N°Minute:25/00056

DOSSIER : N° RG 24/00772 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PEML

Copie exécutoire à

Maître Michèle TISSEYRE de la SCP TISSEYRE AVOCATS

expédition à

le 09 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 08 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, SA H.L.M., dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en son – Établissement de [Localité 5], [Adresse 4]

représentée par Maître Michèle TISSEYRE de la SCP TISSEYRE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 03 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 6 février 2004 ayant pris effet le 1er janvier 2004, la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL a donné à bail à Madame [M] [F] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 357,66 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30,49 euros.

Selon procès-verbal d’assemblée générale en date du 18 décembre 2028, la CDC HABITAT SOCIAL a absorbé la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL.

Madame [M] [F] est décédée le [Date décès 2] 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mai 2023, réceptionné par CDC HABITAT SOCIAL le 9 mai 2023, Monsieur [W] [F], héritier de Madame [M] [F] a sollicité un transfert de bail à son profit au motif qu’il occupait le logement de sa défunte mère depuis sa naissance.

Par courriel en date du 7 juin 2023, CDC HABITAT SOCIAL a informé Monsieur [W] [F] de l’impossibilité du transfert au motif que le logement conventionné de type 4 n’était pas adapté à la taille du ménage de Monsieur [W] [F].

Par courriel en date du 8 juin 2023, CDC HABITAT SOCIAL a informé Monsieur [W] [F] de l’impossibilité du transfert, ce dernier ne remplissant pas les conditions d’attribution.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 24 avril 2024, signifié à étude, notifié au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [W] [F] pour l’audience du 15 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [M] [F] à compter du [Date décès 2] 2023, date du décès de Madame [M] [F],

— l’expulsion de Monsieur [W] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et sa condamnation au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [W] [F] à payer la somme de 4.464,49 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [W] [F] aux entiers dépens et à payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [W] [F], daté du 8 octobre 2024. La conclusion est que Monsieur [W] [F] s’est retrouvé en difficulté suite au décès de sa mère. Une mesure d’accompagnement personnalisée (MASP) est en cours. Monsieur [F] a fait des démarches auprès de la mairie pour obtenir un relogement. Ces démarches pourraient aboutir et, dans l’attente, un maitien dans le logement est souhaité.

***

À l’audience du 15 octobre 2024, CDC HABITAT SOCIAL était représentée par son conseil. Monsieur [W] [F] a comparu

Une réouverture des débats a été ordonnée le 13 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifiant pas être propriétaire du logement et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 décembre 2024.

À l’audience du 3 décembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL était représentée par son conseil. Monsieur [W] [F], régulièrement convoqué par le greffe, n’a pas comparu.

CDC HABITAT SOCIAL a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 8.481,69 euros.

CDC HABITAT SOCIAL a justifié sa qualité de propriétaire et bailleur du logement situé [Adresse 1] par la fusion-absorption de la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL déclarée au registre du commerce et des sociétés le 18 décembre 2018.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 14 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue notamment au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [M] [F] est décédée le [Date décès 2] 2023.

Si Monsieur [W] [F] vivait avec elle, il ne remplit pourtant pas les conditions légales pour permettre au contrat de location de se poursuivre.

Dès lors, il sera constaté que le contrat de location a été résilié de plein droit par le décès de la locataire Madame [M] [F] le [Date décès 2] 2023, date de résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Sur le principe de l’expulsion

Il est établi et non contesté que Monsieur [W] [F] est occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 1], appartenant à CDC HABITAT SOCIAL.

L’expulsion de Monsieur [W] [F] sera donc ordonnée afin de faire cesser le trouble manifestement illicite que constitue cette occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

En tant qu’occupant sans droit ni titre, Monsieur [W] [F] sera tenu de payer, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et provision sur charge, à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à libération des lieux.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [F], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [W] [F] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

CDC HABITAT SOCIAL sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2004 entre CDC HABITAT SOCIAL et Madame [M] [F], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du [Date décès 2] 2023, en raison du décès de la locataire,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [W] [F] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du [Date décès 2] 2023,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [W] [F] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le [Date décès 2] 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [W] [F],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de ce chef

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS