TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00510 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DL2D

Plaidoirie le 17 Juin 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

ALPES ISÈRE HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

21 avenue de Constantine – CS 32549

38100 GRENOBLE / FRANCE

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDERESSE

Madame [J] [V] [O]

née le 20 Août 1984

1551 Avenue de la Bergerie

Rés. LA BERGERIE

38480 LE PONT DE BEAUVOISIN

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 16 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 29 octobre 2021, consenti par ALPES ISÈRE HABITAT, Madame [J] [V] [O] a pris en location un logement situé 1551 Avenue de la Bergerie, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 344,65 euros.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 4 avril 2025, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à Madame [J] [V] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 459,31euros au titre des loyers et charges impayés, et de justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

ALPES ISÈRE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 21 novembre 2024 et a signalé le même jour aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de Madame [J] [V] [O].

Par acte de commissaire de justice, signifié le 4 avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 7 avril 2025, ALPES ISÈRE HABITAT a assigné Madame [J] [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [J] [V] [O] ;Ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef du logement, dès la signification du jugement à intervenir ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, et condamner Madame [J] [V] [O] à payer cette indemnité jusqu’à son départ effectif des lieux ;Condamner Madame [J] [V] [O] à lui payer les sommes suivantes :- 1 964,69 €montant de l’arriéré locatif à la date du 27 février 2025 et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement, qui comprendront les frais de commandement, de la saisine CCAPEX, de la présente assignation et tous les frais d’exécution (article 696 du code de procédure civile) ;

De ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ;

Madame [J] [V] [O] s’est présentée le 6 juin 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que Madame [J] [V] [O] vit dans le logement en cause avec son fils âgé de 12 ans qui réside au domicile de Madame [J] [V] [O] de manière alternée une semaine sur deux. Le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1 646 euros en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 892,44 euros. Madame [J] [V] [O] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’elle s’est engagée à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2025, lors de laquelle ALPES ISÈRE HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé la dette arrêtée à la date du 11 juin 2025 à la somme de 1 658,53 euros, a ajouté une demande de résiliation pour défaut d’assurance, s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Madame [J] [V] [O] a comparu en personne. Elle indique avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de février 2025 et verser la somme de 1 000 euros depuis février 2025 alors que son loyer est de 698,46 euros. Elle souhaite se maintenir dans le logement et sollicite la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 82 euros par mois durant 21 mois.

Par note en délibéré Madame [J] [V] [O] a été autorisée à envoyer le justificatif de l’attestation d’assurance.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Le 17 juin 2025, Madame [J] [V] [O] a bien transmis au tribunal ainsi qu’à l’avocat d’ALPES ISÈRE HABITAT l’attestation d’assurance.

La SCP PYRAMIDE AVOCATS, conseil d’ALPES ISÈRE HABITAT, par réponse en date du 17 juin 2025, a indiqué se désister de la demande en résiliation pour défaut d’assurance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur qui a été régulièrement cité a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie d’un courrier adressé le 21 novembre 2024.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de Madame [J] [V] [O] auprès de la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 04 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 07 avril 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, ALPES ISÈRE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que Madame [J] [V] [O] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’octobre 2024.

Au vu de ces impayés, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à Madame [J] [V] [O], le 28 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès d’ALPES ISÈRE HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 29 janvier 2025.

En outre, Madame [J] [V] [O] a été mis en demeure par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 de produire dans un délai d’un mois tout justificatif d’avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs. C’est seulement après l’audience par note en délibéré en date du 17 juin 2025 que Madame [J] [V] [O] a produit le justificatif d’assurance.

Par mail du même jour, le conseil d’ALPES ISÈRE HABITAT s’est désisté de sa demande de résiliation au titre du défaut d’assurance.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 11 juin 2025 à la somme de 1658,53 euros, au paiement de laquelle Madame [J] [V] [O] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, dès lors que le bailleur a indiqué à l’audience qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délai, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d’octroi des délais prévus à l’article 24, sont réunis. Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur et aux déclarations de Madame [J] [V] [O] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, ALPES ISÈRE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [V] [O] et de tout occupant de son chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Madame [J] [V] [O] sera, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à ALPES ISÈRE HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité sollicitée en demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [V] [O], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 29 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [V] [O] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT la somme de 1 658,53 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement arrêté au 11 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Madame [J] [V] [O] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 82 euros avant le 15 de chaque mois pendant 21 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si la locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10%, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [J] [V] [O] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Madame [J] [V] [O] devra libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [J] [V] [O] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 1551 Avenue de la Bergerie, RES. La Bergerie Porte 24 Etage 4, 38480 LE PONT DE BEAUVOISIN ;

DÉBOUTE ALPES ISÈRE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [V] [O] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION