TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/05035 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFMK

N° de MINUTE : 25/00333

Madame [W] [M] épouse [S]

née le 02 Février 1975 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [N] [S]

né le 17 Janvier 1973 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 6]

La société POSITIF IMMO 1, prise en la personne de ses représentants légaux M. [N] et Madame [W] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

La société POSITIF [Localité 14], prise en la personne de ses représentants légaux M. [N] et Madame [W] [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Ayant pour Avocat : Maître [B], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2081

DEMANDEURS

C/

Monsieur [I] [G]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par M^e Céline MOUNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2235

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de : Madame [Z] [R], Greffière stagiaire

DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 juillet 2018, Monsieur [N] [S] et Madame [W] [M] épouse [S] ont signé avec Monsieur [I] [G] un contrat intitulé « Contrat du Programme Immobilier INVESTISSEUR PRO ».

Par acte notarié du 08 août 2019, la SCI POSITIF IMMO 1, dont les époux [S] sont deux des trois associés, a acquis un immeuble situé [Adresse 3]), moyennant le prix de 154.500€.

Par actes notariés en date du 12 septembre 2019, la SCI POSITIF [Localité 14], dont les époux [S] sont deux des trois associés, a acquis deux maisons d’habitation situées [Adresse 8] ([Adresse 2]), moyennant le prix respectivement de 76.680 € et de 153.320€.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 mai 2024, Monsieur [N] [S], Madame [W] [M] épouse [S], la SCI POSITIF IMMO1 et la SCI POSITIF [Localité 14] ont fait assigner Monsieur [I] [G] exploitant son entreprise individuelle sous le commercial Naturellement Riche devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à payer, outre la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— à la SCI POSITIF IMMO 1 la somme de 100980 € en réparation des préjudices causés par la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, avec intérêt au taux légal et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

— à la SCI POSITIF [Localité 14], la somme de 56.436 € en réparation des préjudices causés par la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

— à la SCI POSITIF [Localité 14], la somme de 21.765,06 € en réparation des préjudices causés par les réfections intérieures et rachat du mobilier endommagé, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

— à M. et Mme [S], la somme de 40.000 € en réparation des préjudices tenant en leur endettement et l’impossibilité de contracter de nouveaux prêts, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

— à M. et Mme [S], la somme de 6.000 € en réparation des préjudices moraux, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

— à la SCI POSITIF IMMO

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 février 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 10 septembre 2024, Monsieur [I] [G] demande au tribunal de :

« JUGER les demandes irrecevables contre Monsieur [G]

INVITER les demandeurs à régulariser leur assignation

En tout état de cause :

CONDAMNER les demandeurs à la somme de 1000€ au titre du l’article 700 du CPC.»

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » « donner acte », « inviter » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [I] [G]

Selon l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-

recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l’espèce, Monsieur [G] fait valoir qu’il est dépourvu de qualité et d’intérêt à défendre dans la mesure où d’une part il n’a été qu’un premier intermédiaire, en sa qualité d’agent commercial, entre les époux [S] et les sociétés NR IMMOBILIER et WYBUILD en cours de formation et d’autre part, qu’il n’a plus la qualité d’agent commercial. Il ajoute n’avoir aucun lien contractuel avec les SCI POSITIF IMMO 1 et POSTITIF [Localité 14]

Il convient de souligner que les seules conclusions de Monsieur [G] sont adressées au Président du tribunal et que dans le dispositif, il demande au tribunal de juger irrecevables les demandes formées contre lui.

Toutefois, faute d’avoir présenté sa demande devant le juge de la mise en état, saisi par des conclusions qui lui sont spécifiquement adressées conformément aux dispositions de l’article 791 du code de procédure civile, Monsieur [G] est irrecevable à le faire devant la juridiction saisie au fond.

Sur la responsabilité de Monsieur [I] [G]

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les époux [S], la SCI POSTIF IMMO 1 et la SCI POSTIF [Localité 14] reprochent à Monsieur [I] [G] :

— s’agissant du bien immobilier acquis à [Localité 11] par son entremise, de ne pas avoir correctement estimé les travaux de rénovation à effectuer au regard de l’état du bien (toiture à refaire, présence de plomb et d’amiante) et de sa situation dans un périmètre de protection des monuments historiques ou des immeubles classés ou inscrit, de sorte que les travaux de réhabilitation de sont toujours pas achevés ce qui entraîne l’impossibilité de mettre l’immeuble en location et par voie de conséquence, leur endettement ;

— s’agissant des biens immobiliers acquis à [Localité 14] par son entremise, de ne pas avoir anticipé la nécessité d’effectuer des travaux de rénovation au regard de l’état du bien (installation électrique non-conforme, présence de plomb et d’amiante) ni d’avoir vérifié la solvabilité des locataires, de sorte qu’ils ne perçoivent pas les revenus promis.

Le contrat conclu le 14 juillet 2018 mentionne comme prestataire la société Naturellement Riche enregistrée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 801 321 597, ce qui correspond selon le répertoire SIREN et l’extrait Kbis à Monsieur [I] [G] en qualité d’entrepreneur individuel, de sorte qu’il est établi que le contrat conclu le 14 juillet 2018 l’a été entre les époux [S] d’une part et Monsieur [I] [G] d’autre part.

Monsieur [I] [G] est intervenu en qualité d’agent commercial et conseiller en gestion de patrimoine ainsi qu’il est établi par le contrat conclu le 14 juillet 2018 qui indique avoir pour objet « l’accompagnement du client en vue d’acquérir son indépendance financière » et que « l’objectif de ce programme immobilier est de permettre au client de constituer un patrimoine immobilier d’un million d’euros avec un cash flow mensuel de 10 000 € à vie ».

Ce même contrat prévoit que « Le programme immobilier sera livré comme suit :

Des biens immobiliers sont présentés pour validation par le clientAprès validation des biens par le client, le prestataire procédera à la recherche des financements pour l’acquisition des biens au nom du client Après l’acceptation des financement le prestataire procèdera à la gestion des travauxA la fin des travaux le prestataire mettra en place les premiers locataires ».

La SCI POSTIF IMMO 1 et la SCI POSTIF [Localité 14] n’ayant aucun lien contractuel avec Monsieur [I] [G] alors que leurs demandes sont exclusivement fondées sur la responsabilité contractuelle de ce dernier, seront déboutées de l’intégralité de leurs demandes.

S’agissant de l’immeuble acquis à [Localité 11]

Il résulte des pièces versées aux débats, en particulier de la plaquette de présentation de l’immeuble de rapport à l’en-tête « naturellement riche », que le bien immobilier situé à Beziers a été acquis par la SCI POSITIF IMMO 1 par l’intermédiaire de Monsieur [I] [G] exerçant sous l’enseigne Naturellement Riche.

Cette plaquette prévoit un prix d’acquisition de 154.500 €, un montant de travaux de 160.000€, pour rénover l’immeuble et permettre sa mise en location sous la forme de 5 appartements meublés et un revenu attendu de 3250 € brut. Il convient de souligner que cette plaquette ne comporte aucun élément d’évaluation fiscal.

Les époux [S] affirment que les travaux ont été engagés, mais ne sont pas achevés, qu’ils dépassent le budget estimé, de sorte que l’immeuble ne peut être loué et qu’ils ne perçoivent pas les loyers attendus.

Néanmoins, ils ne produisent aucun document permettant d’établir la réalité de leurs affirmations, tel qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice, la totalité des factures de travaux et des extraits des comptes bancaires.

A cet égard, il convient de souligner que d’une part, le mail adressé à Monsieur [S] le 17 février 2023, attestant de ce que le chantier serait en cours émane de la société NR IMMOBILIER dont le numéro siren est le 843 610 973 et non de Monsieur [I] [G] exerçant sous le nom commercial Naturellement Riche dont le numéro siren est 801 321 597, d’autre part, que le compte rendu de chantier établi par la société Wybuild n’est ni daté, ni signé.

En outre, les époux [S] indiquent avoir souscrit un prêt pour effectuer l’acquisition de ce bien immobilier sans l’intermédiaire de Monsieur [I] [G], alors que selon l’acte authentique de vente conclu le 8 août 2019 c’est la SCI POSITIF IMMO 1 qui a acquis ce bien et c’est elle qui a souscrit un prêt auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de l’Anjou et du Maine.

Ainsi, les époux [S], qui ne produisent pas le contrat de prêt, ne démontrent pas être personnellement endettés.

Au demeurant, le fait de recourir à un prêt pour effectuer une acquisition immobilière relève d’une décision personnelle et ne peut en soi constituer un préjudice.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires à ce titre.

S’agissant des immeubles acquis à [Localité 14]

Il résulte d’un mail du 9 avril 2019 adressé par [J] [V] à Madame [W] [S] que les immeubles situés [Adresse 7] à [Adresse 13] [Localité 1] ont été acquis par la société POSITIF [Localité 14] par l’intermédiaire de Monsieur [I] [G] exerçant sous l’enseigne Naturellement Riche.

Les époux [S] affirment que des travaux de rénovation non prévus ont dû être engagés et que certains locataires ne payent pas leurs loyers, de sorte que ces acquisitions immobilières ne sont pas aussi rentables qu’attendu.

Néanmoins, ils ne produisent aucun document permettant d’établir la réalité de leurs affirmations, en particulier, ils ne versent aux débats aucun document relatif à la nécessité des travaux de rénovation qu’ils invoquent, ni aucun document relatif à des impayés de loyers tels qu’un commandement de payer et/ou une assignation devant le tribunal de proximité territorialement compétent.

A cet égard, il convient de souligner que les mails adressés à Madame [S] les 31 janvier 2020 et 07 février 2020 attestant de la nécessité d’effecteur des travaux de rénovation et contenant une reconnaissance de responsabilité émanent de la société NR IMMOBILIER dont le numéro siren est le 843 610 973 et non de Monsieur [I] [G] exerçant sous le nom commercial Naturellement Riche dont le numéro siren est 801 321 597.

En outre, les époux [S] indiquent avoir souscrit un prêt pour effectuer l’acquisition de ces biens immobiliers sans l’intermédiaire de Monsieur [I] [G], alors que selon les actes authentique de vente conclus le 12 septembre 20219 c’est la SCI POSITIF [Localité 14] qui a acquis ces biens et c’est elle qui a souscrit un prêt auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de l’Anjou et du Maine.

Ainsi, les époux [S], qui ne produisent pas le contrat de prêt, ne démontrent pas être personnellement endettés.

Au demeurant, le fait de recourir à un prêt pour effectuer une acquisition immobilière relève d’une décision personnelle et ne peut en soi constituer un préjudice.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombants, les époux [S], la SCI POSITIF IMMO 1 et la SCI POSITIF [Localité 14] seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de rejeter les demandes de toutes les parties à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [I] [G] ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [S], Madame [W] [M] épouse [S], la SCI POSITIF IMMO 1 et la SCI POSITIF [Localité 14] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Monsieur [N] [S], Madame [W] [M] épouse [S], la SCI POSITIF IMMO 1 et la SCI POSITIF [Localité 14] aux dépens de la présente procédure ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [S], Madame [W] [M] épouse [S], la SCI POSITIF IMMO 1 et la SCI POSITIF [Localité 14] et Monsieur [I] [G] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT