N° RG 24/00243 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MODW

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/00243 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MODW

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean-Edouard ANTZ

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

Le

Le greffier

M^e Jean-edouard ANTZ

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [O]

né le 14 Octobre 1974 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jean-Edouard ANTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 267

Madame [M] [P]

née le 28 Février 1975 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Edouard ANTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 267

DEFENDERESSE :

lSYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté et agissant par son syndic bénévole en exercice, M. [R] [S], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 20

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

M. [N] [O] et Mme [M] [P] sont propriétaires d’un appartement et d’une chambre au sein de l’immeuble [Adresse 7], immeuble soumis aux règles de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 4 novembre 2023.

Par un acte de commissaire de justice délivré au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) le 3 janvier 2024, M. [O] et Mme [P] ont saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande d’annulation des résolutions 4.1 à 4.5, 5.1 à 5.6 et 6.1 à 6.6 de l’assemblée générale du 4 novembre 2023 et d’une demande indemnitaire.

Par des conclusions transmises par voie électronique le 2 septembre 2024, M. [O] et Mme [P] demandent au tribunal de :

— déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,

— constater l’irrégularité des résolutions n°4.1. à 4.5 et 5.1. à 5.6. et 6.1. à 6.6. de l’assemblée générale du 4 novembre 2023 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

— constater que l’acte modificatif du règlement de copropriété n’est pas conforme aux résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 18 février 2023 donnant pouvoir au syndic,

— constater les fautes dans l’exercice de ses fonctions administratives et financières dans l’exercice de ses fonctions administratives et financières,

— annuler les résolutions n°4.1. à 4.5 et 5.1. à 5.6. et 6.1. à 6.6. de l’assemblée générale du 4 novembre 2023 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] qui s’est tenue le 4 novembre 2023,

— annuler l’acte modificatif du règlement de copropriété régularisé par le syndic de copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 000 € au titre des préjudices subis en raison de ses fautes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens de l’instance,

— les exonérer de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions transmises par voie électronique le 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger les demandes de M. [O] et Mme [P] irrecevables et en tous les cas, mal fondées,

— les débouter de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions,

— condamner M. [O] et Mme [P] à lui payer la somme de 1 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] et Mme [P] aux entiers frais et dépens de la procédure,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l’exposé des faits et quant aux moyens respectifs des parties.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance en date du 5 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans les motifs de la décision.

— Sur la recevabilité des demandes de M. [O] et de Mme [P] :

Si le syndicat des copropriétaires sollicite dans le dispositif de ses conclusions que les demandes de M. [O] et de Mme [P] soient déclarées irrecevables, il ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention dans les motifs des conclusions, étant observé que seul le juge de la mise en état est compétent à compter de sa désignation, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Ainsi, les demandes de M. [O] et de Mme [P] seront déclarées recevables.

— Sur la régularité de la convocation de M. [O] et de Mme [P] à l’assemblée générale extraordinaire du 4 novembre 2023 :

M. [O] et Mme [P] exposent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu’ils ont été convoqués au moins vingt et un jours avant l’assemblée générale, la capture d’écran produite étant insuffisante, faute de garantir la date de réception et le contenu de l’envoi.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les copropriétaires ont voté le 15 mai 2022 pour une dématérialisation des envois et que les accusés de réception électroniques datent du 4 octobre 2023, soit un mois avant la tenue de l’assemblée générale

Selon le troisième alinéa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Par ailleurs, selon le premier alinéa de l’article 64 du décret dudit décret, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il résulte de la copie du livre foncier que M. [O] et Mme [P] sont tous deux propriétaires des lots 3 et 7 de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 11], parcelle désignée S [Cadastre 8] n°[Cadastre 1] au livre foncier, soit un appartement au 2ème étage et une chambre au 4ème étage, en qualité d’époux, mariés sous le régime de la communauté de biens.

Selon l’article 1421 du code civil chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer.

Ainsi, chacun des deux époux a le droit de participer à l’assemblée générale, sauf si le lot commun est utilisé exclusivement par un époux pour l’exercice de sa profession conformément au deuxième alinéa de l’article 1421 précité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires d’un lot de copropriété dépendant de leur communauté de biens doit dans ces conditions être libellée au nom des deux (3e Civ., 23 mai 2007, pourvoi n° 06-14.974, Bull. 2007, III, n° 83), que ce soit sous l’intitulé M. et Mme, M. ou Mme, ou M/Mme.

La convocation peut être adressée à un seul des époux dans l’hypothèse où celui-ci agit comme mandataire de l’autre en vertu d’un mandat exprès ou tacite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit la preuve du dépôt et de la transmission d’un avis électronique à « [M] [O] » à 11 heures 46 le 4 octobre 2023 dont la référence est la convocation à l’assemblée générale du 4 novembre 2023 et dont est jointe une pièce en format pdf ainsi que la preuve, à la date du 25 octobre 2023 à 23 heures 03, de la non réclamation de cet avis électronique.

Ainsi, si le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve que Mme [O] (ou [P]) a été régulièrement convoquée à l’assemblée générale du 4 novembre 2023 dans le délai de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, il ne rapporte pas la preuve de la convocation de M. [O] dans ce délai.

Or, le syndicat des copropriétaires n’allègue, ni ne justifie, que Mme [P] serait mandataire de M. [O] en vertu d’un mandat exprès ou tacite.

Les résolutions n°4.1. à 4.5 et 5.1. à 5.6. et 6.1. à 6.6. de l’assemblée générale du 4 novembre 2023 seront en conséquence annulées.

— Sur l’annulation de l’acte modificatif du règlement de copropriété régularisé par le syndic de copropriété :

M. [O] et Mme [P] exposent que la loi du 10 juillet 1967 ne permet pas au syndic de copropriété de contourner les modalités de l’adoption d’un règlement de copropriété modificatif et ajoutent que le syndic ne pouvait régulariser un règlement de copropriété modificatif sans avoir préalablement proposé à l’assemblée générale l’adoption d’un tel projet, établi par notaire et joint à la convocation de l’assemblée générale amenée à voter.

Ils précisent également que les règles de majorité n’ont pas été respectées.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de M. [O] et de Mme [P] ; il précise que les résolutions relatives à la création de nouveaux lots et à la modification du règlement de copropriété et de la grille de répartition des charges ont été valablement adoptées, qu’il a fait procéder à la réitération par acte authentique des résolutions et qu’un règlement de copropriété modificatif a ainsi été régularisé et publié au livre foncier.

Il sera relevé que si M. [O] et Mme [P] demandent que l’acte modificatif du règlement de copropriété régularisé par le syndic de copropriété soit annulé, ils n’ont pas saisi le tribunal d’une demande de nullité des résolutions ayant approuvé la modification de l’état descriptif de division et la nouvelle grille de répartition des charges à la suite des cessions de parties communes.

Par ailleurs, si M. [O] et Mme [P] citent les résolutions 9.1, 10.1 et 11.1 de l’assemblée générale du 18 février 2023 relatives à la transformation de parties communes, la création de lots, leur cession et la modification du règlement de copropriété et de la grille de répartition des charges, ces résolutions ont été « remplacées » par les résolutions 4.1, 5.1 et 6.1 approuvées à l’unanimité des quatre copropriétaires, dont M. [O] et Mme [P], lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 1er avril 2023.

Au surplus, il résulte des résolutions approuvées que la nouvelle esquisse, dressée par un géomètre, à la suite de la création et des cessions de nouveaux lots était annexée à la convocation de l’assemblée générale du 1er avril 2023 ayant approuvé la modification du règlement de copropriété et la grille de répartition des charges.

Enfin, il sera rappelé que conformément à l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication et qu’en l’espèce, la syndicat des copropriétaires justifie qu’un règlement de copropriété modificatif a été établi, à la requête du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, par Maître [L], notaire, le 4 juillet 2023 et de la publication de ce règlement au livre foncier.

La demande d’annulation de l’acte modificatif du règlement de copropriété formée par M. [O] et Mme [P] sera en conséquence rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

M. [O] et Mme [P] demandent que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

M. [O] et Mme [P] ne développent aucun moyen dans les motifs de leurs conclusions à l’appui de cette prétention.

Ainsi, à défaut de fonder en droit leur demande indemnitaire, de caractériser une faute du syndicat des copropriétaires et de rapporter la preuve d’un préjudice en lien avec cette faute, M. [O] et Mme [P] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de mettre à sa charge, au bénéfice de M. [O] et Mme [P] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Enfin, il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au profit de M. [O] et de Mme [P], selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE les demandes de M. [N] [O] et Mme [M] [P] recevables,

ANNULE les résolutions n°4.1 à 4.5, 5.1 à 5.5 et 6.1 à 6.6 votées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] le 4 novembre 2023,

DEBOUTE M. [N] [O] et Mme [M] [P] de leur demande d’annulation de l’acte modificatif du règlement de copropriété,

DEBOUTE M. [N] [O] et Mme [M] [P] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à M. [N] [O] et Mme [M] [P] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE M. [N] [O] et Mme [M] [P] de participer aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ