Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/03824 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRIB

Minute n°648/2025

copie le 14 octobre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 14 octobre

2025 à :

— M^e Jean WEYL

— M. [U] [W]

— Mme [I] [W]

pièces retournées

le 14 octobre 2025

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. 3F GRAND EST

immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n°498 273 556

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, M^e Hicham DIDOU, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [W]

demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

non comparant et non représenté

Madame [I] [W]

demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

comparante en personne

assistée de M. [J] [W], son fils

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

[H] [D], Auditeur de justice

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 23 Septembre 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 août 2020, la SA 3F GRAND EST ont consenti un bail d’habitation à Mme [I] [W] et à ses fils, M. [J] et [U] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 574,20 euros et d’une provision pour charges de 131,26 euros.

M. [J] [W] a donné congé le 05 janvier 2021.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 31 janvier 2024, la SA 3F GRAND EST a mis en demeure M. [U] [W] de retirer la caméra fixée sur leur porte et de cesser de tenir des propos désobligeants et agressifs à l’encontre de leur voisinage.

Face à une situation conflictuelle de voisinage au sein de l’immeuble, la SA 3F GRAND EST a vainement tenté une médiation entre les habitants le 18 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 08 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires une sommation d’avoir à cesser les troubles en relevant les éléments suivants : « Insultes, agressions verbales et menaces envers les autres locataires (adultes et enfants) : « fils de pute », « nique ta mère », « bande de grosses putes », « bande de grosses vaches », « salopes », « bande de cochonnes »…

— Ils tapent au mur des voisins la nuit + tapent dans les portes palières

— Crachas

Malgré plusieurs mises en demeure, et l’intervention des gendarmes, les faits perdurent et prennent de l’ampleur.

Je vous rappelle, selon les dispositions de votre bail, que le locataire doit user de la location de manière paisible, sans causer de troubles de voisinage. »

Par assignations délivrées le 11 avril 2025, S.A 3F GRAND EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [W] et M. [U] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 septembre 2025, S.A 3F GRAND EST sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et sollicite d’écarter le constat de commissaire de Justice dressé par les consorts [W].

La SA 3F GRAND EST fait valoir qu’il est suffisamment prouvé que les consorts [W] ne jouissent pas paisiblement des locaux loués en insultant leur voisinage et en commettant des troubles sonores.

Mme [I] [W], assistée de son fils M. [J] [W], fait valoir que ses voisins ne veulent pas d’eux car ils sont étrangers, que l’intégralité du quartier est ligué contre eux et qu’ils ont retiré la caméra qui filmait les communs.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [U] [W] a été assigné devant la chambre de proximité de Schiltigheim suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 11 avril 2025.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant les éléments suivants :

— nom sur la sonnette

— nom sur la boîte aux lettres

M. [U] [W] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la production du constat de commissaire de Justice dressé le 23 avril 2025

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (cassation, assemblée plénière, 22 décembre 2023 20-20.648)

En l’espèce, Mme [I] [W] souhaite produire un constat de commissaire de Justice qui exploite les vidéos prises depuis une caméra fixée sur sa porte en direction des communs en soulignant que ces éléments prouvent l’existence de troubles de voisinage. Il convient de rappeler qu’il est reproché à la défenderesse de ne pas jouir paisiblement des locaux loués.

La pose d’une caméra, qui filme en continue, sur la porte d’entrée d’un appartement en direction des communs n’est pas indispensable à l’exercice du droit de la preuve de Mme [I] [W] de ne pas troubler la tranquillité du voisinage. En effet, prouver que ses voisins commettent des incivilités ou des nuisances ne démontre pas la jouissance paisible des locaux du propriétaire de la caméra.

Le constat du commissaire de Justice ne pourra dès lors qu’être écarté des débats.

Sur la demande de résiliation du bail

1. Sur la recevabilité

La S.A 3F GRAND EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, alors en vigueur, le locataire est notamment b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

En l’espèce, la SA 3F GRAND EST produit aux débats plusieurs plaintes et réclamations de la part d’autres locataires de l’immeuble, rédigées entre le 28 octobre 2024 et le 28 août 2025. Il en ressort, avec constance, que la famille [W] perturbe la tranquillité du collectif en injuriant ou en agressant verbalement leurs voisins. Une pétition du 23 novembre 2024, signée par 9 occupants, dénonce avec précision de nombreuses altercations avec les consorts [W]. Ces occupants dénoncent sans équivoque leur sentiment d’impuissance face à cette situation. Cette exaspération est confirmée par le CCAS de la commune de [Localité 4] en date du 16 janvier 2024.

L’ensemble des réclamations présentes dans la pétition ont été confirmées devant les gendarmes, de nombreux voisins ayant rappelé, avec constance et précision, la teneur des altercations avec les consorts [W] durant leurs auditions diligentées entre le 27 octobre 2024 et le 16 novembre 2024.

Pour sa part, Mme [I] [W] produit des courriers qu’elle a elle-même émis à destination de son bailleur ou du tribunal. Si ces documents confirment l’existence d’un conflit de voisinage et si manifestement les voisins de Mme [I] [W] sont également bruyants, ils ne permettent pas d’écarter l’ensemble des écrits et plaintes émis à son encontre et à l’encontre de son fils.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le trouble de voisinage au sein de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4] est profond et ancré et qu’au regard du nombre important de plaintes, émanant de différents voisins, il est suffisamment établi que les consorts [W] y prenne une part active. Si les voisins des consorts [W] sont manifestement aussi bruyants, ce seul constat ne leur permet pas de se faire justice eux-mêmes en insultant ou en agressant verbalement leurs voisins.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [I] [W] et M. [U] [W] et leur expulsion. Le bail sera résilié à la date du 11 avril 2025, date de l’assignation.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé au loyer dû.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à S.A 3F GRAND EST ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [W] et M. [U] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de S.A 3F GRAND EST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’ancrage du conflit et de la nécessité de mettre fin au touble du voisinage, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

ECARTE des débats le procès-verbal de constat de commissaire de Justice dressé le 23 avril 2025 par Me [V], commissaire de Justice à [Localité 3] ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 août 2020 entre S.A 3F GRAND EST, d’une part, et Mme [I] [W] et M. [U] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 4] ;

DIT que cette résiliation prendra effet à le 11 avril 2025 ;

ORDONNE à Mme [I] [W] et M. [U] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [W] et M. [U] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [W] et M. [U] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 11 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [W] et M. [U] [W] à payer à S.A 3F GRAND EST la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge