N° RG 24/00945 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4X2

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/00945 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4X2

Minute n°

copie le 04 mars 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 04 février

2025 à :

— M^e Jean WEYL (case 111)

— M. [N] [L]

pièces retournées

le 04 mars 2025

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

04 MARS 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°305 918 732

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par sa collaboratrice, M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [N] [L]

né le 06 Janvier 1983 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024

Délibéré prorogé le 04 février 2025

ORDONNANCE :

contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 octobre 2019, la société anonyme NEOLIA (ci-après la SA NEOLIA) a donné à bail à Monsieur [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 305,75 € et, notamment, 59,49 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA NEOLIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 septembre 2023, puis a fait assigner Monsieur [N] [L] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10], statuant en référé, par acte de Commissaire de justice du 4 juillet 2024, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

À l’audience du 3 décembre 2024, la SA NEOLIA, représentée par son Conseil, demande :

De constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation au 21 novembre 2023 ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [L] ;De dire que le sort des meubles et objets restés sur place suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;De condamner ce dernier au paiement de la somme, à titre de provision, de 2 812,38 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;De condamner Monsieur [N] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à dater du 1er juin 2024 ;De le condamner au paiement d’une somme de 900 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Le Conseil de la société bailleresse précise que la dette actualisée s’élève à la somme de 4 131 €, et qu’il n’est pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance, étant précisé que le commandement de payer ne concerne que le défaut de paiement des loyers. Quelques paiements ont été effectués. La société bailleresse s’oppose aux délais de paiement qui pourraient être sollicités.

Monsieur [N] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, tout en indiquant que des sommes ont dû être ajoutées s’agissant des frais judiciaires. Monsieur [N] [L] précise que la dette devrait être moindre. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant « en partie ». Il travaille en intérim et a besoin de 500 € par mois pour vivre. Il souhaite régler le restant de sa dette avec le restant de son salaire. Il propose de régler 200 € par mois minimum en plus de son loyer courant. Il est assuré. Aucun dossier de surendettement n’a été déposé.

Un diagnostic social et financier a été reçu au Greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025. Le délibéré a été prorogé au 4 mars 2025.

MOTIFS

SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bienfondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat conclu, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 7 octobre 2019 contient une clause résolutoire (Titre 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 000 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA NEOLIA produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 131 € à la date du 15 novembre 2024.

Monsieur [N] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 4 131 €, en quittances et deniers, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il ressort du décompte remis à l’audience par la société bailleresse que Monsieur [N] [L] reste devoir un montant total de 4 131 € à la date de l’audience, après déduction des frais de poursuite. Monsieur [N] [L] a réglé plusieurs montants au courant du mois de novembre de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant. Le locataire travaille en intérim et propose de verser 200 € par mois minimum en plus de son loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [L] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [N] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA NEOLIA, Monsieur [N] [L] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en, référé, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2019 entre la société anonyme NEOLIA et Monsieur [N] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 4] sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] à verser à la société anonyme NEOLIA la somme de 4 131 € (décompte arrêté au 15 novembre 2024, incluant le loyer et la provision sur charges du mois d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISONS Monsieur [N] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 200 € chacune et une 21 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu’à défaut pour Monsieur [N] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme NEOLIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [N] [L] soit condamné à verser à la société anonyme NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] à verser à la société anonyme NEOLIA une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge