Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

______________________

[Localité 14] Civil

N° RG 25/00491

N° Portalis DB2E-W-B7J-NPOV

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Jean WEYL

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [M] [L]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDERESSES :

Madame [D] [W]

née le 29 Avril 1963 à [Localité 18]

de nationalité française

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

Madame [R] [W]

née le 24 Mai 1956 à [Localité 18]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [M] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 17]

[Localité 8]

comparante et assistée par son fils Monseur [G] [L]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [R] [W] et Madame [D] [W] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 5], dont elles ont reçu la nue-propriété par donation le 9 décembre 2010.

Selon acte sous signature privée prenant effet le 1er février 2016, Madame [C] [W], usufruitière du bien l’a donné en location à Madame [M] [L] moyennant un loyer mensuel initial de 660 euros et une provision pour charges de 210 euros.

Madame [C] [W] est décédée le 2 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 juillet 2024, Madame [R] [W] et Madame [D] [W] ont fait délivrer à son locataire un congé pour vendre, à effet du 31 janvier 2025.

Par assignation délivrée à personne le 20 mars 2025, Madame [R] [W] et Madame [D] [W] ont saisi le Juge des contentieux de la protection de céans en référé d’une action dirigée contre leur locataire tendant à voir :

constater la résiliation au 31 janvier 2025 du contrat de bail liant les parties du 22 janvier 2016, constater que Madame [M] [L] est occupant sans droit ni titre de l’appartement n°53 qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 15], ainsi que de la cave n°59 et du parking n°47, ordonner l’expulsion de Madame [M] [L] , ainsi que de tous occupants de son chef,condamner Madame [M] [L] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2025 jusqu’à la sortie effective des lieux loués de 1 300 € par mois, subsidiairement correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été reconduit,obtenir la condamnation de Madame [M] [L] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A l’audience du 23 avril 2025, à laquelle le dossier a été retenu, Madame [R] [W] et Madame [D] [W], représentées par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance et maintiennent l’intégralité de leurs demandes. Elles s’opposent à la demande de délais d’évacuation formulée par la défense.

De son côté, Madame [M] [L] comparaît en personne, assistée par son fils, Monsieur [G] [L]. Elle ne conteste pas la validité du congé et sollicite des délais d’évacuation jusqu’au 4 juillet 2025 afin de permettre aux enfants de son fils, qui occupent également l’appartement, de terminer l’année scolaire dans leur école de secteur. Le fils de Madame [M] [L] ajoute qu’il est en train de finaliser les travaux d’une maison à [Localité 13] et que l’ensemble de la famille va s’y installer à compter du mois de juillet.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le bien-fondé de l’action : En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, en application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient au préalable de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de se prononcer sur la validité ou la nullité d’un acte mais uniquement d’apprécier le caractère sérieux, ou non, d’un moyen tiré d’une irrégularité manifeste dudit acte.

Le débat sur la validité dudit congé n’a de raison d’être que pour permettre de caractériser (ou non) le caractère manifestement illicite du trouble allégué par les bailleurs à l’appui de leurs prétentions.

Aussi, en application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié. Il faut ainsi qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [M] [L] a pris effet le 1er février 2016 pour une durée de trois ans et a été renouvelé à deux reprises le 1er février 2019 et le 1er février 2022 pour arriver à expiration le 31 janvier 2025.

Aussi, le congé délivré par exploit de commissaire de justice du 25 juillet 2024 a donc été délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce qu’il mentionne le prix de vente : 210 000 euros sans les frais d’acte à la charge de l’acquéreur et reprend les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [M] [L] n’a pas accepté l’offre de vente et comparant à l’audience n’a fait état d’aucun moyen de nature à remettre en cause le congé lui ayant été délivré.

Or, Madame [M] [L] se maintenant depuis plusieurs mois dans les lieux en dépit du congé délivré pour le 31 janvier 2024, l’action en expulsion diligentée est parfaitement fondée en référé tant au regard de l’urgence et de l’absence de contestation sérieuse qu’au regard de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [M] [L] et de tous occupants de son chef sera dès lors ordonnée.

Sur la demande de délais d’évacuation : Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, Madame [M] [L] fait valoir qu’elle a régulièrement payé les loyers et qu’elle a juste besoin de rester dans le logement jusqu’à la fin de l’année scolaire en cours. En outre, il ressort des déclarations des parties à l’audience que le fils de Madame [M] [L], Monsieur [L] est en train de finaliser les travaux d’une maison à [Localité 13] permettant d’accueillir toute la famille.

Aussi, afin de concilier la situation des bailleresses et Madame [M] [L], il convient d’accorder à cette dernière des délais d’évacuation limités à 2 mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux, soit jusqu’au 11 août 2025.

Au-delà de cette date, et en l’absence d’une nouvelle demande de délais formulée devant la juridiction compétente, il pourra être procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation : Depuis le 31 janvier 2025, Madame [R] [W] et Madame [D] [W] sont en droit d’obtenir une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi.

L’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer courant augmenté des charges ( provision et régularisation annuelle des charges) sans qu’il n’y ait lieu de majorer ce montant, le doublement prévu au bail en cas de résiliation s’analysant en une clause pénale qui échappe au pouvoir du juge des référés.

Il convient dès lors de condamner Madame [M] [L] au paiement, en quittance et deniers, de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 31 janvier 2025 et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes accessoires : Madame [M] [L] succombant sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Madame [R] [W] et Madame [D] [W] et de condamner Madame [M] [L] à leur payer la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles par elles engagés.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Gabriela VETTER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATONS que Madame [M] [L] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 31 janvier 2025, et qu’elle est dès lors occupant sans droit ni titre de l’appartement n°53 qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 16], ainsi que de la cave n°59 et du parking n°47 depuis cette date,

ACCORDONS à Madame [M] [L] et tous occupants de son chef un délai d’évacuation de 2 mois à compter de la présente décision, soit jusqu’au 11 août 2025,

DISONS qu’il sera sursis à son expulsion et celle de tous occupants de son chef pendant ce délai et qu’il lui appartiendra en conséquence d’avoir quitté les lieux à l’expiration de ce délai, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, y compris avec le concours de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [M] [L] à Madame [R] [W] et Madame [D] [W] au seul montant du loyer et des charges ( provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et indexation,

CONDAMNONS Madame [M] [L] à payer à Madame [R] [W] et Madame [D] [W], en quittances et deniers, l’ indemnité d’occupation provisionnelle au seul montant du loyer et des charges ( provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et indexation, à compter du terme du 31 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant,

CONDAMNONS Madame [M] [L] à payer à Madame [R] [W] et Madame [D] [W] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [M] [L] aux entiers dépens de la présente procédure,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection