N° RG 25/02765 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOUR

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Localité 6]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/02765 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOUR

Minute n°

Expédition

aux parties par LS

le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT, société d’économie mixte

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante représentée par Madame [E], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant

Madame [Z] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/02765 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 13 février 2025, la S.E.M. ALSACE HABITAT, venant aux droits de la S.A.E.L.M. SIBAR “Société Immobilière du Bas-Rhin” a fait assigner Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ces derniers.

Elle expose que la SIBAR, devenue ALSACE HABITAT, a par contrat conclu le 21 avril 2008 donné à bail aux défendeurs un logement n°0062.01.02.1017, comprenant une cave, situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 474,06 euros, augmenté de 215,43 euros d’acompte provisoire sur taxes, prestations, fournitures, conformément à la législation sur les H.L.M.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle leur a fait délivrer un commandement de payer en date du 18 octobre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au Juge des Contentieux de la Protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion sans délai des défendeurs, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement :

— d’une somme de 2.775,25 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 mai 2025.

ALSACE HABITAT, représentée par Madame [E], munie d’un pouvoir spécial, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, indique que la dette est portée à 3.666,87 euros, et souligne l’inertie de Monsieur et Madame [B].

Elle s’oppose à l’octroi de délais, au motif que les dossiers de surendettement s’enchaînent et les dettes s’accumulent.

Monsieur et Madame [B] comparaissent en personne, expriment leur souhait de se maintenir dans son logement, sollicitent des délais de paiement.

Ils indiquent avoir réglé un total de 1.000,00 euros pour le mois de mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la l’organisme payeur d’aide aux logements.

L’assignation doit en outre être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la MSA de la situation des impayés en date du 18 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la date d’assignation du 13 février 2025.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par le commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 20 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 mai 2025.

Cette dernière a, le 14 mars 2025, adressé au Juge un bilan social relatif à la situation de Monsieur et Madame [B].

La demande formée par le bailleur est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 21 avril 2008, la SIBAR, devenue ALSACE HABITAT, a donné à bail à Monsieur et Madame [B] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer de 474,06 euros outre 215,43 euros de provisions sur charges.

Les loyers et charges réactualisés s’élèvent à 634n16 euros par mois.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 18 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 1.831,75 euros en principal a été signifié aux défendeurs, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Monsieur et Madame [B] ne justifient pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Monsieur et Madame [B], malgré la résiliation du bail, cause à ALSACE HABITAT un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur et Madame [B] seront solidairement condamnés à son paiement, du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur et Madame [B] étant occupants sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la réduction ou suppression du délai d’évacuation, de sorte que ALSACE HABITAT sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur et Madame [B] restent redevables de la somme de 3.666,87 euros au 7 mai 2025.

Monsieur et Madame [B] seront solidairement condamnés au paiement de ce montant, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Il est précisé que les défendeurs justifient d’un virement de 500,00 euros, postérieur au décompte, en date du 12 mai 2025, qui sera le cas échéant déduit s’il a bien été perçu par le bailleur.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur et Madame [B] sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu du versement de 500,00 euros le 6 mai 2025 et de 500,00 euros le 12 mai 2025, il peut être considéré que le loyer courant a été réglé.

Néanmoins, aucun paiement n’était plus intervenu depuis juillet 2024, alors même que deux rétablissements personnels successifs sont intervenus pour un arriéré locatif effacé de 1.885,27 euros le 27 décembre 2022 et de 1.568,31 euros le 18 avril 2024, sachant qu’un autre dossier de surendettement aurait été déposé, dont la recevabilité n’a cependant pas été prononcée au jour de la mise en délibéré.

Selon l’enquête sociale établie sur demande de la Sous-Préfecture, Monsieur n’est pas dans une attitude de collaboration et ne suit pas les conseils prodigués. Il tarde à transmettre les informations et n’est pas toujours transparent. Il est difficile de comprendre si les difficultés budgétaires et administratives relèvent d’une absence de capacité ou d’une mauvaise foi. Les défendeurs persistent à solliciter un relogement dans un cinq pièces, alors qu’ils n’ont plus d’enfants à charge.

Dans ces conditions, leur demande de délais ne pourra qu’être rejetée.

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3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur et Madame [B] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué au demandeur une somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.E.M. ALSACE HABITAT, venant aux droits de la S.A.E.L.M. SIBAR “Société Immobilière du Bas-Rhin” ;

CONSTATE que le bail conclu le 21 avril 2008 entre les parties est résilié de plein droit au 19 décembre 2024 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] au paiement de cette indemnité à la S.E.M. ALSACE HABITAT du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

En conséquence,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] à payer à la S.E.M. ALSACE HABITAT la somme de 3.666,87 euros pour l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 7 mai 2025 avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] , et tous occupants de leur chef, du logement n°0062.01.02.1017, 3ème étage, sis [Adresse 1] à [Localité 5], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] ;

DÉBOUTE la S.E.M. ALSACE HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] à payer à la S.E.M. ALSACE HABITAT la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [Z] [B] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge,