N° RG 23/00018 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFFT

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Minute n°

Notifié le

par LRAR au demandeur,

par LRAR à Me [C]

par PLEX au Commissaire du Gouvernement,

par LS à M. Le Préfet du Bas-Rhin

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JURIDICTION DES EXPROPRIATIONS DU BAS-RHIN

Jugement du 21 Mars 2025

Nous, Vincent BARRÉ, Vice-Président au siège du Tribunal judiciaire de STRASBOURG, Juge de l’Expropriation du Département du Bas-Rhin, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de Colmar en date du 1er septembre 2023, reçue le 07 septembre 2023, en conformité des dispositions de l’article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Madame Aude MULLER, Greffier désignée par le Directeur des services de greffe judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R. 211-5 du même Code,

ENTRE

DEMANDERESSE :

EUROMETROPOLE DE [Localité 22], représentée par sa Présidente en exercice, Mme [D] [G], agissant en vertu d’une délibération du conseil de l’eurométropole du 15 juillet 2020

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Monsieur [X] [E], juriste territorial, selon pouvoir du 27 septembre 2023

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [M]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par M^e Martin MATTIUSSI-POUX, avocat au barreau de STRASBOURG

en présence de :

Madame [L] [R],

Inspectrice des Finances Publiques,

désignée par Décision du Directeur Régional des Finances Publiques du [Localité 14] Est et du département du Bas-Rhin en date du 31 août 2023,

Commissaire du gouvernement,

DÉBATS :

Au Tribunal Judiciaire de Strasbourg , à l’audience du 17 Janvier 2025

avons rendu le jugement suivant :

M. [S] [M] est propriétaire sur la commune d'[Localité 18] (67) de parcelles cadastrées section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (ces deux dernières parcelles constituant initialement une parcelle unique section [Cadastre 3] n°[Cadastre 5]).

Ces parcelles sont situées dans le périmètre d’un emplacement réservé nommé OBH3 au profit de l’Eurométropole de [Localité 22] ayant pour objet la création d’une liaison piétons-cycles entre la [Adresse 21] et la RD41.

Par un courrier du 10 mai 2022, M. [M] a informé la maire d'[Localité 18] de la mise en vente des parcelles section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5] et section [Cadastre 4] n°[Cadastre 8] et par un courrier du 20 mai 2022 précise un prix de l’are de 2 500 € pour ces parcelles.

Par un courrier du 2 juin 2022, la maire d'[Localité 18] a transmis les courriers de M. [M] à l’Eurométropole de [Localité 22].

Par un courrier en date du 2 mai 2023, l’Eurométropole de [Localité 22] a indiqué à M. [M] souhaiter acquérir ses parcelles pour un prix total de 2 500 €

Par un courrier du 21 mai 2023 M. [M] a refusé le prix de l’Eurométropole.

Par un mémoire signifié au greffe du juge de l’expropriation le 21 août 2023, l’Eurométropole de [Localité 22] a demandé la fixation de la valeur des parcelles section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] en application d’un droit de délaissement à la somme de 1 927 €.

Par une ordonnance rendue le 15 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 27 novembre 2023.

Par un courrier reçu par le greffe du juge de l’expropriation le 5 octobre 2023, M. [M] a notamment écrit que la vente de ses parcelles était « annulée et ce jusqu’à nouvel ordre ».

Le transport sur les lieux a été annulé.

Par un courriel reçu par le greffe le 29 novembre 2023, Maître [H] [C] a indiqué se constituer pour le compte de M. [M] et informé le juge de l’expropriation qu’il n’y avait pas lieu de tenir compte du courrier de M. [M] du 5 octobre 2023, celui-ci faisant suite à une mauvaise interprétation des éléments de la procédure, et rappelant que le ministère d’avocat était obligatoire.

Par une seconde ordonnance rendue le 19 janvier 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 27 mai 2024

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 27 mai 2024 et un procès-verbal de transport sur les lieux a été établi.

Dans son mémoire récapitulatif et en réplique signifié le 15 novembre 2024 au greffe du juge de l’expropriation, l’Eurométropole de [Localité 22] demande de fixer à la somme de 2 780,40 €, sans qu’il y ait lieu d’appliquer un quelconque régime de tva, la valeur des biens situés à d'[Localité 19] sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2], section [Cadastre 3] n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] appartenant à M. [M].

M. [M], par conclusions récapitulatives et en réplique n°2 transmises au greffe par lettre recommandée avec accusé réception reçue le 3 décembre 2024, demande à titre principal de fixer à 122 577,50 € le montant de la somme due, tous chefs de préjudices confondus pour l’acquisition des parcelles cadastrées section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] à [Localité 18], à titre subsidiaire une somme de 110 349,90 € et en tout état de cause une somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par des conclusions complémentaires reçues le 22 octobre 2024, Mme le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 2 026,70 € ht pour les parcelles section [Cadastre 3] n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], à la somme de 50 424,74 € ht l’indemnité de la parcelle section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2] et l’indemnité de remploi à la somme de 6 245,14 €.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 janvier 2025 au cours de laquelle les parties et Mme le commissaire du gouvernement ont été entendus et la décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le transfert de propriété :

L’article L. 230-3 du code de l’urbanisme dispose que la collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure d’acquérir un bien doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. A défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

En l’espèce, M. [M] a informé la commune d'[Localité 17] de sa volonté de vendre les parcelles inscrites au livre foncier section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5] et section [Cadastre 4] n°[Cadastre 8] à un prix fixé, parcelles grevées pour certaines d’un emplacement réservé, par lettres en date des 10 et 20 mai 2022, transmise à l’Eurométropole de [Localité 22] en sa qualité de bénéficiaire de l’emplacement réservé.

En l’absence d’accord amiable dans l’année, la saisine du juge de l’expropriation est intervenue le 21 août 2023.

La propriété des parcelles litigieuses sera en conséquence transférée à l’Eurométropole de [Localité 22].

— Sur la date de référence et la consistance du bien :

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien :

En application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Aux termes de l’article L. 213-4 a) du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est (…) pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme applicable en matière de droits de délaissement, « (…) la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. (…) ».

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le dernier acte modifiant le Plui de l’Eurométropole de [Localité 22] a été approuvé le 25 juin 2021 et est devenu opposable aux tiers le 2 août 2021 selon les écritures de Mme le commissaire du gouvernement non contestées par M. [M].

Les parcelles concernées sont classées en zone N1, zone naturelle où les secteurs sont à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de leur caractère d’espaces naturels, récréatifs ou de loisirs et dans lesquels sont admises les installations légères d’une exploitation agricole ou forestière d’une superficie maximale de 20 m² sous réserve d’être compatibles avec la vocation naturelle de la zone et de ne pas entraver son bon fonctionnement écologique et hydraulique.

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien :

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, en l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance du bien doit donc être appréciée au jour de la décision.

La contenance :

Les parties ne s’accordent pas sur la superficie à retenir pour les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], l’Eurométropole de [Localité 22] retenant sur la base de la désignation cadastrale à une surface de 15,59 ares et M. [M], se fondant sur un courrier de la communauté urbaine de [Localité 22] du 29 novembre 1976, de 15,88 ares.

Il résulte de l’état des changements n°4 du 13 avril 2023 dressé par le centre des impôts fonciers et annexé au livre foncier que la parcelle section [Cadastre 3] n°[Cadastre 5] d’une contenance de 15,59 ares est divisé en une parcelle section [Cadastre 3] n°[Cadastre 6] de 11,74 ares et une parcelle section [Cadastre 3] n°[Cadastre 7] de 3,85 ares, soit au total 15,59 ares.

Il sera retenu une contenance de 15,59 ares conformément aux éléments du livre foncier les plus récents, soit 2023, et non les termes d’un courrier de la communauté urbaine de [Localité 22] de 1976.

La parcelle n°[Cadastre 2] a une contenance de 28,33 ares.

L’occupation du bien :

Il n’est pas contesté que les parcelles visées par la présente procédure sont libres de toute occupation.

Les constats lors de la visite des lieux :

Les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] constituent un chemin rural en terre, traversé par un axe piétons-cycles, conduisant à la parcelle n°[Cadastre 2], soit un bosquet sur lequel se trouve, en contrebas de la parcelle, un blockhaus datant de 1870 composé de six pièces voutées en enfilade, communicantes.

— Sur la détermination du prix :

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Les parties utilisent la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local. Ces cessions constituent des termes de comparaison.

Il y a lieu d’évaluer les parcelles en tenant compte des qualifications retenues.

M. [M] conteste une valeur différenciée, d’une part, des parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] et, d’autre part, de la parcelle n°[Cadastre 2].

Cependant, les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] présentent une unité en ce qu’elles constituent un chemin, soit une bande étroite de l’ordre de cinq mètres de large environ et se distinguent de la parcelle n°[Cadastre 2], boisée, sur laquelle se situe un blockhaus.

Si l’évaluation de la parcelle n°[Cadastre 2] doit tenir compte de ce blockhaus, tel n’est pas le cas des deux autres parcelles.

Ainsi, il sera procédé en premier lieu à une évaluation des parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] d’une superficie de 15,59 ares et en second lieu à celle de la parcelle n°[Cadastre 2] d’une superficie de 28,33 ares.

Les parcelles section [Cadastre 3] n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] :

M. [M] demande de fixer le montant de l’are de ces parcelles à la somme de 2 500 € en ce qu’elles desservent la parcelle n°[Cadastre 2], subsidiairement à la somme de 1 800 € en se fondant sur la vente d’un terrain non bâti à [Localité 20] le 11 octobre 2011.

L’Eurométropole de [Localité 22], se référant à l’avis des Domaines du 23 mars 2023, demande que la valeur des parcelles soit fixée à 87,20 € l’are.

Mme le commissaire du gouvernement, se référant à des ventes de parcelles en zone naturelle ou zone agricole sur la commune de [Localité 18] et communes avoisinantes ainsi qu’au barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2022 et à la cote annuelle des valeurs immobilières et foncières au 1er janvier 2024, propose une fixation à hauteur de 130 € l’are.

Si M. [M] se fonde sur une cession d’une parcelle à [Localité 20], il sera relevé que cette cession est trop ancienne, datant de 2011, pour être retenue comme terme de comparaison.

Or, Mme la commissaire du gouvernement fait état dans ses conclusions du 22 octobre 2024 de six cessions entre le 25 juin 2021 et le 12 juillet 2023, dont quatre à [Localité 18] des 11 et 12 juillet 2023, en zone N1 ou A1.

Les quatre cessions à [Localité 18] ont les caractéristiques suivantes :

11 juillet 2023 surface de 8,29 ares 663 € 91 €/are zone N1

11 juillet 2023 surface de 25,59 ares 3 327 € 130 €/are zone A1

11 juillet 2023 surface de 19,23 ares 2 500 € 130 €/are zone A1

11 juillet 2023 surface de 32,66 ares 4 286 € 131 €/are zone A1

Si les parcelles en zone A1 ont une valeur supérieure à celle de la zone N1, il sera relevé, comme le souligne Mme la commissaire du gouvernement, que les caractéristiques de ces zones sont similaires, la zone A1 étant dans une zone agricole où les secteurs sont à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles, sur laquelle les installations légères d’une superficie maximale de 20 m² en lien avec une exploitation agricole ou forestière sont admises.

Compte tenu des cessions récentes à [Localité 18] de parcelles similaires aux parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], il sera retenu un prix de 130 € de l’are.

Le prix de ces parcelles sera fixé à la somme de 2 026,70 € (130 € x 15,59 ares).

La parcelle section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2] :

M. [M] demande de fixer le montant de l’are de cette parcelle à la somme de 2 500 €, citant deux termes de comparaison, l’un du 5 juillet 2023 et l’autre du 30 mars 2023.

L’Eurométropole de [Localité 22] demande que la valeur de la parcelle soit fixée à 25,60 € l’are compte tenu de sa nature boisée, après un abattement de 100% sur la valeur du bien compte tenu de la démolition nécessaire de l’ouvrage et l’impossibilité de réaliser des travaux de valorisation.

Mme la commissaire du gouvernement, se référant à des ventes de parcelles sur bâties d’un bunker en zone agricole ou naturelle, propose une fixation d’un montant de 1 780 € l’are.

Il résulte des éléments du dossier que la particularité de la parcelle [Cadastre 15] est la présence d’un blockhaus datant de 1870 situé en contrebas de la parcelle, inséré au sein d’un bosquet.

Si l’Eurométropole de [Localité 22] fait état de la nécessité de démolir le blockhaus afin de rendre le site sûr, les indemnités de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ce qui a pour conséquence l’interdiction de prendre en compte l’usage futur de la parcelle pour fixer son évaluation, l’exproprié ne devant pas supporter le coût de dépollution ou de démolition en lien avec l’usage qui en sera fait par l’expropriant.

Au surplus et en tout état de cause, il n’est pas démontré par l’Eurométropole de [Localité 22] que la présence de ce blockhaus est en elle-même de nature à faire obstacle au projet de voie piétons-cycles conformément aux termes de l’emplacement réservé et qu’une sécurisation du site serait impossible.

La parcelle [Cadastre 15] sera en conséquence évaluée en prenant en compte le blockhaus édifié sur celle-ci.

Les termes de comparaison produits par M. [M], soit des transactions récentes de parcelles avec bunker, sur des zones N1 proches d'[Localité 18], seront retenues, ainsi que la vente du 20 août 2020.

La vente du 8 janvier 2010 ne sera pas prise en compte tenu de son ancienneté.

Ainsi, il sera considéré les cessions suivantes :

20 août 2020 [Localité 13] 8,56 ares zone A3 5 136 € 600 €/are

30 mars 2023 [Localité 16] 17,45 ares zone N1 39 000 € 2 235 €/are

5 juillet 2023 [Localité 23] 22,58 ares zone N1 40 000 € 1 771 €/are

Au regard de ces cessions, le prix sera fixé à la somme de 1 800 € de l’are, soit une somme de 50 994 € pour la parcelle n°[Cadastre 2] (1 800 € x 28,33 ares).

Ainsi, le prix des parcelles section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sera fixé à la somme totale de 53 020,70 €.

L’indemnité de remploi également due a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 53 020,70 €.

Elle est égale à 20 % jusqu’à 5 000 €, 15% pour la tranche de 5 001 € à 15 000 € et 10% au-delà, soit une somme totale de 6 301,97 € (1 000 + 1 500 + 3 801,97).

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’Eurométropole de [Localité 22] supportera les dépens.

Il sera alloué à M. [M] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE le transfert de propriété au profit de l’Eurométropole de [Localité 22] des parcelles inscrite au livre foncier d'[Localité 18] section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], d’une contenance de 43,92 ares, appartenant à M. [S] [M],

FIXE en contrepartie le prix des parcelles à la somme de cinquante-trois mille vingt euros et soixante-dix centimes (53 020,70 €) outre la somme de six mille trois cent un euros et quatre-vingt-dix-sept centimes (6 301,97 €) au titre de l’indemnité de remploi,

CONDAMNE l’Eurométropole de [Localité 22] au paiement des dépens de la présente procédure,

CONDAMNE l’Eurométropole de [Localité 22] à payer à M. [S] [M] la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier Le juge de l’expropriation

Aude MULLER Vincent BARRÉ