Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 24/01025

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6ET

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— Me [Localité 13]-REY

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [P] [Z]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [V]

né le 26 Mars 1952 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [P] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 15 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 19 Mars 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’il a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 655 du code de procédure civile le 31 juillet 2024 à monsieur [X] [P] [Z], monsieur [E] [V] expose que :

— suivant acte sous seings privés du 16 février 2021, il a donné à bail à monsieur [P] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11] ;

— le loyer convenu était de 830 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, monsieur [V] a, le 12 février 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024 à la somme de 2 526,65 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, monsieur [V] a, le 31 juillet 2024, fait assigner monsieur [P] [Z] devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 2 553,50 euros due au 31 juillet au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ le condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ le condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 2 octobre, 27 novembre 2024 puis du 15 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que monsieur [V], représenté, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 1 658,95 euros au 8 janvier ;

Que monsieur [P] [Z] n’était ni présent ni représenté à cette dernière audience ;

Attendu que la partie présente était informée que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 19 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 5 août 2024 et l’audience s’est tenue le 15 janvier 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 12 février 2024, monsieur [V] a fait délivrer à monsieur [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 avril 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 12 février 2024 + 2 mois) ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et le bailleur est en droit de demander l’expulsion de monsieur [P] [Z] ;

Que l’expulsion de monsieur [P] [Z] sera donc ordonnée ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [P] [Z] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 8 janvier 2025, la somme de 1 658,95 euros outre les frais ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement provisionnel de la somme de 1 658,95 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 8 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats et notamment du rapport d’enquête sociale que les revenus de monsieur [P] [Z] permettent le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ; que d’ailleurs force est de constater que la dette locative a diminué entre la date du commandement de payer et celle de l’audience ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de monsieur [V] dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si monsieur [P] [Z] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [P] [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Attendu que des délais de paiement ont été accordés de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets tant que les paiements persistent, il n’y a en principe pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Que cependant, si les paiements devaient être interrompus, il y a lieu de rappeler ce qui a déjà été précisé dans le paragraphe dans lequel la demande de délai a été examinée, que si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [P] [Z] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2024 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [V] les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, le locataire sera condamné à lui payer la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 avril 2024 (12 février 2024 + 2 mois) du bail conclu entre monsieur [E] [V] d’une part, et monsieur [X] [P] [Z] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [X] [P] [Z] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNONS monsieur [X] [P] [Z] à payer à monsieur [E] [V] la somme provisionnelle de 1 658,95 euros (mille six cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-quinze cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 8 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS monsieur [X] [P] [Z] à s’acquitter de cette dette auprès de monsieur [E] [V] en 24 mois, par 23 premières mensualités de 60 euros puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DISONS qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, monsieur [E] [V] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de monsieur [X] [P] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le locataire sera tenu au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

RAPPELONS que monsieur [E] [V] ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS monsieur [X] [P] [Z] à payer à monsieur [E] [V] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [X] [P] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 février 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 19 mars 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY