité 11] HABITAT, dont elle tient les droits, a donné à bail à monsieur [X] et madame [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 11] ;

— le loyer convenu était de 494,55 euros charges outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 80 euros ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, la société HABITAT DE L’ILL a, le 19 septembre 2024, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024 à la somme de 909,30 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société HABITAT DE L’ILL a, le 21 novembre 2024, fait assigner monsieur [X] et madame [C] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement en quittances ou deniers monsieur [X] et madame [C] au paiement de la somme de 1 249,88 euros due au 1er novembre 2024 au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ les condamner au paiement d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; la société HABITAT DE L’ILL, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 1 577,74 euros au 28 janvier 2025 ;

Que monsieur [X] n’était ni présent ni représenté ; que madame [C] reconnaissait le montant de la dette et sollicitait des délais de paiement en raison de 40 euros par mois dû à sa situation difficile du fait qu’elle vit désormais seule avec ses deux enfants ;

Attendu les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 2 avril 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société HABITAT DE L’ILL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 29 novembre 2024 et l’audience s’est tenue le 29 janvier 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 19 septembre 2024, la société HABITAT DE L’ILL a fait délivrer à monsieur [X] et madame [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 novembre 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 19 septembre 2024 + 2 mois) ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de monsieur [X] et madame [C] ;

Que l’expulsion de madame [C] sera donc ordonnée, monsieur [X] ayant quitté le domicile ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [X] et madame [C] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 28 janvier 2025, la somme de 1 577,74 euros outre les frais ;

Que le fait que monsieur [X] a quitté le domicile ne le dispense pas d’honorer l’engagement pris auprès de la bailleresse faute de rapporter la preuve qu’il a averti cette dernière de son départ ;

Que les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1 577,74 euros en deniers ou quittances au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 28 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que la société HABITAT DE L’ILL oppose à l’octroi de délais ; que les revenus de monsieur [X] sont inconnus et ceux de madame [C] sont de 1 519 euros ; que ces revenus permettent le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ; qu’il résulte du diagnostic social que la locataire bénéficie d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société HABITAT DE L’ILL dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si monsieur [X] et madame [C] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de madame [C] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Attendu que des délais de paiement ont été accordés de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets tant que les paiements persistent, il n’y a en principe pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Que cependant, si les paiements devaient être interrompus, il y a lieu de rappeler ce qui a déjà été précisé dans le paragraphe dans lequel la demande de délai a été examinée, que si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait aux deux locataires d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [X] et madame [C] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 novembre 2024 (19 septembre 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la société HABITAT DE L’ILL d’une part, et monsieur [Y] [X] et madame [T] [C] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [Y] [X] et madame [T] [C] se libèrent de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE solidairement et en deniers ou quittances, monsieur [Y] [X] et madame [T] [C] à payer à la société HABITAT DE L’ILL la somme de 1 577,74 euros (mille cinq cent soixante-dix-sept euros et soixante-quatorze cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 28 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE monsieur [Y] [X] et madame [T] [C] à s’acquitter de cette dette auprès de la société HABITAT DE L’ILL en 36 mois, par 35 premières mensualités de 40 euros (quarante euros) puis une 36ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DIT qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait aux deux cocontractants destinataires d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société HABITAT DE L’ILL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [T] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les défendeurs seront tenus au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

DEBOUTE la société HABITAT DE L’ILL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [Y] [X] et madame [T] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 13] le 2 avril 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY