TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT ; Madame [K] [L] ; Madame [D] [L]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TKG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6], représenté par son syndic la société IMMOBILIERE BAYEN exerçant sous l’enseigne “Cabinet [T]” dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDEURS

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Madame [D] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

Délibéré le 09 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TKG

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [E] et Madame [K] [E] sont propriétaires des lots n°9 (134/10043 tantièmes) et 52 (2/10043 tantièmes) dans l’immeuble sis [Adresse 7], respectivement inscrits au cadastre en section AH [Cadastre 8] et soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic la société IMMOBILIERE BAYEN exerçant sous l’enseigne Cabinet [T] sise [Adresse 2], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Madame [D] [E] et Madame [K] [E] par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de décret du 17 mars 1967 :

—  3 695,87 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés à la date du 3 août 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sommes à parfaire,

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner les défenderesses au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et la nécessité d’engager une procédure.

Appelée à l’audience du 30 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 30 avril 2025 pour permettre aux parties de se mettre en état, puis d’un second renvoi au 2 octobre 2025 pour régularisation de l’assignation qui ne visait pas le même immeuble, que celui objet des impayés.

A l’audience du 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a par voie de conclusions dûment communiquées actualisé sa créance.

Il sollicite désormais, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  6 953,58 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Madame [D] [E] et Madame [K] [E] assignées à l’étude n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaires de Madame [D] [E] et Madame [K] [E] concernant les lots 9 et 52, indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra), les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2019 au 1er avril 2025 (3ème trimestre inclus) , faisant apparaître les relevés de compte individuel,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019 (74,01 euros dus), 2022 (crédit de 120,64 euros), 2023 (182,72 euros dus),l’historique du compte pour la période du 1er avril 2019 au 30 mai 2023 faisant apparaître un solde de 3 284,24 euros (dont 130 euros de frais de mise en demeure des 23 juin 2021, 1er mars 2022 et 23 juin 2022) ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6 953,58 euros arrêté à la date du 29 avril 2025 depuis le 1er octobre 2022 (en ce inclus 45 euros de frais de mise en demeure du 6 mars 2023 et 180 euros de frais de recouvrement de syndic à la date du 15 juin 2023)-pièce 8, un décompte intégré aux conclusions signifiées le 13 mai 2025 faisant état d’un solde débiteur de 6 778,58 euros au titre des charges et travaux (en ce compris 180 euros de frais de recouvrement de syndic à la date du 15 juin 2023) et un décompte des frais de recouvrement pour un total de 175 euros (NDR erreur de plume aux conclusions qui mentionnent un total de 363,50 euros) pour les relances des 23 juin 2021, 17 mars 2022, 23 juin 2022 et mise en demeure du 6 mars 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 17 février 2022, 30 mai 2023, 3 juin 2024 et 11 avril 2025 comportant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et votant les budgets prévisionnels 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025 et le fonds travaux ainsi que la réalisation du PPT, la création d’une grille autour de l’immeuble, la réfection des sols et murs des sas de parking et de l’escalier de l’immeuble,les attestations de non recours concernant les 4 procès-verbaux,la mise en demeure par avocat de payer la somme de 5 696,20 euros adressée le 18 juin 2024 aux défenderesses (pli avisé et non réclamé),le règlement de copropriété portant mention d’une clause de solidarité,le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6 598,58 euros (après déduction de 180 euros qualifiés de frais de recouvrement du syndic à la date de 15 juin 2023 et non répertoriés dans la demande en paiement au titre des frais) portant sur la période allant du 1er octobre 2019 au 11 avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juillet 2024 sur la somme de 3 695,87 euros et de la présente décision pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Madame [D] [E] et Madame [K] [E] sont copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 175 euros pour l’envoi de quatre relances des 23 juin 2021, 17 mars 2022, 23 juin 2022 et mise en demeure du 6 mars 2023 qui ne sont pas produites aux débats. Seule figure en pièce 6 la mise en demeure par avocat en date du 18 juin 2024 dont il n’est pas demandé paiement au titre des frais.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré rappels des sommes dues, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

En l’espèce, il est établi que Madame [D] [E] et Madame [K] [E] présentent, de manière récurrente depuis plus de deux ans, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants et justifie l’octroi de dommages et intérêts, dont le montant sera toutefois revu à plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [D] [E] et Madame [K] [E]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros.

Sur les demandes accessoires

Les défenderesses, parties perdantes, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [E] et Madame [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société IMMOBILIERE BAYEN exerçant sous l’enseigne Cabinet [T] sise [Adresse 3] :

— la somme de 6 598,58 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2019 au 11 avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juillet 2024 sur la somme de 3 695,87 euros et de la présente décision pour le surplus,

— la somme de 800 euros à titre des dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [E] et Madame [K] [E] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [E] et Madame [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société IMMOBILIERE BAYEN exerçant sous l’enseigne Cabinet [T] sise [Adresse 3], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.